荆开住宅荆州项目整体战略发展与定位研究报告

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1、荆开住宅荆州项目整体战略发展与定位研究报告荆开住宅荆州项目整体战略荆开住宅荆州项目整体战略发展与定位研究报告发展与定位研究报告湖北合汇置业有限公司??荆州市荆开住宅开发有限公司A-1113-GW-2011-0010荣耀一座城市的未来荣耀一座城市的未来22本阶段合作内容及范围第一阶段整体发展战略及定位第二阶段启动区定位及物业发展建议第三阶段规划设计跟踪服务v发展战略v总体定位v启动策略v物业发展建议v设计交底、过程把控、结果把关提交成果v市场调研v竞争及消费者访谈v成功案例借鉴v区域价值点分析v项目竞争力工作内容v分阶段开发策略、开发节奏v环境及景观设计要点v配套设施建议v启动期

2、客户、位置、规模、产品、户型定位v与设计单位进行沟通，提出修改方案和具体建议v评价规划方案v保证方案的最终实施??做什么??开发思路??怎么做??方案落地所有工作开展进行于03.18-04.24概念性规划开展前/中04.26-05.07规划跟进服务前/中05.07-05.25??如何实施??规划跟进3项目启动策略项目经济测算市场基本面分析报告目录报告目录3确定目标及核心问题12项目整体战略发展及定位3454411确定目标及核心问题n项目价值界定n开发商目标n面临的挑战n核心问题思考5项目占地约720亩，容积率不低于2.5，建筑面积逾百万方，是目前荆州市场规模最大的房地产开发项目

3、之一5项目界定项目界定项目规模项目规模约8.5公里摘牌年份受让单位名称宗地位置宗地面积（m2）折合亩可建房屋面积（m2）成交价款（万元）楼面地价（元）2004中大豪盛沙市区东岳村395998.6859453430011950223.662005沙隆达沙市区东岳村88198.73132.31587582500157.472006捷盛资产管理园林路徐桥村105697.96158.54211395.926342.00300.002006捷盛资产管理徐桥村、东岳村93523.55140.28187047.105612.00300.002006金利投资沙市区荆沙大道北侧32158.264

4、8.2496474.781930.00200.052006捷盛资产管理东岳村56863.6179.30199022.646397.00321.422006捷盛资产管理东岳村146175.03219.26292350.0616446.00562.542009欣帝置业沙市区徐桥路166667.94250.0383336.317500456.52010湖北搏动置业荆州区318国道北侧8460.3012.723688.8970409.5王德武荆州区荆沙大道北侧7380.311.18856.410411175.4荆州威马商贸207国道东侧5836.38.7511672.613191130

5、.0鑫和欣商贸荆州区207国道西93747.3140.61406214300305.82011荆州荆开住宅沙市区幸福村720120万方项目经济技术指标n规划用地总面积：720亩n按容积率2.5来计算n本项目体量总建筑面积预计120万平方米（数据来据：荆州市国土局网站）关键词1：百万规模关键词1：百万规模6地块属荆州开发区非成熟地段，周边污染源较大，客户心理抗性较重，地块无利好资源6项目界定项目界定地理位置地理位置n项目内部现基本为农地，有部分民房拆迁，无利好景观资源。n地块整体规则，分为五块、地势平整，进入性良好，南临江津东路，北临荆沙大道，东依月堤路，西傍规划路。n项目南侧是

6、污水处理厂，临沙隆达农药厂较近，气味较重，客户心理抗性较大。n项目东北侧是是热电厂，无明显污染，但视觉明显，会给置业人群带来负面影响。n项目北部有西干渠流过，现基本变为工业污水排污道，且无治理措施，污染严重，气味关键词2：非成熟区域关键词2：非成熟区域7区域生活配套匮乏，无商业配套，无人居氛围，客户认可度不高n交通状况：10路、2路、5路、103路、101路n教育资源：北京路一小、沙市七中、沙市九中、荆州教育学院n商业配套：凯悦国际大酒店、武商量贩等，但距离稍远n其它配套：武商量贩、奥林匹克运动中心n生活配套匮乏，客户认可度不高7项目界定项目界定区域配套区域配套关键词3：生活配

7、套匮乏关键词3：生活配套匮乏8荆州城区全年盛行的风向多为北风、东北风，6-7月多为南风，夏季沙隆达农药厂气味较大n由于项目南北两面都存在污染源，对风向频率分析就尤为重要。n荆州城区全年盛行的风向多为北风、东北风，风向频率为13%-20%。n除6-7月多为南风外，其他时间多为偏北风。n因此，夏季沙隆达农药厂气味较大。在项目建设周期及营销节点应注意风向频率变化。8项目界定项目界定风向频率风向频率关键词4：空气污染大关键词4：空气污染大9三线城市，非成熟区域，非资源性，航母级超大规模楼盘三线城市，