易居精品-2008年中信资本大连项目投资机会研究报告

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1、中信资本大连项目投资机会研究报告克而瑞（中国）信息技术有限公司上海易居房地产研究院2008年06月2008-6-10中信资本—大连项目可行性研究报告一、项目总结关于大连市项目的投资可行性研究，易居将从大连市的整体经济发展可行性、房地产市场投资可行性、特定物业房地产市场可行性及项目操作可行性四个方面的加以验证。通过四个方面的可行性研究来验证项目的投资可行性1城市经济发展可行性2房地产市场可行性项目投资可行性项目自身开发可行性4特定物业市场可行性3¢城市经济发展可行性¾大连位于中国东北的最南端，是环渤海经济圈和东北经济圈交汇之处受环两大经济腹地的

2、辐射，作为振兴东北的重要阵地，发展前景良好；¾大连市的经济始终保持着较快的发展势头，人均GDP以超过7000美元的水平，其城市房地产市场已经进入了快速稳定发展时期；¾与其他同类城市拓展不同，大连市是在市区配套已经成熟以后再进行外围区域拓展，可以看出预测大连市未来土地供应将出现两极分化现象，市区土地供应将紧克而瑞信息技术有限公司广延路140号邮编：200072电话：56388686©2008克而瑞信息技术有限公司版权所有第2页共140页2008-6-10中信资本—大连项目可行性研究报告缩，而外围郊区土地将放量；¾产业规划、交通规划完善以及城市环

3、境的改善不仅能提高当地居民的意愿，而且能导入外来购房群体，这个有助于房地产客户需求范围的放大；¾产业的升级、利用外资额度不断放大，居民生活水平不断提高，对于房地产市场价格提升具有一定的促进作用，一方面导入的群体购买力较强，另一方面则是提高了本地购房者的价格承受能力。¢房地产整体市场可行性¾就政府用地规划而言，根据“十一五”规划，大连市在规划期内总住房用地动态供应量保持在1300－1400万平方米之间，值得注意的是，改善性住房的用地规划比重有所提高，2008年-2010年的比重将达到25.3%；¾从土地购置情况来看，由于2006、2007年土地

4、供应稍显过猛，根据“十一五”的用地规划总量，预计在未来三年大连市的住宅用途土地年均出让面积仅在200万平方米左右，土地供应将趋紧，并且土地购置成本将明显提高；从土地成交区域可以看出，未来市中心的高档住宅供应出现明显短缺；¾2006、2007年大连市商品房新开工量明显放大，根据房地产开发周期规律，一般从开工到竣工销售的时间在1.5-2.5年之间，预计在2008-2010年三年间商品房将出现集中供应状况；¾2007年大连市商品房销售面积明显放量，达到828万平方米，主要受当年商品房竣工面积及前年房地产新开工量（期房预售制度推前了商品房的上市时间）

5、的影响而引起的，也可以看出大连市房地产市场的刚性需求依旧较为旺盛；¾2007年大连市商品房价格为5568元/平方米，同比2006年上涨23%，上涨幅度明显。价格快速上涨一方面归功于全国房地产整体大势向好，其他城市出现不同程度的涨幅，同时也可以看出大连房地产市场还没出现明显的结构性调整，外围区域房地产市场时代即将来临，市中心房地产价值优势逐渐凸显。克而瑞信息技术有限公司广延路140号邮编：200072电话：56388686©2008克而瑞信息技术有限公司版权所有第3页共140页2008-6-10中信资本—大连项目可行性研究报告¢高档住宅市场可行

6、性¾大连的高档住宅集中分布于以下几个板块：台山板块、星海湾板块、CBD板块、长春路板块、中南路板块、东港板块；¾2008年，大连高档项目明显供应放量，一方面是大连住宅整体品质有所上升，高档住宅比例增加；另一方面开发企业对于大连高档住宅市场的发展前景持乐观态度，加速供应放量所致；¾2007年度的高档住宅的需求量一直居高不下，总体走势震荡上扬。全年销售套数为5524套，总销售面积为66.5万平方米，月均销售457套。与2007年月均供应量相比，大连的高档住宅呈现明显的供不应求态势；¾2007年是大连高档住宅市场高速发展的一年，年度高档住宅成交均价

7、为10650元/平方米，而2007年年末高档住宅价格较年初上涨26.5%。而2008年1季度，大连高档住宅市场成交均价为11500平方米，较去年同期上涨17.7%，而随着整体市场逐渐回暖，高档住宅价格还有进一步上升的空间；¾高档购房客户以东北三省的高收入群体为主导，辅以部分大连外资企业的高管群体和在大连工作生活的韩日等外籍人士。¢酒店式公寓市场可行性¾目前大连的酒店式公寓主要集中在以下四大板块，即天津街及民主广场板块、青泥洼及辐射板块、三八广场及港湾桥板块、星海湾板块，另外在西安路附近还有零星分布；¾目前大连市酒店式公寓市场仍未成熟，从市场的

8、供求关系来看，大连市酒店式公寓市场明显处于供不应求的态势中；¾由于市场上酒店式公寓供应量较少，因此价格受个案影响明显，价格走势波动较大。根据对个案的跟踪，市中心酒店