戴德梁行青岛地恩地集团坊子街商业项目策略思路

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1、地恩地集团坊子街项目策略思路Page0目录Page1、项目所在区域市场理解2-212.定位思考22-263.产品规划设计建议27-304.营销策略建议31-425.项目推盘手法和建议43-456.整体意见和建议汇总46-47Page1项目所在区域市场理解Page2李沧区概况截至2009年末，全市户籍总人口761.56万人。其中市区276万人，增长0.25%；五市(县级)485.3万人，增长0.6%。人口自然增长率缓慢，仅1.73‰。李沧区现辖11个街道办事处，126个社区居委会，面积98平方公里，人口46万人（

2、户籍人口35万，流动人口11万），区域内分布有大量的东北人和朝鲜族人，主要为分布在李村中小企业外来务工人员。规划到2020年，青岛将建成超1200万人口的超大城市，市区人口要达到550~600万人。未来将以导入外来人口为主。城阳区553平方公里/50万人崂山区389平方公里/19万李沧区人98平方公里/35万人四方区青岛主城人口的工作、生活目前聚35平方公里/43万人集在市南、市北和四方三区。而三区目前可供开发住宅用地较少。随市北区29平方公里/54着青岛“北拓、东进”的推进，以万人及李沧中央居住区的规划，土地资

3、黄岛区市南区30平方公里/50277平方公里/32万人万人源丰富的李沧将主要承接其它三区人口外扩的主城人口居住功能。Page3李沧区城市交通交通布局：立体路网，四通八达公路：基本形成以高速公路和一级公路为骨干，二级、三级、四级等公路为补充，功能完善、层次分明的公路网络体系。全市122个乡镇（街道办事处）均实现了晴雨通车，通公路的行政村达到100%。铁路：基本形成以胶济、蓝烟、胶黄、胶新铁路为骨架的铁路网络体系。其中，胶济铁路是青岛港通往腹地的主干道，胶新铁路是我国东部沿海铁路大通道的重要组成部分。沧口火车站的改造和

4、项目周边物流中心的建设对本项目推动很大。港口：基本形成以青岛港为核心，胶南大湾港、鳌山港为补充的港口体系。其中，青岛港是我国能源运输的枢纽和大宗散货的集散中心、全国对外贸易的重要口岸，是国家综合运输体系中的主枢纽港之一。航空：青岛流亭机场是我国华东地区重要的干线。机场开通航线94条、年旅客吞吐能力787万人次、年货邮吞吐量11.6万吨。青岛与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸。青岛既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地，也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。目前初步形成港口、铁路、公路、

5、航空并举的对外交通网络体系。Page4李沧区城市交通交通规划：对城市扩容产生长远影响四横三纵快速路网轨道交通建设规划M2：一期（2009～2014）M3：二期（2013～2017）（北到金水路）M1：三期（2016～2020）重庆路将建设贯穿市区南北的快速公交系统;青银高速李沧收费站将北移至城阳区，与环胶州湾高速公路一起打造成市区快速内环。2020年之前将建成M2、M3、M1地铁，2020年之前将建成的M2、M3、M1地铁，将在李沧的中西部设立多个站点。在整体城市形象和市民居住环境方面，明显的南北差距一直是阻

6、碍市民到李沧置业的门槛，青岛大交通框架战略的实施将成为破解这一困局的关键。Page5李沧区经济李沧GDP低速增长2005-2009年GDP走势5500304853.8750004436.184500253786.52400035003206.582030002695.87152500200010150010005500138.59161.05178.67185.08187.2002005年2006年2007年2008年2009年青岛市李沧区青岛市增长率李沧区增长率李沧四大工业集团：2005到2009年全市经济发展

7、较快，增速保持在17%以上，位居全国大中城市前列，GDP青岛汽车的增长主要来自大量基建投资、旅游业以及日韩资投资的纯劳动密集型加工制造业等，高青岛碱业附加值的服务业（如金融、高新IT技术）发展则相对缓慢。钢铁集团青岛石化而李沧区是青岛传统工业聚集区,以利润较低的重工业企业为主,2008年受全球经济下滑、市场需求不足等诸多因素影响，工业生产增速呈现回落走势。国际大环境影响下，GDP低速增长，预计随着十大行业经济刺激计划的落实，以及2009年城市基础建设的大力投入，GDP将得到很大提升。Page6李沧区城市交通总体规

8、划：环湾保护、拥湾发展立足环胶州湾地区发展，构建以环胶州区域为核心圈层，以即墨、胶州、胶南为内圈层，以莱西、平度为外圈层的拥湾莱西发展格局，并以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴平度（往济南、烟台、日照三个方向）对更广阔的地区形成经济辐射，形成全省“一体两翼”和海洋经济战略格局的核心圈层，着力推进山东半岛区域一体化进程。即墨胶州胶南青岛作为山东省经济发展