易居-上投集团如东项目投资分析报告终

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1、上投集团如东项目投资评估报告上投集团如东项目投资评估报告上海易居房地产研究院2007年10月15日上投集团如东项目投资评估报告目录第一部分城市宏观投资环境分析4一、自然地理环境41、城市概况42、城市交通53、城市人口6二、经济发展环境71、人均GDP72、人均可支配收入73、城市规划及市政建设84、重点经济开发区10三、房地产市场发展环境分析121、施工及新开工面积122、竣工面积及销售面积123、商品房价格走势13四、项目竞争市场分析141、竞争企业分析152、供应结构与规模153、整体规划分析164、物业类型分

2、析175、公寓主力户型分析176、价格及去化分析217、客源分析218、未来市场供应预估229、评估小结23上投集团如东项目投资评估报告第二部分老城区通用机械厂及新海花啤酒厂地块评估24一、自然资源评估241、地理位置资源评估242、景观资源评估26二、社会资源评估261.区域档次评估262、周边生活机能评估263、周边住宅环境评估274、评估小结27三、土地交易价格评估281、土地S.W.O.T分析282、土地产品组合方式283、土地交易价格评估32第三部分老城区县政府行政办公区域地块评估41一、自然资源评估411

3、、地理位置资源评估412、景观资源评估43二、社会资源评估431、区域档次评估432、周边生活机能评估443、周边住宅环境评估454、评估小结45三、土地交易价格评估461、土地S.W.O.T分析462、土地产品组合方式463、土地交易价格评估50上投集团如东项目投资评估报告第一部分城市宏观投资环境分析一、自然地理环境1、城市概况如东，位于江苏省的东南部，地处长江入海口的东北翼，隶属2小时上海城市经济带。全境1872平方公里，海岸线106公里，耕地140万亩，盛产文蛤、鳗鱼、紫菜等50多种海鲜产品，沿海滩涂每年向大海

4、淤长3000-5000亩土地。全县人口103万。如东是中国最早14个沿海开放城市之一。截止2006年12月，已兴办独资、合资、合作企业近700家，利用外资21.5亿美元。外商投资企业分别来自美国、德国、日本、法国、瑞士、韩国、泰国、台湾、香港等20多个国家和地区，投资领域涉及一、二、三产业。数据来源：上海易居房地产研究院上投集团如东项目投资评估报告2、城市交通2.1航运如东境内水网密布，如泰运河、九圩港运河、串场运河在县城交汇入海。距长江北支第一大港南通港55公里，距建设中的20万吨级洋口港15公里。开发区北侧串场河

5、与如泰运河相连，丰水季节可通航800吨位船队，枯水季节可通航500吨位船队，航运路线为从如泰运河—九圩港运河—长江。向北可到达苏北及安徽淮南各市县；向南可到达无锡、苏州、嘉兴、杭州、南昌、岳阳、长沙等地；沿江而上可到达芜湖、安庆、九江、武汉、宜昌、重庆等地。海运路线与长江相通，在南通实行中转，非常方便。数据来源：上海易居房地产研究院2.2、陆运如东现有苏317、222、223一级省道经县城连接南通、扬州、南京等大中城市，经通沙、通常、海太汽渡和江阴大桥等可直达苏南与上海。此外，连接洋口港和苏通长江大桥的两条高速公路已

6、开工建设。2.3、铁路运输新长铁路南通段已竣工营运（至如东洋口港延伸段将于2008年上半年开工），与京沪、陇海、宜杭等铁路干线接轨。此外，苏通铁路大桥已获国家批准立项，即将开工建设。2.4、空运如东距南通兴东机场30公里，现已开通至北京、广州、深圳、厦门、大连、重庆等航线。上投集团如东项目投资评估报告3、城市人口3.1、年末人口数量近几年苏中地区人口大量外流，如东、通州、南通等苏中地区人口以负增长情况突出；每年则以千至万人的人口外流。如东县乃至整个南通市都呈现人口大量外流的现象：自2000年至2004年如东县每年人口

7、负增长6~9千人左右不等。数据来源：如东统计年鉴3.2、主城区人口数量苏中地区虽然人口外流情况严重，但仍然有另一种现象：即苏中地区中心城区的人口吸引能力也具有优势，如南通市区、如东县掘港镇每年人口也增长迅速。掘港镇2006年底已经达到了20.8万人。数据来源：如东统计年鉴上投集团如东项目投资评估报告二、经济发展环境1、人均GDP苏中地区人均GDP虽然一直处于增长态势，如东县人均GDP增幅从2003年开始超过两位数，而2004年更是达到21.05%。预计2006年-2010年如东地区经济将出现迅猛发展。人口外流现象可以

8、得到一定抑制，甚至可以吸收苏北地区人口进入。数据来源：如东统计年鉴2、人均可支配收入如东地区05年刚刚突破万元，不过如东县存在人口外流现象和反哺现象，人均可支配收入有被低估可能。数据来源：如东统计年鉴上投集团如东项目投资评估报告3、城市规划及市政建设3.1苏通大桥如东至上海直线距离为130公里，现有海太、通常、通沙三条过江汽渡。连接长江南北的苏