安阳广厦人民路项目运营战略与整体定位策划报告

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1、为领袖城市而来广厦曼哈顿项目运营战略与整体定位策划报告2010年12月郑州·高新区房地产市场报告上海盛励机构2010.12以“三驱动、三纬度“定位方法论多本次研究的思路与方法论角度、多层次论证项目运营的科学性。本体分析与开发属性研判运营关键点与开发策略分析我是谁与该怎么办？三驱动项目定位研究三纬度项目定位优化项目综合定位描述我如何成为与成为了什么？项目规划设计综合建议如何打造我？项目营销推广总体策略如何让更多人知道我？第一部分：本体分析与开发属性研判本地诊断---地理位臵介绍项目周边商业氛围浓厚，临近人民公园

2、，居住氛围较好。地理位臵介绍项目位于安阳市核心地段，三面邻路，位臵十分优越。人民大道北东工路规划路规划路东风路人民公园项目位于安阳市区中心地段，北临主干道人民大道，南邻人民公园，西邻规划道路。项目四至项目周边配套资源丰富，并有沃尔玛、华润万家、人民公园等强势配套，商业氛围浓厚，居住环境较好。东面小商品城华润万家西面沃尔玛北面人民路东面东工路南面人民公园项目地块现状地块现状形象力弱，环境较差，内部需要拆迁，且无可利用资源。地形地势项目地形呈不规则多边形，并被2条道路分割成3个地块，给未来整体规划增加一定难度。

3、项目地块呈不规则形状，其中教育组团和住宅组团呈倒“L”形，商业组团呈不规则梯形。地块地势整体较为平坦，后期土方平衡难度较小。总建筑面积70万㎡〘其中商业部分20万㎡（酒店、商业）〙经济技术指标的大型中心区城市综合体。占地面积：75亩容积率：3.5≤FAR＜4.5其中人民大道小学规划占地面积：50亩。总占地面积：57.8亩总建筑面积：预测约33.6万平米容积率：4.5≤FAR＜5.5总占地面积：61亩总建筑面积：预测约23万平米容积率：5.0≤FAR＜6.0自身限制条件目前项目周边不利因素和规划限制，带给项目

4、的操作面的思考项目地块容积率较高，高容积率，高建筑密度，将影响项目整体品质和居住舒适性，对于项目档次提升限制较大；项目地块地块形状不利于整体设计规划，在产品布局、景观规划上，限制较多；项目周边大型超市商业密集，对于项目商业整体规划、运营制约性较强，竞争压力较大；城市属性---总体规划安阳市的城市职能和发展规模来看，城市化进程不断加快，产业结构不断调整，未来经济仍将保持较高的发展速度。规划期限：到2020年，城市发展目标为经济繁荣、三产发达、生态良好、秀美宜居的豫北区域性中心强市。城市职能：世界文化遗产地

5、，中国优秀旅游城市，河南省以现代制造业为基础的新型工业基地，豫北地区的商务信息中心、交通物流中心、教育科研中心和文化旅游中心。城市性质：国家历史文化名城，豫北区域性中心城市。城市规模：中心城区城市人口150万人，城市建设用地为150平方公里。城市属性---中心城区规划划安阳市城区的不断扩大，基础配套不断完善，城市居住环境不断改善；城市人口的不断增加，房地产市场潜力将得到不断释放。中心城市：人口规模：至2010年，中心城区城市人口为105万人；至2020年，中心城区城市人口为150万人。用地规模：至2010年，

6、中心城区城市建设用地控制为102平方公里；至2020年，中心城区城市建设用地控制为150平方公里。发展方向：城市向南向东发展，适当向西、向北延伸。近期重点发展安东新区、安南开发区、铁西工业区；中远期跨越安林高速公路向南组团式发展；远景跨越京珠高速向东发展。市场属性---经济环境分析GDP增速高速而平稳2006-2009年安阳GDP变化情况12001000800600单位：亿元40020002006200720082009GDP645.280810361106安阳市整体经济发展较快，2006-2009年GDP

7、增速较快，平均增幅达到23.8%，市场经济处于高速发展时期。市场属性---经济环境分析人均GDP快速增长，带动房地产市场的发展2006-2009年安阳人均GDP变化25000200001500010000单位：元500002006200720082009人均GDP12054155301992422000世界银行公布：人均GDP与房地产发展的关系0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期衰退2009年，安阳市人均GDP折合美元达到330

8、8美元，房地产市场正处于高速发展时期，未来市场前景较好。市场属性---市场发展历程分析房地产发展格局历史文化休闲旅游商业中心区铁西工业区行政中心区开发区安阳市城市总体功能规划布局分为五区：商业区、行政中心区、开发区、工业区、历史文化休闲旅游区。市场属性---市场发展历程分析房地产发展格局商业区：文峰区在城市传统中心区形成以老城为核心，以传统商业街区为依托的商业服务区。行政中心区：东区通过行政中心