深圳坂雪岗土地运营项目案例

《深圳坂雪岗土地运营项目案例》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、坂雪岗拍卖地块分析地块位置龙华布吉福田罗湖南山6月3日，深圳市规划与国土资源局发布公告，本年度我市最大宗政府土地将于7月4日公开拍卖。该地块位于龙岗区布吉镇坂雪岗工业区，土地用途为商住用地。土地总面积39.8万平方米，总建筑面积43.8万平方米，容积率仅1.1，为深圳较难得的低密度开发用地。深圳市房地产市场走势表明，关外正逐渐扩大其市场份额，2003年土地政策也明确表示土地供应将更侧重关外，城市发展战略与卫星城计划正显现其加速特区外城市化进程的效应。该地块原已列入2002年土地使用权招标拍卖计划，但一度推迟出让时间，规模也作了一

2、定的调整，显示政府对该地块出让的谨慎与重视。该地块现定于今年年中出让，正处于关外逐渐成为城市发展重点的背景环境中。2001与2002年商品住宅项目区域分布首先从房地产市场近两年的走势来看，关外房地产渐趋活跃。2002年深圳市中低价位住宅比例较2001年有较大幅度提高，关外新增住宅项目起了明显的作用。对2002年深圳新开盘住宅统计显示，宝安住宅占全市比例由8%上升至14%，龙岗由11%上升至16%，关外正逐渐扩大其在全市的市场份额。-6-注：内圈为2001年，外圈为2002年数据数据来源：深圳规划国土局戴德梁行罗湖区福田区南山区盐

3、田区龙岗区宝安区8%2324%11%3%34%13%14%16%5%28%2002年较2001年关外项目比例提升了11%。进入2003年，第一季度全市共销售房屋面积172.3万平方米，比去年同期增长6.2%，保持良好的发展势头。同时第一季度楼盘销售龙虎榜的发布显示——来自关外的数字值得关注。关外的宝安、龙岗两区在销售金额15强中仅占3席，而在销售面积15强中则占了9席。这表明关外楼盘在具竞争力的价格优势下销售总量上扬。2003年第一季度楼盘销售龙虎榜各区占据席位罗湖福田南山盐田宝安龙岗按销售面积024045按销售金额156030

4、（数据来源：深圳市规划国土局）而从今年1-5月批准预售情况来看，关外的宝安和龙岗总推量已超过35%的份额，可以预见，深圳楼市热点分散，焦点逐步向关外转移的趋势。2003年1-5月批准预售楼盘情况统计罗湖福田南山盐田宝安龙岗预售面积（万平方米）27.650.4113.88.068.748.1推盘个数9102242328（数据来源：深圳市规划国土局）其次从政府的土地宏观调控来看，深圳市土地供应将侧重关外。-6-今年深圳市出让国有土地使用权的具体思路是：特区内除市中心区及城市基础及配套设施用地外，其它土地供应尤其是房地产市场用地将严格

5、控制；确保工业用地；土地出让重心逐渐向特区外及市重大经济项目转移。本年度政府土地供应有九成在关外，宝安、龙岗、大工业区分别约占40％、39％、12％，这表明深圳市的建设重心正逐步从特区向关外转移。而同在关外，比较宝安与龙岗（不含大工业区）两区2003年计划供应量与2002年的计划供应量发现，龙岗过去建设速度与宝安存在一定差距相比，龙岗正有加紧追赶步伐的趋势。2002年，宝安区计划土地供应总量约8.05平方公里，龙岗区（不含大工业区）计划总量为5平方公里，两者相差3平方公里之多。而2003年两区计划供应总量分别约为4.6平方公里与

6、4.5平方公里，差距明显缩小。再次，从深圳城市发展战略来看，地块正处于深圳城市发展的中部发展轴上。根据总体规划，深圳未来5~10年城市发展的建设性需求将推进市域整体化建设，近期更加突出轴向发展和梯度推进，逐步形成网路化的城市布局形态，大力推动特区外城市化进程，实现特区内、外的联动协调发展。中部综合功能带将与特区组合成倒“T”字形核心城区，应作为未来五年甚至更长时期内全市发展的重点地区。可见，特区外的全面、大力度的开发已经拉开序幕。地块位于城市发展的中轴线上同时，深圳的卫星城计划已经部分启动建设，均按50万的人口规模、100亿元的

7、GDP进行规划，以加速特区外城市化进程。另外，5月28日公布的“二线关”工作改革方案对改善关外投资环境及楼市消费结构有积极意义，也为撤关推进了一大步。地块基础环境条件好，坂雪岗片区也已形成较强的产业基础与规划前景。-6-地块位于坂雪岗片区中心地带，西面为华为公寓楼百草园，与地块隔坂雪岗大道，南接贝尔路，东面为规划路段，北邻自然村。地块近似长方形，利于小区规划；东西宽约800米，南北长约500米，面积大，具一定的规模优势。场地西南部基本平整，地势平坦，东北部和中部山体自然植被覆盖率较高，基础环境条件较好。地块北面地块西北面的华为基

8、地地块现状地块南面的坂雪岗片区含坂田、雪象和岗头村，位于龙岗区西端，东连布吉城区、南临福田中心区、西接宝安区龙华镇、北靠宝安区观澜镇，是深圳市总体规划的中部发展轴上紧靠市福田中心区的重要组团。片区面积28.35平方公里，人口11万。规划建设面积为22平方公里，建