西安高新提案[new]

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1、高新地产

2、高新一路

3、写字楼项目项目整体定位及发展战略建议提报目录前言第一部分

4、基础资料研究第二部分

5、项目条件与土地价值分析第三部分

6、项目的整体操作思路第四部分

7、项目的发展战略第五部分

8、项目推广策略第六部分

9、项目销售策略战略思考前提对甲方的理解土地的现状从企业的载体上1、高新是西安地产中的龙头企业，领导西安地产市场的发展方向2、高新的产品要为母体企业的社会形象服务。从财务目标上3、以今年的财务目标来说，要实现快速回款，因此前期加快资金流，而后期逐渐提升利润率。4、压缩项目的运营成本，严格控制建安成本。对甲方的理解1、基础平面规划已经报建；2、项目规划指标已经报建；3、

10、项目土地平整；土地的现状第一部分基础资料研究市场层面

11、客户层面市场层面寻求市场中的空白点，为项目操盘的思路提供判断依据。客户层面寻找我们的目标客户，深刻理解客户的潜在需求。市场层面一）西安写字楼市场解析市场层面市场存量较大，交投清淡2004年秋季末统计数据显示，西安市写字楼空置面积已达到近20万平方米。将近占商品房总销售量的1/4之多。销售量远比不上开发量的速度，导致大量空置。1、西安写字楼市场——市场形势商住楼租赁价格居高不下重点区域的商住两用性的建筑租赁价格高居不下、市场活跃。例如高新的西格玛大厦、正信大厦、韦二街的世纪经典等等。1、西安写字楼市场——市场形

12、势西安写字楼租售价格从租赁和销售价格上来看，高新区都居各区域之首，租赁价格比最低的城北市场要高出一半还多。2、西安写字楼市场——市场价格1、从市场的角度来看高端产品投放量大而需求不足，严重影响了写字楼的市场印象。2、从客户的角度来看成长型、智慧型企业成为市场中最主要的客户源；而市场中缺乏适合他们的产品。3、从产品的角度来看高端产品太多，同质化现象严重，市场上缺乏人性、舒适、有品质感的中档产品供应。3、西安写字楼市场——结论分析西高新起步区写字楼分析1、在价格上，租售价格均居西安各区之首。2、在区位上，起步区仍为最具价值区域；3、在产品上，起步区内集中的大都是高端项目

13、，产品类型单一，同质化现象严重，缺乏替代产品和新型产品。。4、在客户上，缺乏高端客户，而中低端客户又没有合适的产品。1、西高新写字楼市场表现需求规模西高新正在成为知识密集型企业的主要产业基地，不断涌现的成长型、智慧型企业是西高新源源不断的客户群体。需求特征舒适、个性、自由的办公环境、有利于企业形象和未来发展的生存空间。2、西高新写字楼市场的需求特征1、起步区的区域价值极高，商务气氛成熟；2、同质化高端产品充斥、造成市场虚假饱和；3、市场上存在强烈的需求，潜在客户众多；4、投放和需求不对等，市场存在明确的空白点。3、西高新写字楼市场的总体判断市场角度高端市场需求不足，

14、中低端市场需求旺盛；产品角度同质化的单一产品类型占据市场主流，缺乏中低端的个性化产品，产品空白突出；区位角度西高新是西安办公置业的首选，而起步区又是西高新的首选；客户角度大批成长型、智慧型企业成为西高新写字楼市场上的消费主体。结论市场的空白点正是我们的机会点结论市场层面寻求市场中的空白点，为项目操盘的思路提供判断依据。客户层面寻找我们的目标客户，深刻理解客户的潜在需求。客户层面深刻地理解我们的客户客户层面向往城市繁华、追求适宜生存环境和经营环境的那些成长型、智慧型的民营企业，他们已经成为西高新起步区的主要客户群体。我们的客户是谁？在高新路、科技路、南二环上的那

15、些拥挤、并不体面的商住楼里办公经营的企业。我们的客户在哪里？实用性领导者的个人意愿企业形象办公成本我们的客户关注什么？目标客户AIO量表行动Activities他们的大部分时间用于工作上往来和应酬，在办公室的时间很长，办公室成为他们的第一家庭。对他们而言，生活就是工作，工作就是生活。兴趣Interest他们不重视或者抑制了生活乐趣和情趣，但是往往以企业的形象作为自己的形象，或者以自己的形象作为企业的形象，并以此互为标榜；他们更重视别人对自己、对企业的看法，以与众不同的个性区别同行业的竞争和赢得他人的尊重。他们更强调现代化的思想和现代化的包装，以对科技的流行和工具地掌

16、握作为处世的资本，观点Opinions他们不重视流行但是强调品质感，不做人云亦云的苟同但希望能够得到他人的认同；他们重视人生目标而忽视生活目标，将事业成功作为人生的最大价值。我们未来的客户以私营业主居多，他们希望更自由、更舒适的商务空间，希望能够适应企业未来发展、能体现个人意志、有一定私密性的空间，在选择的时候更尊重个人的意志。分析结论第二部分项目与土地价值分析城市区位

17、技术指标

18、土地价值项目基地项目位于正信商务大厦正南面，北距南二环约200米左右；南接新圆大厦；西临高新一路。1、项目区位规划用地面积0.9691HA建筑基底面积2808.32平方米总建筑面积3