易居项目开发模式

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项目开发模式 区域开发项目开发模式分为“一级、二级开发分离”与“一级、二级开发联动”两种模式，目前官塘项目正在进行规划征地，确定开发模式是项目开发前提。交投公司模式二：独立开发型模式三：合作方开发型交投独自负责开发建设，乙公司主导开发，交投关联公司按照股本比例分配收益。关联公司（土地+资金）关联公司（土地）乙房产公司（资金+专业）征地拆迁安置公建施建设一级开发运作镇江市交通投资公司一级土地开发二级房地产项目开发官塘项目土地一级开发主要为拆迁、安置、公建基础设施的建设：目前土地一级开发正在进行中，目前主要从事征地和拆迁工作。官塘项目如进行一二级联动开发，则二级房地产开发主要为以下三种模式：交投公司独立开发；共同开发型；由引进的合作伙伴开发。基于项目体量大，物业丰富，建议在整个项目开发中，积极引入社会资金，进行合作开发，既能减轻政府的资金压力，又能充分利用实力开发商的开发专业经验运营新官塘/项目开发模式甲房产公司（资金+专业）关联公司（土地+资金）双方共同组建新的项目公司，共同开发，城建控股。模式一：共同开发型 一二级分离开发模式的特点是较快回笼资金，运作比较单纯，但对项目二级开发的力度相对较弱。一级开发树立区域品牌，再按照出让时序进行投资建设，出让土地，实现投资和产出的有效平衡。一级开发贷款国家银行土地运作资金运作镇江市政府镇江交通投资公司或者合作单位授权一级开发完成一级开发官塘区域开发项目土地一级开发一级开发协调授信额度土地出让土地出让金回收开发商A开发商B开发商C运营新官塘/项目开发模式 项目启动期，土地价值尚未显现，“一级、二级开发联动”也是可考虑的开发模式。其特点为：能实现二级开发控制力，分享二级开发利润，但是周期长，风险较大。一级开发贷款土地出让金开发建设资金镇江市国土局国家开发银行二级开发贷款土地运作资金运作镇江市政府镇江交通投资公司授权一级开发完成一级开发土地招拍挂交投或江苏一德项目公司房地产项目开发项目公司官塘区域开发项目一二级联动整体开发运营……………一级开发二级开发启动资金建设中资金协调授信额度实行土地一二级开发联动，有利于项目的进度控制，有利于整个城区的形象树立与目标实现。一二级联动开发将造成政府企业资金压力过大，需要借助国家开发银行的支持，实现区域持续滚动开发。同时周期较长，风险较大。运营新官塘/项目开发模式 土地出让收入市财政部门官塘开发公司阶段二：土地出让金以某种形式返还阶段一：土地出让金进入市财政部门官塘项目实行一级开发模式，项目的赢利将主要来源于土地出让收益分成。一二级分离开发模式：土地出让收益分成运营新官塘/项目开发模式土地出让金返还给一级开发单位 如官塘项目实行一二级开发联动模式，则二级项目公司开发的物业销售也是开发公司未来主要的利润来源利润空间二级开发单位成本土地楼面价格（土地一级开发单位成本）项目售价镇江交通投资发展有限公司，土地一级开发二级项目开发、销售项目一级、二级联动开发示意项目赢利模式示意运营新官塘/项目开发模式一二级联动开发模式：土地出让收益分成+二级项目公司开发的物业销售 项目盈利模式 运营新官塘/盈利模式建议通过对大型一级开发项目盈利模式研究，确定有四种常用的盈利模式。1、出让金分成模式2、投资补偿+利润分成模式3、投资补偿+管理费模式4、二级开发模式土地一级开发盈利模式 运营新官塘/盈利模式建议出让金分成模式是常用模式，通用于政府下属一级开发企业主导开发项目。1、出让金分成模式一级开发单位与政府签订协议，按照百分比进行直接的出让金分成来获取公司的产出。方法：如出让150亿，则按照150亿的出让金分成（按150亿*X%）给一级开发单位案例：新江湾城特点：机制比较简单，前期资金投入较大，有一定风险适用条件：政府大型一级开发商，具有较强话语权，资金实力较为雄厚，市场较为乐观。 运营新官塘/盈利模式建议投资补偿+利润分成模式，先保证投资成本回收，且是在市场看好的情况下，确立较好的收益分成。2、投资补偿+利润分成模式一级开发单位预先与政府签好协议，由一级开发单位先期投入大量资金进行投资建设，待土地出让成交之后，出让金由政府获得，再由政府把开发投资成本返还给一级开发单位，再按照设定的利润分成比例进行提取。方法：如投资100亿，出让150亿，则开发单位拿100亿和50亿利润的百分比分成。（具有一定风险性）特点：利润分成具有较大弹性，风险与回报皆具适用条件：一般政府一级开发商，市场看好 运营新官塘/盈利模式建议投资补偿+管理费模式，先保证投资成本回收，且确定管理费用，其一级开发单位利润空间有限。3、投资补偿+管理费模式一级开发单位预先与政府签好协议，由一级开发单位先期投入大量资金进行投资建设，待土地出让成交之后，出让金由政府获得，再由政府把开发投资成本返还给一级开发单位，再按照投资额的百分比来设定管理费，由政府返给开发单位方法：如投资100亿，则开发单位拿100亿和100亿投资的管理费用（按100亿*X%）计算特点：管理费用固定，利润空间有限适用条件：一般政府一级开发商，不需要自身较大盈利 运营新官塘/盈利模式建议二级开发模式，通过土地的转让，开发商参与一级开发和二级房产开发，回补投资。4、二级开发模式由政府将地块整体交给一级开发单位进行整理开发，同时签订协议，以较低价格把土地转让给一级开发单位的开发公司，通过二级市场即房地产市场的盈利，来保证一级开发商前期投资回报。案例：上海实业湖州东部新城。特点：需要更长时间的资金回笼，但价值会较高，具备一定的风险。适用条件：雄厚资本的政府开发商 运营新官塘/盈利模式案例一/新江湾城项目项目运作主体：城投公司投入土地前期开发所需资金进行土地平整、基础设施建设、道路、公园等建设开发。盈利模式：新江湾城项目作为市长韩正亲自主持的项目，在政策上享有较高的待遇，土地出让金70%通过土地竞标企业与城投签订土地一级开发补偿合同直接进入城投公司，30%通过土地竞标企业收入和政府签订土地出让合同进入上海市财政。土地出让金上海城投上海市财政70%通过签订土地一级开发补偿合同进入30%通过签订土地出让合同进入公司股东结构：上海城投公司土地取得方式：上海市政府全权委托城投公司进行土地开发收益分成模式 公司股东结构：2006年，由市国资集团、国资投资置业公司组成成立土地取得方式：市政府划拔项目运作主体：南京国资投资置业公司作为南京7大土地储备分中心之一100%投资，对2.74平方公里的胜利圩项目进行土地资源的高效开发和建设运作土地储备分中心权职：1、配合编制平台运作范围内所有经营性用地的土地储备规划和年度土地储备计划；2、负责具体实施地块拆迁和基础设施配套工作，及时按计划整理出符合上市条件的土地；3、负责编制土地储备分中心储备土地资金收支预算；4、负责对纳入土地储备分中心的储备土地实施临时合理利用；5、完成平台交办的其他事宜。土地储备分中心运作原则：1、统一计划管理。土地储备分中心要结合平台权限，及时制定各自年度土地储备计划和资金平衡计划，按照全市统一的要求报市土地储备中心，市土地储备中心按规定程序上报市政府批准。2、独立核算盈亏。土地储备分中心根据市政府要求和各自职责分工，统筹运作相关土地资源，统筹调度资金，独立核算盈亏。3、资金共筹、利益分享。市土地储备中心对土地储备分中心的运作可按拟运作地块前期征地拆迁成本总费用的10～30%给予资金支持；同时，根据“谁投资、谁受益”的原则，未来土地净收益分配按各自投入比例，由市土地储备中心和土地储备分中心进行分成。4、优先支付成本。土地储备分中心土地储备运作回笼资金必须优先用于支付土地储备前期成本及相关基础配套设施费用，确保按挂牌条件如期交付土地。盈利模式：土地出让收入中市财政部门扣除刚性计提(12%)后，再由市政府集中20%作为政府净收益，剩余部分用于相关单位的成本或项目支出。收入取得方式：土地储备分中心与市土地储备中心联合向市财政部门申请土地出让金返还，市财政以注资的形式返还。示意：土地出让收入市财政部门，截留（12%+20%）国资投资置业公司，68％土地出让金以注资的形式返还土地出让金进入市财政部门其他模式参考：2003年9月，市政府为促进河西新城区的开发建设下达通知，河西新城区范围内的土地出让金及规费由河西新城区开发建设指挥部统一取取、使用和管理，土地出让金直接进河西新城区开发建设指挥部。启示：政府的政策的存在谈判空间。运营新官塘/盈利模式案例二/南京国资北岸胜利圩项目收益分成模式 运营新官塘/盈利模式案例三/华润贵阳云岩项目投资补偿+利润分成模式项目概况：华润贵阳公司一级土地开发项目概况：贵阳云岩渔安、安井片区系贵阳市中心城区云岩区的组成部分，位于云岩区东部,距离贵阳市中心（大十字）直线距离约6公里,位于南明河下,片区总占地9.53平方公里。土地取得方式：市政府与企业合作华润公司权职：项目前期开发投入土地整理由华润贵阳公司全额投资，专事运作本项目。华润贵阳公司即是经批准的专事运作本项目的项目公司。投资建设渔安、安井片区内水东路云岩区段。投资建设渔安、安井片区9.53平方公里内其它城市基础设施、公共配套设施建设和片区整体规划、可用于商业开发的土地整理（达到七通一平要求）。盈利模式：云岩区用渔安、安井片区9.53平方公里内经整理达到七通一平要求后可用于商业开发土地的土地出让收益以及片区城市建设配套费，支付上述投资成本。向华润贵阳公司投资成本支付完成之后的剩余部分，云岩区与华润贵阳公司按照30％：70％的比例进行分成。示意：土地出让收入云岩区政府30％余下的利润进行利润分成土地出让金进行投资成本返还给前期开发公司华润贵阳公司投资成本返还华润贵阳公司70％其他类似案例：云南城投环东路项目土地一级开发所需资金由云南城投筹措和垫付，而云南城投与昆明市人对一级开发范围内的土地出让收益实行各自50%分成。但若云南城投按以上方式所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5％时，昆明市人将保证向乙方另行支付差价款，以确保乙方的收益不低于本合同项下的全部土地一级开发总成本的5％。 运营新官塘/盈利模式案例四/天鸿集团北京八达岭项目投资补偿+管理费模式示意：土地出让收入天鸿集团取得8%的管理费余下的利润进行当地财政土地出让金进行投资成本返还给前期开发公司天鸿集团投资成本返还土地出让利润进入地方财政一级开发公司取得一定管理费项目概况：天鸿集团与八达岭镇人民政府和八达岭特区办事处签署了开发建设合作服务协议书，进行八达岭镇的一级土地开发。天鸿集团权职：筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。负责土地开发具体管理工作。北京通用的2中管理模式说明：目前京城土地一级开发主要分两种形式：一种是市土地储备机构负责实施土地开发，由市土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。而与之配合的开发企业则只需负责土地开发具体管理工作，开发企业的管理费不高于土地储备开发成本的2%.另一种则是由开发企业实施土地开发，政府将不直接参与，开发商的利润不高于预计成本的8%.盈利模式：土地项目由开发企业从资金到操作全程进行实施开发，政府将不直接参与，由政府在出让收益中，保证开发商的投资成本，并且保证开发商的利润不高于预计成本的8%. 公司股东结构：上海实业公司项目运作主体：上海实业公司作为湖州东部新区西山景区项目的约50万平方米的土地一级开发商，进行土地平整与基础设施建设运作模式：土地一级、二级联动开发，上海实业作为区域土地一级开发，进行基础建设，上海实业成立项目开发公司拿地进行开发销售利润取得方式：通过策略运作，政府保证以较低的价格将区域内的5块土地出售给上实下属项目开发公司，项目开发公司通过对项目的开发销售，取得较大的溢价空间作为利润来源类似案例：珠江北京马驹桥镇项目、复地集团北京马驹桥镇项目等，在近几年，北京地区一二级联动开发项目比较普遍。示意：土地成本楼面价项目销售均价利润空间上海实业公司，土地一级开发项目开发公司，项目开发销售运营新官塘/盈利模式案例五/上海实业湖州东部新区项目一二级联动的一级开发模式 项目管理模式 运营新官塘/管理模式建议官塘项目规模大，前期投入高，需要巨大的财力物力支撑，为此需要选择合适的投入方法以及相应的收益，来确定最优的合作模式一德作为管理方，不投入资金。由交投负责决策。一德与交投都投入资金，形成合作公司。具体可由一德负责管理，合作公司负责决策一德投入项目所需全部资金，交投作为所有者进行决策。交投交投决策一德管理一德双方决策一德管理资金投入管理负责交投一德合作管理交投一德模式一一德纯管理模式模式二合作开发模式模式三一德投资管理模式 运营新官塘/管理模式建议模式一、一德纯管理模式交投投入运营所需全部资本，一德输出管理交投公司投入全部资本，并进行决策具体进行项目的定位、规划、投资、推广工作交投取得利润分成一德取得管理费一德公司输出管理在得到市政府的批准下交投公司投入项目所需全部资本，行使决策权，由一德公司负责管理，可参与项目的基础设施建设。根据合适的土地一级开发盈利模式取得合理的利润投资主体管理方具体工作土地收益收益分成 运营新官塘/管理模式建议模式二、合作开发模式交投与一德都进行资金投入，合作成立股份制合资公司，进行项目的开发、管理和利润分成一德公司输出管理具体进行项目的定位、规划、投资、推广工作按合资公司股份比进行合理的利润分成一德公司投资N资金在得到市政府的批准下根据合适的土地一级开发盈利模式取得合理的利润管理方运营主体具体工作土地收益收益分成交投公司投资M资金股份制合资公司双方单位共同投资，成立合作运营的股份公司。股份制公司，按照土地所有权和投入的资金比，进行股份配比，由合资公司负责管理，行使决策权。镇江市交通投资建设发展公司江苏一德集团有限公司合资公司 运营新官塘/管理模式建议模式三、一德投资管理模式一德投入全部资金并输出管理，交投通过土地资源入股，双方组成合资公司，共同进行重大决策。一德公司投入全部资金并且负责管理具体进行项目的定位、规划、投资、推广工作双方进行合理的利润分成交投公司参与决策在得到市政府的批准下交投公司作为项目的所有者，参与项目的决策过程，并参与项目的基础设施建设。根据合适的土地一级开发盈利模式取得合理的利润投资主体投资管理具体工作土地收益收益分成一德公司投入全部运营所需资本，并进行管理合资公司土地资源全部资金江苏一德集团有限公司镇江市交通投资建设发展公司 运营新官塘/管理模式分析根据交投公司与一德公司各具优势，我们对这三种合作模式进行分析模式一德扮演角色交投扮演角色投资主体盈利模式模式一一德作为管理方，不投入资金。一德作为管理者，向交投负责。交投为投资主体，负责决策交投交投：土地出让收益分成一德：收取管理费用模式二一德与交投都投入资金，一德负责管理。一德为投资主体之一交投为投资主体之一交投一德交投：土地出让收益分成一德：土地出让收益分成+收取管理费用模式三一德投入项目所需全部资金。一德为资金投资主体交投是土地所有者，作为上级单位，参与决策和负责基建一德交投：土地出让收益分成？一德：土地出让收益分成+收取管理费用资金压力管理效率运营风险资源共享总评模式一大一般一般一般交投面临较大资金压力，同时不能进行很好的资源共享模式二合适好较高好合作经营，发挥交投的本土化资源优势及一德的运营经验，较好模式三偏大一般较低一般一德本土优势不明显，还需交投进行大量的配合。亦可考虑 土地开发一级盈利模式确定。根据项目的三种合作方式，在一级开发层面上，设定三种盈利模式土地出让收入市财政部门，截留（%+%）交投公司，土地出让利润％土地出让金以某种形式返还土地出让金进入市财政部门交投交投决策一德管理资金投入管理负责资金投入管理负责模式二资金投入管理负责模式三一德双方决策一德管理交投一德合作管理交投一德一德公司，管理费用％土地出让收入市财政部门，截留（%+%）合作公司，土地出让利润％按股份%分红，交投公司获取利润，一德公司获取利润土地出让金以某种形式返还土地出让金进入市财政部门土地出让收入市财政部门，截留（%+%）交投公司按照%计提余下的由一德公司获取土地出让金以某种形式返还土地出让金进入市财政部门运营新官塘/管理模式分析模式一、一德纯管理模式模式二、合作开发模式模式三、一德投资双方管理模式一级盈利二级分成