合富辉煌全国两会后楼市研判

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1、合富辉煌全国两会后楼市研判两会稳字当头，中央意在止跌合富辉煌（中国）市场研究中心2015年全国两会定调房地产稳字当头，分类指导仍是2015年房地产政策基调，中央“稳定住房消费”提法意在止跌，全国层面一刀切大规模刺激措施难有。预计投资投机性购房难回上升通道，利好主要集中在政策窗口期内地方（非一线城市为主）救市信号及中央流动性释放为楼市成交带来机会。对于开发商而言，我们建议应当抓住上半年政策窗口带来的机会，配合积极的价格策略出货、提高周转率，以使企业在激烈的市场竞争当中取得更多先机。01强刺激不再，

2、宏观层面难支撑住房投资回温整理：合富辉煌（中国）市场研究中心2015年多项主要经济目标中，仅失业率目标与去年大体持平，可见维持就业稳定仍是中央底线。在就业基本稳定而经济保持在合理区间（7%左右）的情况下，预计管理层实施“强”刺激的可能性不大；本年12%的M2增长目标尤其值得关注，即使经济下行压力继续增大，但管理层并未放弃对流动性的管控，更强调松紧适度；从宏观层面看，经济进一步趋降，而通胀水平亦将继续降低，缺乏支持投资性购房回温的动力，预计2015年房地产投资难以重回上升通道。1合富辉煌全国两会后

3、楼市研判02国家房地产调控继续强调“分类指导”，“促进”提法不宜被过分解读整理：合富辉煌（中国）市场研究中心本年两会在房地产调控基调上继续延用“分类指导”、“因地施策”思路，“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”必须以“落实地方政府主体责任”为大前提，可见中央层面并未放弃“有保有压”的地方调控原则，库存压力大的（主要是非一线）城市存在政策进一步放松的机会，但一线城市出现政策松动的机会则相对较小。对一线城市的政策走向，今年两会特别强调要“控制超大城市人口规模”，3月7日北京副

4、市长在接受媒体采访时正式表态基于北京本身的人口控制要求，北京限购将不会取消。由此可以判断，包括上海、广州、深圳三个一线城市，其限购政策在2015年内继续实施将是大概率事件。至于一线城市限购政策本身是否存在大幅调整空间，则视乎当地楼市成交会否再出现大幅下跌。以广州为例，不排除在国家推出930政策并进一步强调支持自住和改善性住房需求的情况下，原“穗六条”存在一定程度的政策调整空间（如对外地人要求三年社保纳税年限有可能会有所缩短），但除非广州地区楼市再出现意外大幅下跌（如，正常月份广州十区住宅成交跌至

5、40万方左右水平），否则广州“穗六条”出现大幅调整的可能性不大。2合富辉煌全国两会后楼市研判03上半年流动性宽松值得期待，但下半年存在较大不确定性整理：合富辉煌（中国）市场研究中心上半年流动性宽松可期：流动性宽松可以说是在政策窗口期内最确定、也是目前可以看到能拉动楼市成交的最大利好。2015年12%的M2目标增速，对于全年而言整体不算宽松甚至稍显偏紧。但根据2014年M2总量走势，2015年按每月M2增长12%计算，则2015年上半年M2余额增量仍可达到13万亿元左右的规模，足以让房贷利率维持在

6、较低水平、同时对房贷额度的支持力度也十分充足。预计上半年中央层面对流动性的释放会比较确定，包括在公开市场操作、降息、降准上都有进一步的操作空间。从中央流动性释放对地区楼市的带动效果看，如果2015年3月后央行能够继续使每月流动性释放保持在一定规模（如，6000亿以上），则相当部分的住房刚性购买需求将能够得到释放，楼市成交热度有望继续保持或再适度上行。数据来源：合富辉煌（中国）市场研究中心3合富辉煌全国两会后楼市研判下半年流动性不确定性大：依据M2总量走势，如果下半年M2继续保持12%增速，则7月

7、后新增流动性会相对较少。根据本次两会“在实际执行中，根据经济发展需要，也可以略高些”的表述，预计下半年流动性将实施动态调整，如果上半年后国内经济能够企稳（如GDP保持7%以上），则管理层对流动性的使用可能会趋于节制，反之则有可能会再释放部分流动性以支撑经济回稳。但总体而言，下半年不确定性因素较多。04中央、地方释放更多救市信号将促进部分购买需求入市中央政策：以稳经济为首要目标，降息降准可期，预计上半年亦有相当规模的中央/地方投资上马以维稳宏观经济环境。但在“分类指导”之下，中央层面再出台“一刀切

8、”大规模房地产救市措施的可能性较小。地方政策：未来将有更多城市将在税费、公积金，甚至首改房认定等方面出台更多利好以期推动地方楼市回稳。预计相关政策包括：1）交易税费调整与实施购房补贴；2）公积金贷款条件降低：包括公积金贷款额度上限调整，最低缴存时间调整等；3）在户籍制度、人才引进、政府回购存量房等方面推出更多相关优惠；4）“支持首套改善住房”或成为新一轮地方救市的重点突破方向。预计各地政策（集中非一线城市）再放开对购买需求（特别是刚性需求）入市会起到一定的促进作用。从时间窗口来看，地方密集救市政