武汉房地产市场月报(I)

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1、2010.04武汉房地产市场月报宏观政策市场分析新盘营销土地市场Ⅰ新政对市场产生深远影响—系统专业、逐层深入宏观政策各项要点细化，实施性成为可能，调整基调已定新政——系统、专业、精准、有效，时间换空间新政下的市场变化政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到政治层面,力度大，执行力强，基调已定级城市反应快速，二线城市反应缓慢，三线城市暂不明显；开发商谨慎乐观、购房者观望氛围显现宏观政策市场分析新盘营销土地市场新政对市场产生深远影响—系统专业、逐层深入前，政策不断颁布，细则不断深化，逐渐达到可落实落地的层面；虽

2、然政策并未起到应有效果，但其不断的细化为后期的可行性奠定了基础…后，在新华社六连时评的催化下，政策及措施加速出台，直至新政颁布，在前期细则积累的基础上，新政的落地实施成为可能，精准并具有系统性…宏观政策市场分析新盘营销土地市场各项要点多经过一轮或几轮推行细化，实施性成为可能要点主要内容政策可持续性90平方米以上的家庭贷款首付比例不低于30%；二套房贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；中实行更为严格的差别商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险高化住房信贷政策状况，暂停发放第三套及以上

3、住房贷款；低对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂低停发放购买住房贷款。发挥税收政策对住房财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房消费和房地产收益的中产收益的税收政策。调节作用加强对房地产开发企对存在土地闲臵及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开中业购地和融资的监管发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，建立考核问责机制中要追究责任。加大交易秩序监管力对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产

4、开发项目，要在规定时高度间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。增加居住用地有效供要依法加快处臵闲臵房地产用地，对收回的闲臵土地，要优先安排用于中应普通住房建设。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。调整住房供应结构高房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。加快保障性安居工程确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套高建设的

5、工作任务宏观政策市场分析新盘营销土地市场房贷变化未根本改变总购房成本,但提高了首付支付门槛以严格政策执行来看，新政策首付提升，但总利息减少（因为贷款减少），政策主要体现在首付资金的压力上（提升10%）；但从市场执行层面看，新政策对于二套房的打击力度极强，不仅首付款提升30%，总利息也较新政策有所上升；三套房及以上的打击力度较二套房更加强烈。备注：表中首套房以90平米以上产品计算（90平米以下产品新旧政策一致，无变化）宏观政策市场分析新盘营销土地市场政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到政治层面政策的严厉程度前所

6、未有，大超预期：17日国务院《通知》将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次；将考核问责机制提到文件的“第二条”，由住房城乡建设部、监察部等部门对省级人民政府的相关工作进行考核、监督。并严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子：此次政策针对性更强，对于投机性需求抑制更明显。此次政策最严厉之处在于：房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上

7、当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这相当于堵住了利用金融杠杆炒房的通道，同时也增加了异地购房的难度。最大限度的保证市场上的购房者主要是自主需求者。严格清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调控价格的目的：从目前整体的情况来看,开发商的资金状况处于历史最好的情况,但是如果政府对土地增值税严格清算,或者加大对囤地等情况的打击,一定会逐步改变开发商的资金链状况,使得从开发商角度调整价格成为可能。宏观政策市场分析新盘营销土地市场一线城市市场反应快速，成交明显趋缓,新政以来，北上广深四城市新盘开

8、盘去化普遍低于30%，去化10%以下项目为数众多，成交放缓势头已定城市项目名称区域档次新推案时间推案套数销售套数（开盘~4/26）新推案销售率恒丰财富港宝安区高档04.172887924.41%鸿荣源公园大