城市之星营销策划报告

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1、煌歌·城市之星营销策划报告煌歌·城市之星是大竹最大的商业地产项目，是竹城最具感召力的对象，这是城市之星操作思路的基石。我们吸引人们关注，然后以产品留住客户，这就是本案运作思路的由来。核心区域的魅力无可替代，一个财富之城、现代之城、时尚之城将在这里诞生IsCenterStillAFTERTENYEARSHere四川•大竹核心商业第一城财富之城现代之城时尚之城风情之城项目概况占地面积：202亩建筑面积：35万平米其中商业：13.4万平米住宅：20.1万平米宾馆：1.1万平米建筑规划：2层底商、3-7层住宅（返迁）、局部4-5层业态规划：综合商场/宾馆/步行街/专业市场/

2、电梯公寓销售范围：商业+电梯公寓规划效果图如何确立我们的观点？城市经济发展水平决定购买力城市人口容量决定我们的客层供应市场状况决定客户的选择地势经济人口四川东部，达州南部。周边梁平/垫江/邻水/广安/渠县/达县。距重庆2小时车程。苎麻之乡/矿业发达/GDP增长水平居达州前列/年居民存款60亿/有重庆后花园之称下辖18镇32乡/全县人口107万/城镇人口12万/外出务工人员多大竹房地产市场基本特征街区商铺/社区商铺发达，自然分布，中心商圈优势不明显商住一体的开发模式较为普遍，商业地产的规划设计同质化严重近期供应市场上商业项目/小高层/高层电梯公寓放量较大商业布局分散，

3、商品档次相对低端，缺乏档次高环境好的休闲娱乐购物场所商铺租赁投资回报率低，新建商铺销售价格高，投资者热情减退以上分析也许不能全面概括和反映大竹房地产市场的全貌，但是从市场的角度可以给我们更多的启示差异化的策略是我们出奇制胜的法宝知己知彼百战不殆——竞争市场分析竞争项目之1—华源生活广场开发商：四川天意房地产开发有限公司物业状况位于北大街，商住综合楼群组成，与城市之星规划相似，2层商业，3层以上为住宅。基本定位为餐饮、娱乐、休闲一体的商业广场，目前基本销售完毕，正在对外出租，一层部分门市正在装修。部分入驻商家有：酒楼、家电商场、茶楼、健身房、百货零售等。销售价格一层8

4、000-12000元/平方米，独立门面。二层2000元/平方米，分割销售，可整体出租。简评设有地下停车场，工程整体已经完工，在整体业态定位的前提下有重点的招商，业主购铺后可自行出租，也可委托开发商出租，一层租金差别较大，二层均价100元/平米/年。从目前来看其操作模式较为成功。竞争项目之2—华夏名城商业广场开发商：达州鸿源星房地开发有限公司物业状况商住综合类的地产项目，已经形成初具规模的成熟社区，社区的环境也较好，规划有中心广场设有简单的健身设施。楼宇的外观风格也有现代感，以明亮的几何框架作为造型，增加了活泼感底层商铺也已经形成了较为成熟的商业氛围，出租率超过50%

5、，剩余部分也在招商装修中，主力店以餐饮店、休闲娱乐城为主。还包括网吧、百货、超市、棋牌室、美容美发店等。品牌餐饮有：刘一手火锅。娱乐业以太平洋港湾为代表。销售情况该项目底商销售率很低，以出租为主，设有招商部门，销售价格为7000-8000元/平米。出租价格根据位置有所差别，基本出租年限为5年。竞争项目之3—巴蜀邑城开发商：达州宏伟·永固房地开发有限公司物业状况位于竹阳镇北路原工具厂，规划建设为仿古式的商业步行街，3层以上为住宅，步行街宽为14米，二层相对独立，一层设计成独立门面，商业总面积约为1万平米左右。号称竹城最古最长的商业步行街。目前处于地块平整阶段。2008

6、年交房。销售价格一层销售价格：6800元/平米二层销售价格：1680元/平米简评该项目规划很有特色，别具一格的四川古民居风格建筑是一个很好的卖点，整体布局也很整齐，与本案工期接近，对本案来说将是一个较有力的竞争对手。竞争项目之4—城市商贸中心开发商：原百货大楼物业状况位于新华路上，华源商城对过，周边商业发达，多位精品服装店。目前该楼已建至3层，其1-3层为商业用房，建筑面积6000平米左右，3层以上为住宅。据调查该商场可买可租，但是经营方式尚未确定。简评该项目位置较好，从目前的建筑格局上看可以作为综合类商场，但是由于其租售方式和经营方式还没有确定，还不能做出判断。如

7、果该项目进度快的话，也会对城市之星产生一定的威胁。源自其他方面的竞争成熟的社区商铺/街区商铺也在出售，以金利多广场为代表。新近推出的华联名苑、新东方名都、东方家园等小高层/高层楼宇的底商也在销售。其他行业的投资渠道也在与我们争夺相对有限的客户。12万人的城市我们需要打动每一位可能置业的市民他们也许还有更多的选择我们到底要用什么来打动他们……[城市之星]12万人的富庶小城我们已经有了下面结论：要快!要比别人更迅速占领空白!!战略思路拟订谁也不会寄望于未来，争夺现有客源不可避免现有市场产品链条不齐全，相对落后，品质是本项目的突破口提出一些有新意的理念，并进行适当引导