戴德梁行济南德兴街一号地项目汇报

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1、DDTZTZHRoeldsingeasrchplc2006年11月DTZResearch济济南南德兴街一号德兴街一号地地项目项目汇汇报报演示演示DDTZTZHRoeldsingeasrchplc基本情况基本情况•位于城区西部•距市中心较远•拟作酒店、写字楼DDTZTZHRoeldsingeasrchplc研究思路研究思路案例支持基础依据初步定位详细定位财务分析城市经济发展总体布局及规划研究交通组织建筑风格写字楼、酒店市场研究景观设计目标市场需求特征分析价格水平设备设施地块分析物业管理DDTZTZHRoe

2、ldsingeasrchplc财务分析详细定位初步定位基础依据DDTZTZHRoeldsingeasrchplc城市经济发展城市经济发展与与规划规划l定位：山东省经济政治文化中心，区域性交通枢纽和物流中心。l经济：在全省范围内不在首位，但一直稳步增长，未来仍有较大发展空间。l居民：追求物质和精神生活质量。l城市规划：未来主要向东西发展，经十路将是发展主轴。本项目处在规划中的区域性商业中心，开发潜力很大。l基础设施：经十西路、阳光新路的改造和奥体中心项目的开工，将拉动西部城区的发展，提升改善本项目周边区域

3、环境、吸引更多的人流物流到本项目。l房地产市场：一直呈健康发展，去年开始出现供不应求的趋势，未来仍有发展空间。DDTZTZHRoeldsingeasrchplcl现在不是经济强市，但发展速度快，有较强的发展潜力。启示l经济的发展，将吸引大量外来企业进入济南市场。l济南酒店、写字楼等商务物业将有较大的发展空间。l本项目所在区域是未来的商业中心，发展前景良好。DDTZTZHRoeldsingeasrchplc写字楼写字楼市市场场l总体情况：专业写字楼市场已初步形成，区域分布上开始由聚集向分散化转变。l未来供

4、应：未来几年，第三产业的发展以及当地企业的快速成长促使供应量稳步增长，新增项目主要集中在东部地区。l分布特征：在租金、售价、入住率、入住企业质量等指标上都呈伞形分布，本案处于一个较为边缘的位置。DDTZTZHRoeldsingeasrchplc写字楼写字楼需需求求特征特征l租户特点：民营企业和外资企业占较大的比例，企业的规模普遍较小。多数租用不到200平米的面积，租金在2.6～3.5（元/天/平米）之间。l需求特征：对写字楼周边配有酒店、商业的需求强烈。l对本项目认知：认为本项目交通便利，环境较好。不足

5、之处是离市中心较远，商业配套不够完善。DDTZTZHRoeldsingeasrchplcl现阶段写字楼整体水平较低，处于市场发展初级阶段。启示需要新的、提供综合优质服务的产品。l本项目写字楼不在传统商务区，目标客户与传统客户有所区别。l本项目应充分完善写字楼的硬件品质，提高物业服务质量，增强配套服务内容。DDTZTZHRoeldsingeasrchplc酒店酒店市市场场l总体情况：中高档酒店主要集中在交通便利、靠近市民活动中心区及重要机关单位的区域。l经营：中高档酒店以国内商务客人为主，全年入住率水平比

6、较高。l区域市场：区域内酒店大多是中小型。房价略低于全市的平均水平。l区域客户：区域内的酒店客人以商务、会议为主。DDTZTZHRoeldsingeasrchplc酒店酒店需需求求特征特征l客户特点：中高档酒店以商务客人为主，仅有部分以旅游客人。l需求特征：四星级标准的酒店普遍被客人接受的。对健身娱乐、餐饮和商务会议设施等方面需求强烈。l对本项目认知：市场认同度很高。DDTZTZHRoeldsingeasrchplcl现有的中高档酒店无法满足商务客人日趋增加的需要。启示l本项目可以商务客人为主要目标客户

7、，建设可高档商务酒店。l本项目应加大对酒店的餐饮、娱乐以及商务会议设施的投入，打造专业的高档商务会议酒店。DDTZTZHRoeldsingeasrchplc餐饮娱乐餐饮娱乐市市场场l总体情况：餐饮娱乐设施主要集中分布在经十一路区域、泉城路区域、洪楼花园路区域、文化路历山路区域这四个区域。l业态：餐馆为主，休闲娱乐设施较少。l档次：整体水平较低。缺乏集中的、规模较大、档次较高、营业时间较长的餐饮娱乐中心。DDTZTZHRoeldsingeasrchplcl本项目可打造集中化、大规模、高档次的休闲娱乐餐饮启

8、示中心。DDTZTZHRoeldsingeasrchplc地地块块分析分析l区位：处于济南西郊，距离市中心泉城广场约5.3公里。l周边物业：目前写字楼、商业、酒店、公寓等物业供应量较小，区域内主要是老旧的居民住宅区，其中夹杂一些档次较低的写字楼和旅馆。l环境：环境景观较差，商务办公氛围不浓厚，缺乏标志性建筑。l利用周边环境优势，提供集中化餐饮娱乐服务，与酒店、启示写字楼实现互补，建造区域地标性建筑。DDTZTZHRoeldsingeasrc