易居项目开发模式

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1、项目开发模式区域开发项目开发模式分为“一级、二级开发分离”与“一级、二级开发联动”两种模式，目前官塘项目正在进行规划征地，确定开发模式是项目开发前提。交投公司模式二：独立开发型模式三：合作方开发型交投独自负责开发建设，乙公司主导开发，交投关联公司按照股本比例分配收益。关联公司（土地+资金）关联公司（土地）乙房产公司（资金+专业）征地拆迁安置公建施建设一级开发运作镇江市交通投资公司一级土地开发二级房地产项目开发官塘项目土地一级开发主要为拆迁、安置、公建基础设施的建设：目前土地一级开发正在进行中，目前主要从事征地和拆迁工作。官塘项目如进行一

2、二级联动开发，则二级房地产开发主要为以下三种模式：交投公司独立开发；共同开发型；由引进的合作伙伴开发。基于项目体量大，物业丰富，建议在整个项目开发中，积极引入社会资金，进行合作开发，既能减轻政府的资金压力，又能充分利用实力开发商的开发专业经验运营新官塘/项目开发模式甲房产公司（资金+专业）关联公司（土地+资金）双方共同组建新的项目公司，共同开发，城建控股。模式一：共同开发型一二级分离开发模式的特点是较快回笼资金，运作比较单纯，但对项目二级开发的力度相对较弱。一级开发树立区域品牌，再按照出让时序进行投资建设，出让土地，实现投资和产出的有效

3、平衡。一级开发贷款国家银行土地运作资金运作镇江市政府镇江交通投资公司或者合作单位授权一级开发完成一级开发官塘区域开发项目土地一级开发一级开发协调授信额度土地出让土地出让金回收开发商A开发商B开发商C运营新官塘/项目开发模式项目启动期，土地价值尚未显现，“一级、二级开发联动”也是可考虑的开发模式。其特点为：能实现二级开发控制力，分享二级开发利润，但是周期长，风险较大。一级开发贷款土地出让金开发建设资金镇江市国土局国家开发银行二级开发贷款土地运作资金运作镇江市政府镇江交通投资公司授权一级开发完成一级开发土地招拍挂交投或江苏一德项目公司房地产

4、项目开发项目公司官塘区域开发项目一二级联动整体开发运营……………一级开发二级开发启动资金建设中资金协调授信额度实行土地一二级开发联动，有利于项目的进度控制，有利于整个城区的形象树立与目标实现。一二级联动开发将造成政府企业资金压力过大，需要借助国家开发银行的支持，实现区域持续滚动开发。同时周期较长，风险较大。运营新官塘/项目开发模式土地出让收入市财政部门官塘开发公司阶段二：土地出让金以某种形式返还阶段一：土地出让金进入市财政部门官塘项目实行一级开发模式，项目的赢利将主要来源于土地出让收益分成。一二级分离开发模式：土地出让收益分成运营新官塘

5、/项目开发模式土地出让金返还给一级开发单位如官塘项目实行一二级开发联动模式，则二级项目公司开发的物业销售也是开发公司未来主要的利润来源利润空间二级开发单位成本土地楼面价格（土地一级开发单位成本）项目售价镇江交通投资发展有限公司，土地一级开发二级项目开发、销售项目一级、二级联动开发示意项目赢利模式示意运营新官塘/项目开发模式一二级联动开发模式：土地出让收益分成+二级项目公司开发的物业销售项目盈利模式运营新官塘/盈利模式建议通过对大型一级开发项目盈利模式研究，确定有四种常用的盈利模式。1、出让金分成模式2、投资补偿+利润分成模式3、投资补偿

6、+管理费模式4、二级开发模式土地一级开发盈利模式运营新官塘/盈利模式建议出让金分成模式是常用模式，通用于政府下属一级开发企业主导开发项目。1、出让金分成模式一级开发单位与政府签订协议，按照百分比进行直接的出让金分成来获取公司的产出。方法：如出让150亿，则按照150亿的出让金分成（按150亿*X%）给一级开发单位案例：新江湾城特点：机制比较简单，前期资金投入较大，有一定风险适用条件：政府大型一级开发商，具有较强话语权，资金实力较为雄厚，市场较为乐观。运营新官塘/盈利模式建议投资补偿+利润分成模式，先保证投资成本回收，且是在市场看好的情况

7、下，确立较好的收益分成。2、投资补偿+利润分成模式一级开发单位预先与政府签好协议，由一级开发单位先期投入大量资金进行投资建设，待土地出让成交之后，出让金由政府获得，再由政府把开发投资成本返还给一级开发单位，再按照设定的利润分成比例进行提取。方法：如投资100亿，出让150亿，则开发单位拿100亿和50亿利润的百分比分成。（具有一定风险性）特点：利润分成具有较大弹性，风险与回报皆具适用条件：一般政府一级开发商，市场看好运营新官塘/盈利模式建议投资补偿+管理费模式，先保证投资成本回收，且确定管理费用，其一级开发单位利润空间有限。3、投资补偿

8、+管理费模式一级开发单位预先与政府签好协议，由一级开发单位先期投入大量资金进行投资建设，待土地出让成交之后，出让金由政府获得，再由政府把开发投资成本返还给一级开发单位，再按照投资额的百分比来设定管理费，由政