中原湖南株洲印象华都地产项目整体营销报告

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1、1印象·华都整体营销报告深圳中原湖南分公司二级市场策划品控中心报告结构导图开发价值开发价值项目开发价值及项目开发价值及定位项目定位项目定位定位营销思考营销思考项目价值点梳理项目价值点梳理核心价值提炼及核心价值提炼及竞争项目核心价值点及推广竞争项目核心价值点及推广推广推广核心价值点提炼及推广方向核心价值点提炼及推广方向案例借鉴案例借鉴宏观政策对客户的影响宏观政策对客户的影响产品细分及对应客户产品细分及对应客户客户研究客户研究客户定位客户定位客户研究客户研究整体营销思路整体营销思路营销执行营销执行3时代背景三市融城--国际化长沙—

2、株洲—湘潭国际化都市带株洲在整个三市融城的扮演角色领地“国际化印象·华都”的自我定位在融城背景下地产板块——红旗北（石峰区与红旗区交界处）最先升温2008－2009年，株洲楼市将进入高速发展期4印象·华都开发的意义——印象·华都是领地置业在株洲的第一个大型项目——它标志着株洲上东的城市化建设的帷幕即将拉开——它预示着上东地区将成为三市融城的先行者5项目定位定位思考：我们要站在城市的高度，去迎接市场株洲市场领导者6营销思考产品客户竞争在项目的营销推广上，我们的思路要结合项目的价值点及差异化路线，因此我们不能脱离产品、不能脱离客户

3、、不能回避竞争。7在项目营销过程中，我们面临最核心的三大问题核心问题核心价值点的提炼销售速度与价值最大化品牌形象的建立如何依据市场以及客户诉如何根据市场情况制定合如何在半封闭的市场中找求深度挖掘、打造本项目理的销售速度，同时找到到价值最大化和品牌形象有竞争力的核心价值点？项目价值最大化的平衡建立的平衡点？点？8报告结构导图开发价值开发价值项目开发价值及项目开发价值及定位项目定位项目定位定位营销思考营销思考项目价值点梳理项目价值点梳理核心价值提炼及核心价值提炼及竞争项目核心价值点及推广竞争项目核心价值点及推广推广推广核心价值点提

4、炼及推广方向核心价值点提炼及推广方向案例借鉴案例借鉴宏观政策对客户的影响宏观政策对客户的影响产品细分及对应客户产品细分及对应客户客户研究客户研究客户定位客户定位客户研究客户研究整体营销思路整体营销思路营销执行营销执行91区域环境10区域环境—三市融城，提速东部发展契机本项目位于株洲城市发展主导方向之一：东提区域¶长株潭城市群成为两型社会改革试验区，大力发展高效节能的环保型工业和生态城市群，成为全省经济的增长极；¶根据“十一五”规划，“东提西拓，合拢三角”成为株洲的社会经济发展目标和战略举措；¶东区将贯彻“资源节约型社会”，将大

5、力发展环保型工业，成为未来株洲发展的热点片区。11区域环境—长株高速，三市轻轨将成为区域利好路网状况：红旗路、新华路、响田路构筑项目内交通长株高速响田路网，长株高速加强与长沙联系；项目规划路网：离项目地一公里处将修建长株轻轨。ß项目周边路网较为发达，红红旗路旗路、新华路、响田路等公交路线贯穿区域；红港路ß长株高速距离项目地不远，未来从项目到长沙将会十分便捷；•车行10分钟到达红旗广场ß项目地目前有三条公交路线•车行15分钟到达中心广场；（19、34、35路），交通便•车行8分钟达到响石广场；利性一般。•车行30分钟到达长沙市；

6、12区域环境—以工业为主，大力发展物流产业田心高科组团长株高速长株高速的拉通，促进地方经济长株潭物流中心的联系，为物流产业的发展提供大丰物流中心了有利条件。石峰组团¶工业组团：石峰、田心高科株洲传统工业区，2007年上半年工业总产值达167.1亿元，同比占到整个株洲市工业总产值的近2/3强；¶物流中心（筹建）长株潭物流中心、大丰物流中心；依托长株高速、火车北站，大力发展物流产业。13区域环境—本项目位于田心高科与荷塘区结合处由项目区位决定，本项目即在田心高科和荷塘区辐射范围内，同时也具备吸纳两区的条件。田心高科组团ß株洲按照功

7、能定位及经济结构石峰组团荷塘组团的不同规划为“二主五次七组团”的城市格局。城市未来的河东核心组团发展方向也按此种格局展开。栗雨高科组团河西核心组团ß“一江两岸双中心”：以河西新城中心和河东芦凇旧城中心为市域发展中心，以此带动周边片区发展，进而辐射城市影董家段高科组团响力。14区域环境—产业结构完整，人口基数大项目片区周边主要以第二产业为主，片区内大多为单位集资房，田心高科无明显的住宅规划集中区，且物业老化严重，在区域市场内存在株洲电力机车厂一定的机会。¶荷塘组团规划用地13.05平方公里，人口13.5万，中南蔬菜大市场主要功能

8、以现代物流、机械制造和农副产品加工、生活居住为主；荷塘区¶田心高科组团规划用地15.42平方公里，人口13万，规划以株洲电力机车厂为龙头，在田心片区形成技术密集型产业群优势，逐步形成高新技术产业和高效农业区。15区域环境关键词>发展：三市融城>规划：以工业为基础、大力发展物流