中原地产-咸阳人民路项目整体发展战略

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1、升级，是市场的必然选择。前言规模升级业态升级观念升级我们今天的开发观点，应该站在未来3-5年的视角我们今天的规划理念，应该站在未来3-5年的市场我们今天的营销思想，应该站在未来3-5年的变化凌云楼代表着七厂十字的商业地位，传统人民路商圈的末端前言有历史传统的地方，新生才更有爆发力。凌云楼不是拆除。而是重建。七厂十字不是人民路商圈的末端。而是新行政中心至商务核心区的，大西安、关天至咸阳的大门。前言区域并非改造。而是升级。商业中心不只是过去。而是现在和未来。前言59路（咸阳火车站-七厂十字-陈杨寨-世纪大道-汉城路）是交通枢

2、纽咸阳人近10年的交通中心，市民出行、购物至此转向，人流大而不聚气,商业氛围尙需培育本案1号桥市中心东郊购物流向西郊购物流向59路方向本案处于咸阳商业地产发展的新旧更替之处，成熟商圈与未成熟商圈的过渡地带。未来发展前景巨大，黄金十字地段，未来吸金的新商圈。前言非商业中心代表着咸阳市民的出行方向，体现了七厂十字的交通枢纽地位。第一大道本案财富中心世茂中心竞争对手环伺左右前言市场有容量，有需求竞争很激烈，对手强如何成功打造新的商业中心,是本案住宅能否取得溢价销售的关键所在……前言我们需要对本案进行合理的自身解读，独特的市场定

3、位，合适的规划产品及恰当的营销模式才能实现我们的最终目标……前言以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和发掘地段应有的价值。研究思路城市发展趋势下的区域潜力市场竞争环境下的发展空间区域属性发展现状发展趋势商业空间住宅空间公寓空间项目发展方向判断项目整体定位初步产品定位规划概念营销战略区域发展潜力从城市属性看关中天水经济带核心城市之一西咸一体的国际化大都市利好咸阳是“关中天水经济区”内核心城市两个成员之一，客观上成了西安的配角，同时也因为配角成了经济区的“龙头”。按照《关中—天水经济区发展规划》，咸阳以先进制造、能源化工、

4、物流等为重点的产业发展调整方向和产业布局，以及与西安、宝鸡等城市的产业分工和合作，建设西咸国际化大都市。区域发展潜力从区域属性看处于城市中心区一级辐射区中心城空间结构——“一河两带三轴多中心”（1）“一河”——即中心城主河道渭河；（2）“两带”——沿渭河两岸形成“渭河北部发展带”和“渭河南部发展带”；（3）“三轴”——3条主要通道形成联系东西发展带的南北向发展轴；（4）“多中心”——包括三个市级中心和各组团的公共服务设施中心，形成分级服务设施体系。中心片区：主要承担市级商业中心、商务中心、旅游服务中心、高新技术产业基地、

5、综合性居住社区的职能，居住人口45万人，建设用地规模45.1平方公里。旧城中心组团：主要承担城市综合中心、行政与金融核心、市级商业中心、旧城保护区功能。区域发展潜力从区域属性看出于城市规划发展的主要方向上城市规划与发展方向:“强化中心、优先南扩、稳步西拓、适当东延、抑制向北”区域发展潜力处于城市中心区的核心地段区域发展潜力从发展现状看区域发展潜力规划利好拉动土地市场继续上扬，城内区旧城改造成为市场热点城南区、城西区是未来方向。关中天水经济区规划的出台，使得世纪大道一带具备了更大的增值空间，使该区域再次成为市场新热点。城西

6、区是未来咸阳市行政的新中心，同时作为高新区的经济带动，城西区也将成为咸阳房地产发展的热点板块。从发展现状看区域发展潜力咸阳楼市价格南高北低，东西平淡，拥有核心资源的城中区依然引领咸阳楼市的价格高点。城西区城中区城北区城南区城东区从发展现状看区域发展潜力商品房销售呈现供需两旺，供应平稳增长，需求持续旺盛。咸阳商品房市场06年、07年销售连续两年突破100万平方米，08年受到金融危机影响有所下滑，2009年刚性需求充分释放，成交量达到历史高位158万平米，整体呈现持续性的供销两旺格局。从发展现状看区域发展潜力商品房成交价格持

7、续稳步上涨，商业价值迅速拔升，城内区土地稀缺性日益体现。基于咸阳市发展及商业现状的研判：从发展现状看区域发展潜力城南、城西、以及城中的改造是咸阳市未来发展重点，为七厂十字打造新中心提供了支撑。咸阳市目前大力推进城市化进程，随着西咸一体化进程的深入，商业物业规模及需求必将进一步提升，于未来几年迎来快速发展。80后首置、首改型客户为目前主要购买力。投资、高端客户群引领未来方向。市场量价稳步提升，商业价值迅速拔升，城内区土地稀缺性日益体现。人民路商圈作为咸阳市唯一的商圈，其业态过低，规模过小，不能满足咸阳未来的需求，必须升级。

8、处于城市中心区的核心地段中心土地价值日渐稀缺，商业价值迅速拔升。区域发展潜力从发展趋势看区域发展潜力随着城市化进程的迅猛发展，房地产开发及消费都面临从初级向中级过渡，尤其在城市中心地段，因为土地的稀缺性，将使得综合体成为开发的必然选择。站在西咸一体化角度看待，咸阳市的商业中心将逐步西移，从影院十字往七厂十字转移是必然