2010西安高新·万家灯火项目提案

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1、[本体分析]内城内环二环三环25分钟车程高新核心区唐延路位置：隶属于雁塔区，紧邻高新核心区，周边发展尚未成熟，城市居住氛围正逐步建立；交通：项目紧邻西户路，丈八八路正在修建中；配套：购物：爱家超市、金鹰国际、世纪金花、易初莲花；学校：高新一中、吉的堡幼儿园、锦园小学；医院：军工医院、民航医院；银行、中国银行、商业银行；公园：木塔寨遗址公园，唐城墙遗址公园。区域位置崛起中的地段，未来成熟高端生活区泛高新区基础指标+产品本项目产品分类：中小规模、低容积率；90平米以下产品占50%，其中2居为主力户型名称建筑面积（㎡）套数面积（㎡）套数比面

2、积比二室二厅一卫84.9-87.627223481.658.62%49.46%三室二厅二卫112.2-127.416019263.234.48%40.58%四室二厅二卫147.7324726.46.90%9.96%总计46447471.2100.00%100.00%本体属性定位紧邻高新核心区，周边发展成熟，但自身区域相对落后项目区位基础指标中小规模，低容积率，较为舒适的产品项目属性定位：城市准稀缺地段、中小规模、低容积率、综合质素较为优越的精品住区丈八八路尚未开通，交通单一区域交通配套条件周边配套较为缺乏[目标及核心问题界定]2010

3、年12月31日之前，实现销售额2.7亿！2010年阳光对于此项目的任务是：目标解析：2010年12月31日之前，实现销售额2.7亿！市场现状万科新地城缤纷南郡9个月实现销售额2.7亿，即每月实现销售额3000万！VS毛坯均价销售成绩7237元/平米5800元/平米6个月实现销售额1.8亿，即每月实现3000万每月销售40余套，即每月实现2410万9个月实现销售额2.7个亿的目标在当前市场现状下有较大难度！挑战核心问题：如何实现快速销售？[竞争研究]上限市场版图基本面市场版图■西港雅苑■高科尚都■缤纷南郡■龙天名郡■美寓华庭竞争研究—依

4、据市场价格裂变，对市场两类核心竞品深入研究，并采取相应的针对性策略项目名称成交均价（元/平米）价格上限类（5800-5800元/平米）缤纷南郡5800高科尚都5800西港雅苑5700市场基本面类（4400-4800元/平米）美寓华庭4400龙天名俊4800基本面市场上线市场本项目的核心竞品依据价格梯度，可分为两大类：价格上限类：实现均价为5600-5800元/平米；市场基本面类：实现均价4400-4800元/平米对以下两类竞品进行深入研究，并采取针对性的竞争策略竞品点对点研究西港雅苑成交均价5700元/平米高科·尚都成交均价5800元

5、/平米价格上限类项目点对点研究↑↑缤纷南郡成交均价5800元/平米↑西港雅苑地理位置西港雅苑地理位置：高新区锦业大道绿地世纪城西200米整体规划及景观设计外部景观配套西港雅苑占地82.6亩，其中住宅面积22.862亩，小区绿化率为35.5%，小区总户数仅为636户。小区拥有完美的配套如五星级国际航空酒店、西安第一座城市候机中心。外部无景观西港雅苑户型设计97平米两居户型较为方正，纯南向两居；南向主次卧，阳光餐厅；赠送大面积观景阳台，提升产品附加值；暗卫降低居住品质。130平米三居纯南向三房、户型较为方正，但通风不好；赠送大面积观景阳台

6、，提升产品附加值；；客厅采光较差，无玄关设计；暗卫降低居住品质，且交通面积略有浪费。户型设计均较方正，具有赠送面积，实现基本居住舒适户型普遍存在暗卫，并且客厅采光普遍不佳，降低居住品质西港雅苑社区配套西港雅苑：小区拥有完美的配套如五星级国际航空酒店、西安第一座城市候机中心、小区自用的双层地下停车场。物业服务西港雅苑：项目特有的与国际航空服务标准接轨的的物业服务，让业主充分感受到生活的无比尊贵。项目自身配套完善，居住便利度高特色物业，高品质的服务。缤纷南郡地理位置缤纷南郡地理位置：高新西安市高新区丈八四路六号整体规划及景观设计外部景观配

7、套缤纷南郡项目占地212亩，总建筑面积49.5万平方米，建筑密度仅为18.6%，规划总户数4867户，是由13栋高层建筑、特色商业街、商业内街、中心景观区及会所构成的生态异域风情社区。外部无景观缤纷南郡户型设计89.6平米两居户型较为方正，纯南向两居；户型动静分离，干湿分离；户内设有储藏室和生活阳台；花池阳台赠送面积，提升项目品质；缺陷是室内存在长走道，无玄关设计；143.5平米三居方正三房，南北通透，通风效果好；花池阳台赠送面积，提升产品附加值；全明户型，奢华客厅，配有大尺度观景阳台；干湿分离，但无玄关设计，交通空间也存在一定浪费。

8、户型设计均较方正，具有赠送面积，干湿分离，品质较高。户型普遍存在室内交通空间浪费，降低居住品质缤纷南郡社区配套缤纷南郡：内建有2000多平米的幼儿园；2.3万平米的配套商业。物业服务缤纷南郡：物业：中铁第一太平戴维斯物业