商业地产开发与运营模式培训

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1、万达商业地产开发及运营模式内训纲要第一篇：万达商业地产管理模式及发展战略第二篇：万达商业地产盈利模式要素第三篇：万达城市综合体演变历程及产品线解读第四篇：万达广场招商策略解析第五篇：万达广场运营模式解析第六篇：万达优秀商业地产案例分析第七篇：万达模式的借鉴思路—2—引言：你所认识的万达成立于1988年，至今24年历史万达成立多少年？初始做住宅开发，后来涉猎很多，有万达广场、酒店、电影院、百货，甚至贸易、酿酒、出租车1994，万达足球；万达是做什2001，万达广场、么的？万达影城；2007，万千百货第一次认识万达是什么时候？因为什么事情？了解万达的昨天、今天和

2、明天。。。—3—第一篇万达商业地产管理模式及发展战略—4—二十四年来万达的发展轨迹国际化：文化产业2012年起跨越：商业地产2001-2011扩张：跨区域发展•2012年5月并购1998-2000美国CTM院线•万达订单式商•文化产业、旅立足:雄踞滨城业地产模式诞生游地产在集团5大1992-1997，积极与沃尔玛支柱产业中地位起步：奠定基础•2000年5月，明、时代华纳等企提升确房地产开发为业合作，万达广1988-1991支柱产业，南下场进驻各地黄金•1992年8月改制，成都、北上长春地段万达集团成立•商业地产成为•1994年成立足球第一支柱产业•大连市西岗住宅开俱乐部，

3、当年夺甲A发总公司成立冠军—5—万达集团发展目标—6—万达集团发展目标五大支柱产业商业地产文化产业旅游度假高级酒店连锁百货—7—万达海外扩张之路2012年5月21日，收购美国院线下一步猜想：A、投资俄罗斯旅游地产项目（6月6日）B、并购欧洲院线B、并购亚洲购物中心C、并购酒店管理集团D、并购零售企业—8—万达集团架构及各公司职能万达集团组织架构图（链接）—9—万达商业地产体系各公司职能北方项目中心2012年6月实际组织架构项目系统南方项目中心营销部商管系统商管总部规划院系统规划院酒店系统酒店系统商业地产研究部决策支援系统发展部庆典策划部人力资源部财务部后勤保障系统成本

4、控制部信息工程部投资证券部万达学院—10—万达理念体系万达愿景国际万达百年企业管理理念总部集权制度第一领导理念领导重在执行—11—万达是什么万达是军队，一支具有超强执行力和钢铁纪律的军队万达是学校，一所让员工不断提升价值的学校万达是企业，一家注重绩效并具有社会责任感的企业—12—王健林谈企业文化与核心竞争力1、敢于创新2、坚守诚信3、带头环保4、关爱员工5、注重慈善6、注重执行7、做到最好8、弘扬传统—13—第二篇万达商业地产盈利模式要素解读—14—万达核心盈利模式Text订单商业全产业链扩张资源整合低价拿地现金流滚资产资源无限放大溢出—15—万达低价拿地策略万达

5、城市综合体的四大社会效益一、完善城市区域功能二、提升城市商业档次三、新增大量就业岗位四、创造持续巨额税收万达拿地楼板价2009,2010,2011—16—万达综合体选址的核心原则一、必须适合做商业二、土地价格比较低三、政府出让设门槛四、规划条件有要求—17—万达综合体选址的四要素一、地段（商业氛围）二、地块特征（交通可达性、沿主街面长度、与城市主干道间无绿化带及河流）三、规划指标（适合50万平米以上）四、周边消费支撑（一级商圈10万人口，二级商圈30万人口，可辐射50万人口）成熟度是！！！房价和购买力不是！！！—18—万达城市综合体有很多种组合，主要如下一、地块面积较大，

6、可以包括大型购物中心、五星级酒店、5A写字楼、底商、酒吧街、酒店式公寓、普通公寓和住宅；二、面积适中，只建大型商业和公寓（如苏州与成都）三、项目位置较小，并住宅售价较低，则只建购物中心和底商。如洛阳项目；四、项目位置较小并办公和底商售价可以，只建设酒店、写字楼或豪宅。如天津金街项目。没有住宅行不行，行！现金流稍差行不行？不是不行！—19—资金平衡与快速周转模式第一阶段：开发性贷款>订单资金（2008年前）第二阶段：订单>开发性贷款>经营性贷款（2008—2010）第三阶段：经营性贷款>订单>开发性贷款（2011年后）没有住宅行不行，行！现金流稍差行不行？不是不行！—

7、20—资金平衡与快速周转模式对资金链要求如下：尽快办4证（一个月办3证）尽快开盘销售（三个月）每个项目封闭运作——导致2010年前16个月的开发周期2012年后24个月的开发周期—21—资金平衡与快速周转模式单一项目资金平衡术A、可售性物业利润=持有性物业开发成本B、订单资金作为开发贷款准备金B、租金收入+停车场收入=经营性贷款利息—22—资金平衡与快速周转模式钱从哪里来？钱到哪里去？集团资金来源：销售回款保拿地（1000亿净利润200亿可获地20块）土地抵押贷款保开发（每个项目投资30-40亿）物业租金付利息开发贷