毕业论文-商业地产开发与运营模式探讨

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1、1导言1.1写作目的和意义本文的选题来源是来自选题目录，类型是社会经济。随着我国城市化和经济水平不断提高，导致社会商品销售额的高速增长，进而促使商业地产业进入快速发展阶段。自2001年，我国商业地产投资的年均增长率达到33％，超出住宅投资增长率6个百分点。实际上，从2000年开始，我国商业地产投资的增长速度就超过了国民经济，商业地产占房地产投资的比重也呈逐年上升的态势。2004年全国商业地产投资总额比2003年增长了32％，新竣工商业营业用房面积增幅达到16％，高出房地产开发竣工面积的增幅5．73个百分点。2005年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅当年的1月至5月，全国商业地

2、产项目开工面积就达到1．34亿平方米，投资同比增长38．7％。而2007年一季度，全国商铺完成开发投资401．53亿元，同比增长17．7％。可见，近年来，商业地产以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正逐步成为房地产市场的宠儿[2]。同时，在全国房地产市场受到政策调控的影响下，销售量、房价和房地产开发投资增速进一步回落，行业调整态势明显，特别是住宅业的现状更是令人担忧。虽然目前住宅市场已经哀鸿遍野，但是在宏观经济还保持高速增长的情况下，商业地产的表现还是极其稳健的。因此，在现阶段地产变局的形势下，发展商业地产不失为开发商的一种明智选择。但是目前的中国商业地产市场仍不成熟，商业地产

3、业的发展空间还很大。商业地产在国民经济种占有很重要的地位，所以中国商业地产的健康发展十分重要。目前我国在商业地产开发与运营模式上存在很多问题，例如：项目的前期规划不足；缺乏长期稳定的融资渠道；缺乏专业的运营经验等等。在这一现状下，对我国商业地产业的现状与开发运营模式的研究分析，能很好地完善我国商业地产开发与运营模式。1.2相关研究现状我国的商业地产经过这些年的发展，已经进入一个由开发走向经营的转型阶段，虽然也取得了有目共睹的成就，但同时也暴露出了诸多的问题。随着前期大规模开发的商业地产弊病的逐渐显露，商业地产的开发开始步人理性的发展时期，尤其是广为关注的经营模式方面业界也开始作理性

4、的探索。18高波与赵奉军（2010），指出目前中国商业地产业的特征是：商业地产投资规模迅速增长并向中心城市集中，商业地产投资主体呈多元化，商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道[1]。杨行坤，宋晨光（2009），指出商业地产运营的关键是：重管理，重经营；建立专业的商业运营团队[13]。徐天明（2008），指出商业地产开发是房地产开发的一部分，我国目前很多商业地产开发商都是从开发普通住宅转过来的，采取住宅开发的模式进行商业地产开发必然会带来许多问题[14]。1.3研究方法通过自己平时到各地购物中心等地方的观察和对参考文献的阅读理解，理论联系实际，全面的对我国商业地产的现状和开发运

5、营模式的探讨研究，指出我国商业地产现在存在的问题，并且提出完善我国商业地产开发与运营模式需要注意的地方。1.4创新点本文是通过对我国商业地产业的发展现状的分析为出发点，结合美国商业地产业发展情况，然后对我国商业地产开发与运营模式进行探讨研究。文中列出大量具体数据，从而更具体地支持本人的观点。2中国商业地产发展概况2.1商业地产的定义和分类商业地产[2]，即作为商业用途的地产，广义上是指各种非生产性、非居住性的房地产，包括办公楼、公寓、会议中心，以及商业、服务业的经营场所等等；狭义的商业地产是专指用于商业、服务业经营用途的房地产形式，仅包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等，它在开发

6、模式、融资模式、经营模式以及功能用途上，有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。传统的商业地产项目从规模和形态上分为三大类，一类是大型的ShoppingMall，一类是主体商业街的商铺店面，还有一类是为社区服务的便民商店，也就是人们常说的居民社区临街商铺。2.1.1ShoppingMall18ShoppingMall就是大型综合商业，也即购物中心，指在一个毗邻的建筑群中或在一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、餐饮等各种服务的一站式消费中心。Mall不仅规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等

7、各种零售业态，而且还有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，也有电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。真正的Mall有三大特征：一是大，占地面积大，建筑面积大，停车面积大。二是多，行业多，店铺多，功能多。三是高，购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高。2.1.2商业街商业街是指在平面形式上按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街商铺与商业街的发展紧密联系，其经营情况的好坏完全依赖于整个商业街的经营状况以及人