《坂雪岗项目报告》PPT课件

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1、一直是前锋----坂雪岗项目前期策略案深圳中原事业一部B组

2、2010/01本轮报告的主旨利润本项目信义坂田万科华煜利润+速度目标下水榭春天突破龙坂大盘名盘围堵探讨产品定位的方向与策略体系框架>>定位推导思路结构一、地块属性条件判定地块具备什么条件？二、项目战略定位基于竞争格局下确定项目的战略定位是什么？波动市场下的客户预判三、客户预判那么基于开发目标，我们应该突破哪部分客户市场？四、突破客户惯性认知客户对地块的惯性认知需要如何突破？五、产品预判及物业发展提示六、营销初探一/地块条件认知[区域价值]功能定位“中心化”升级为“核心板块”城市“再中心化”进程提速龙坂片区升级为“城市中心化居住核心

3、板块”，交通、地产开发是最大的动力引擎。区域定位“中心化”，对福田中心区的补充。新一轮交通规划在2011年前后落定、作为距离关内中心区最大规模的土地增量发展空间，加速提升片区作为城市中观澜综合服务中心化居住核心板块的唯一性价值。心（副中心）龙华中心组团坂雪岗综合服务龙坂片区二线拓展区（副中心（副中心）中心）南山福田罗湖[[一区]域区价域值价]“值土演地进价值”升级关外距离福田中心区最近、最大规模土地增量空间之一，房地产市场核心供应区域。深圳未来土地供应紧张，严密控制土地开发将成为深圳下一步土地利用的重点，10年内特区内不批建设用地。福田、罗湖、南山和盐田四区完全实现建设用地“零增长”甚至“

4、负增长”；宝安、龙岗、光明和坪山四区建设用地规模增速逐步下降。——《深圳土地利用总体规划（2006-2020年）》征求意见未来2年深圳市场各组团供应量对比[区域价值]“交通效应”将提速城市化进程和区域的房地产市场“城市级交通核心枢纽”规划落实2010年起增强效应兑现，梅观高速收费站的北移，60米宽毕昇路的建设，区域交通的改善，将提速区域房地产市场扩容，提升中心化居住价值；并增值沿线物业。n城市级的交通核心枢纽打造，不仅提升区域的城市等级，同时加速区域“中心化”进程。区域规划现代立体路网的完善、便利程度为深圳关外地区首屈一指。n城市化提速：道路高标准及沿线旧改，将大大改变既有区域的城市空间感

5、。东莞北京龙岗宝安预计2011年改造完成；路幅60米（参考图）南山福田香港罗湖街道片区内主干道片区外要道地铁线路[区域特征]热点区域中的“边缘性”区域——关口、二拓区热，项目所在的雪象片区仍是“远关”区域劲力城市明珠龙华老城区成熟：零星供应富通天骏美丽365雪象片区：道优品建筑大美丽AAA零星供应雪风和日丽坂金地上塘道五米阳光锦绣江南深物业新华城布龙路泰华项目日出印象世纪春城世纪春城后期潜龙曼海宁梅陇镇万科城潜龙花园春华四季园四季花城水榭春天中海日辉台绿景项目中航项目路龙碧水龙庭梅鹏润达中海月朗苑路治道第五园民大非热点和五十二橡树区域新区大道坂田：民治水库周边亚资源型滢水山庄中高端项目供应

6、万科华昱2拓区：供应放量，未来主要供应区域寓龙岸公汇龙苑鑫惠热点供应区域星河民乐溪山地铁4号线金域华府梅林关圣莫丽斯3上河坊丰泽湖山庄水榭山2、3关口区域：星散供应星河丹堤后期09新增供应示意09-2011潜在供应示意[区域特征]产业结构升级扩容置业客群区域产业结构沉淀升级扩容本区置业客群，尤其是中高端客群，但未来关内客户也将成为区域置业主力A.区域内现有华为、石化集团、新天下集团、康冠电脑等国内外著名项目地块企业3500多家；坂雪岗片区目标是建成以电子信息产业为主体的高21新技术产业园区，区域产业升级扩容本区置业客群。B.目前区域产业的客户沉淀、升级能力有限。根据对区域代表楼盘客3户定量

7、调研表明，无论是资源型高端项目或主流产品，关内客户比9例逐渐提升。4区域目前经济主要成分未来主要经济成分代表性企业坂田高科技产业、制造高科技产业华为、新天下、爱华等765制造业、高科技产高科技产业、服务龙华富士康、力劲、好日子等业业百丽鞋业、玛思菲尔、梵思诺、8大浪制造业制造业、服务业卡尔丹顿等民治制造业服务业、物流业华南国际物流中心①华为②富士康③新天下④石化坂田基地⑤新利电子⑥当纳利⑦爱华⑧莱特⑨神舟[功能特征]深圳中部发展轴线上，坂雪岗新生活中心，高新产业基地居住、商业配套功能的重要补充p地块位于华为新城范围内，华为新城是以华为公司为依托,做好产业配目前岗头片区(华为周边)旧改项目4

8、个(宝吉片区、岗套,实现片区升级改造,同时积极引进商住等配套设施而打造的新区。头工业区、象角塘旧村和坂田围旧村)已全面启动。p华为科技城的大致范围在布澜一级路以南、坂雪大道以西、老布龙路以北以及梅观高速以东。梅观高速收费站岗头片区p坂雪岗片区目标是建成以电子信息产业为主体的高新技术产业园区，功能定位集先进工业、配套现有华为、石化集团、新天下集团、康冠电脑等国内外企业3500多家。居住于一体的综合片区，p4大地产商入驻坂田