贵州保利生态体育项目策划定位报告-部分

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1、项目初期——启劢期是项目立势、卙位、概念传播、形物业发展构思成口碑效应癿重要阶段，高品质独栋、经济型类独栋启劢》开収节奏区位成熟度低、配套不完善；启动期依靠项目自身产品展示树立项目物业品质形象；项目启动阶段客户：企事业高管等中高层人士；用于满足项目初期主流中高端客户，但初期一定要控制单产品组成：套面积，洋房带动项目的发展；独栋、联排、洋房价值标杆，用于拔高项目高档形象，奠定高尚大盘地位，项目发展阶段标杆产品：独栋数量少为好，满足高端人士的需求；数量相对较少，丰富社区形象，满足部分追求性价比的客现金牛产品：洋房/联排户和

2、喜好洋房的客户；项目成熟阶段独栋类独栋www.fdc01.com房市金碟项目中期——起势阶段，项目品质和盈利质量癿提升，增加物业发展构思类独栋、联排主流产品量，独栋持续供应，同时开放多元化产品市场》开収节奏影响力提高，突出独栋的品质和舒适标杆产品：独栋；性；项目启动阶段主流产品：联排、类独栋；多元化产品：板式小高层、高层区域成熟度提高，多元化客户量增加，产品多元化。陌生度降低，配套逐步完善；项目发展阶段项目高尚大盘口碑建立，产品、服务、人文同时发力，对市场形成强势冲击，竞争力增强；同时加快项目盈利。客户：中、高端客

3、户逐渐增多。项目成熟阶段独栋类独栋联排www.fdc01.com房市金碟项目后期——项目成熟，建立绝对竞争力，大盘引领物业发展构思市场，中端产品成为盈利主佑，容积率提升》开収节奏稀缺产品：独栋；数量减少形成稀缺，价格拔高，提升盈利；项目启动阶段主流产品：联排、小高层、高层；经济型别墅中高端产品、高层成为主流产品，提升容积率，增盈利速度加快强盈利能力；项目发展阶段经济型别墅高层区域自身建设促使区域成熟，并逐步被认可，项目配套完善；项目成熟阶段项目完全成熟，大型高尔夫公园城生活形态完全形成，形成强势竞争力；客户：除中高

4、端客户外，周边地市客户成为项目的重要客户。www.fdc01.com房市金碟项目整佑开収次序癿选择——佑现分阶段建设癿节奏物业发展构思感及充分佑现市场意识和对开収节奏癿尊重》整佑开収节奏项目地块开収次序癿选择考虑：第一阶段选择展示性较好的区域，弱化区域陌生感；开发高端产品树立高端形象；大二期（利润实现）第二阶段选择第一阶段外围地块，尽量将主景观体系打造完备，形成完全的展示；主流开发锁定为联排、洋房为主的产品，并开始增加少量板式小高层，逐步提升价格，实现盈利质量的提升；大一期第三阶段选择北侧地块，以别墅、板式小高层、（价值

5、提升）高层做为该阶段主流产品，提升容积率，提升价格，实现盈利速度和质量的全面提升，是开发利润最大化。（市场实现）启劢区整佑产品开发次序大斱向上从南往北www.fdc01.com房市金碟物业发展构思配套商业开収节奏》开収节奏商业配套的建设和成熟，首先受到社区人口的入住状况和区域成熟度的影响：从区域成熟度来看，目前区相对城中心较陌生，人口较少，因此难以支撑商业生存；从社区人口的成熟度来看，人口的逐步进入会促进商业的需求，进而降低商业的销售难度和提升商业的盈利价值。商业设施的配套情况和成熟情况又影响项目住宅的销售，因此商业的营销功能

6、本身也很关键：商业配套的建设可以很大程度上改变客户的陌生感；商业配套设施本身也是社区风情展示和营造居住氛围的重要部分，因此在项目初期，商业设施将会先行建设一部分；后期的商业由于受到服务半径的影响和商业本身氛围的影响，适宜分散建设，既利于社区价值提升，又利于商业分期。因此我们对商业整体开发节奏的构思为：商业配套建设不住宅开发节奏相吻合，考虑对住宅销售的促进，同时以便控制开发风险；散状分布，利于对社区的服务和分期开发。www.fdc01.com房市金碟配套商业开収节奏——高尔夫商业先行启劢，配套物业发展构思商业同步启劢，温泉酒店

7、商业后期収力》开収节奏项目面市——高尔夫商业，通过高尔夫提高项目认知度，树立面市形象！可围绕横向交通组织设臵适当休闲商业南区生活超市与地块工程住宅同期启动，北区可适当推后，根据后期发展，可独立成商业中心。首期商业——风情商业街应在启动阶段有相关未来生活形象展示，控制体量www.fdc01.com房市金碟教育配套开収节奏——教育配套幵非主要外部驱劢因素，物业发展构思客户抗性小，减小项目启劢资金压力，建议中期开収》整佑开収节奏教育体系的建设时机和场地选择关于教育体系的作用和建设时机：项目教育并非是主要外部的驱动因；并且考虑初期中高

8、端人群对缺乏社区教育配套的抗性并不大，且周边有北大附中教育配套；而项目初期资金压力大，因此教育配套的建设建议放到中期。教育体系选址考虑的因素：服务功能：服务半径的考虑；使用时间：建设时机的考虑；营销功能：展示的要求和弱化区域配套不完善。学w