高纬环球企业选址边缘化是否是大势所趋

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1、企业选址边缘化是否是大势所趋？2013高纬环球研究报告简介近年来，企业租户选址边缘化的趋势愈加明选址的企业租户主要集中在物流、仓储、制造显，包括世界500强在内的部分企业已经开始业、高科技以及研发中心等面积需求较大、对从核心商圈逐步迁到非核心商圈。2012年北京租赁成本更加敏感的行业，而金融行业及专业非核心区域租赁成交占比达到历史最高。上海服务业等行业的非核心部门如呼叫中心、后台随着城市规划及建设范围的扩大，也涌现了很支持部门等也成为非核心商圈的重要租户。多极具吸引力的新兴商圈。虽然倾向于边缘化高纬环球中国北京市朝阳区建国路81号华

2、贸中心1座602-607室邮编：1000251www.cushmanwakefield.com企业选址边缘化是否是大势所趋？高纬环球研究报告企业选址边缘化引发的思考2013年6月，在高纬环球专业团队的建议下，某家高新技术制造巨头将其北京分公司从地处亮马河商圈的鹏润大厦搬迁至位于城市东北角的某工业园中。与西门子、爱立信等电子科技制造企业相毗邻，新的独栋办公楼建筑面积达15,000平方米，聚集了北京所有员工在此办公。而去年在上海，耐克也宣布与铁狮门签订长期协议，计划于2014年第一季度迁入上海城市东北角的尚浦领世项目，并将该处打造成一个

3、全新的大中华区总部。从成熟繁华的核心商圈到日渐兴起的非核心商圈，从传统高端写字楼到产业园区，什么推动着企业办公选址的改变？尽管面对40元一份的午间套餐，来回2个小时的交通出行，许多跨国企业的员工们还是迷恋于出入摩天大楼的那份自豪感。但是请注意，现阶段上海非核心商圈的优质办公楼租赁价格大约是核心商圈中同等品质竞争对手价位的一半,而在北京写字楼市场同样的租金价差约为三成。精明的CFO们不会轻易忽略到这个现象，早就掏出了口袋里的计算器，经过简单运算后一个可观的数字就会出现在决策者的台前。但凡在一线城市核心商圈高端写字楼中驻扎多年的人，往往

4、就开始抛出一个个简单而深入的问题：我们要不要搬？我们应该什么时候搬？我们适合搬到哪里去？近年来，企业租户选址边缘化的趋势愈加明显，包括世界500强在内的部分企业已经开始从核心商圈逐步迁到非核心商圈。2012年北京非核心区域租赁成交占比达到历史最高。上海随着城市规划及建设范围的扩大，也涌现了很多极具吸引力的租金历史数据比较新兴商圈。虽然倾向于边缘化选址的企业租户主要集中在物流、仓储、制造业、600高科技以及研发中心等面积需求较大、对租赁成本更加敏感的行业，而金融行业500514及专业服务业等行业的非核心部门如呼叫中心、后台支持部门等也

5、成为非核心商40030%圈的重要租户。月）/405米30031550%平方/200210平均有效净租金100企业选址边缘化的诱因（人民币0北京上海核心商圈租金上升核心区域非核心区域毫无疑问，核心商圈租金过高是企业们选择向外搬迁的主要诱因。自金融危机时来源：高纬环球研究部期以来企业在租金处于低谷时签下的租约已陆续到期。这段时期中国经济逐渐复苏，城市写字楼租金均有不同程度的回升，甚至有些区域已超越历史高位。一线城市写字楼市场租金自2009年的低谷时期以来，四年内不断攀升。截止2013年第二季度上海甲级写字楼租金增幅为43%，北京更是达到

6、惊人的138%。随着租约到期，迅速上升的固定成本带给企业的即使不是个负担也将会是个烦恼。租金历史数据比较600北京上海500月）/400平方米/有效净租金300（人民币200来源：高纬环球研究部2企业选址边缘化是否是大势所趋？高纬环球研究报告企业未来面积扩张受制作为21世纪重要的世界经济力量之一，中国这个经济体的膨胀孕育着庞大的市场机核心商圈租金过高是企业们选会。尽管许多负有盛名的企业在过去的时间里运营良好，不过如果还想在城市核心择向外搬迁的主要诱因。商圈招兵买马，请先核算一下所需要的办公空间。在高纬环球关注的中国20大城市中，过去

7、三年以北京和上海为代表的一线城市其核心商圈空置率不断走低。而这些城市核心商圈的未来供应却是个难题，非但开发商往往面临无地可拿的局面，还有例如北京金融街西扩计划以及上海徐家汇中心因拆迁问题而导致不断搁置的状况。目前政府大力开发的区域多属于非核心商圈，企业们应当判断是否该顺势而为。空置率历史数据比较空置率25.0%BJ:20.7%SH:17.2%20.0%15.0%SH:6.2%10.0%BJ:4.2%5.0%0.0%北京上海来源：高纬环球研究部3企业选址边缘化是否是大势所趋？高纬环球研究报告行业部门选址优化的内在需求诚然金融、专业服务

8、、医药等行业一般都会将其前端业务部门放在城市核心位置，但同时多数行业也拥有涉及研发、物流、数据信息、客户服务等为数众多的中后台部门。在高租金时代这些部门选址在核心商圈的性价比显然不高。契合城市商圈的定位进行办公选址优化，不但在区位配套