富力地产-精装修与成本

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1、房地产开发企业精装修工程概述何一文2010年12月15日精装修工程的特点n更高、更快、更强n1、更高：施工工艺要求高、材料品质要求高、施工工种配合要求高、n2、更快：时间紧张。n影响因素之一：属于整体工程的最后阶段，一般都有关门时间，没有后退的余地。n影响因素之二：前期结构施工、水电机电等往往拖后工期。n影响因素之三：业主在前期设计方案、饰面材料选择、装修效果方面等等因素，不断的更改而拖延时间，从而压缩现场操作工期。n影响因素之四：在施工单位进场后，由于业主方或设计方不断的在过程中评判效果及成本，导致现场等

2、待或执行方案调整，导致工期压缩。n影响因素之五：由于交叉的工种多，需要各工种配合的细节多，经常影响现场进度。3、更强要求前期预期能力强要求组织及协调能力强要求反应速度能力强要求判断能力强要求现场突发事件处理能力强总结精装修工程的特点A、唯一不变的就是“变”B、细节决定成败C、倒计时、没有任何借口精装修的操作流程n有一个“鸡生蛋、蛋生鸡”的问题。即从工序上需要机电安装及弱电工程先行，而从设计上，机电点位及面板的风格选择又受到装修饰面风格的影响，这个结构性冲突导致精装修在实际操作上的特殊性。n基本操作流程和其他

3、工程基本相似。从里向外，从上到下，先隐蔽后面层等等。精装修未来发展的趋势n逐步向两个“极端”靠拢：n设计方面：古典的“繁复”和现代的“简约”，无论是中式还是西式都有这种趋势。n材料方面：向“高端”挺进，向“大众”铺开目前主推精装修产品的各品牌开发商点评n按南北派分比较合适n南方派系对精装交楼的理解比较符合客户的要求，在户型设计、材料选择、使用功能细节、交付客户流程等方面都积累了很多的经验。走大众路线的如富力、恒大等，走高端路线的如星河湾等。n北方派系目前还处在学习及前期积累阶段通行的北京、天津等各线城市的主

4、流装修标准，以及品牌构成n装修标准在业主眼中一般有两个评判标准：n一是有没有。比如是否有壁纸？是否又衣柜？是否有吊顶？等n二是好不好。业主注重有品牌可比较的材料，如洁具及龙头等装修返工维修率以及客户投诉最高的装修部位/项目是哪些？n请大家注意客户日常使用率最高的及影响功能的装修部位n比如卫生间防水失效n窗户出现“风吹哨音”及隔音不佳n木地板嘎嘎响n壁纸脱胶n五金使用不便等客户感受最佳的装修用材和品牌是哪些？n在客户感受而言：n壁纸好过涂料、石材好过地砖，石膏板吊顶好过结构面顶。n大品牌和广告多的品牌较好，进

5、口（合资）品牌较好。开发企业与主要装修材料的供货商家议价能力n议价能力的三大因素：n1、该开发商的品牌效应n2、目前可签合同的采购总量n3、生产厂家对长远合作未来的预期装饰施工与开发企业的服务关系n第一种：纯粹的现场施工。大型房企有很强的设计及深化能力，或者已经实现了标准化图集。n第二种：需要施工单位深化节点大样图。n第三种：施工单位提供前期设计，并参与工程投标报价。n以精装修设计和施工方面见长的公司很多，大型的装修公司都在走设计这条路，比如装修上市公司：金螳螂、深圳广田、亚厦等，非上市公司如深长城、康业、

6、深装、中装等n这些单位都是从施工起家，以图纸及业主的要求为标准，个人感觉不好按流派区分。家具进入精装修公寓n家具进入精装修公寓是个很好的议题。尤其是高端公寓。由于销售价迅速提升，硬装配置会遇到“天花板”。引进软装配饰是未来的趋势。n在操作上要考虑到业主的个人风格和硬装的配合，因此在沟通和定制两方面存在操作性困难。精装修实施阶段的时间及质量把控方式n精装修时间及质量把控关键在于工序正确及材料的质量。n一般住宅预留装修时间为4-6个月。北方要注意冬季采暖季。各种建筑风格对建安成本的影响n各种建筑风格包括坡屋顶，

7、对于建安成本的影响，在土建结构方面的影响有限。n在同一城市，同样的抗震级别，相近的地基条件，相同的楼层数及结构形式，建筑风格对建安成本影响较大的主要在于墙地比及建筑外窗占建筑面积的比例。n外立面影响建安成本较大的因素为外窗比重及外窗选型，以及外墙石材的使用。n外墙石材使用影响建安成本主要因素为：n1、石材材料的成本较高n2、由于石材较重，因此安装石材的方式一般都采取钢架龙骨干挂，从而提高基层钢架和人工费用南北方各地各项成本差异n1、气候因素：北方需增加外墙保温及室内供暖系统，北方窗户保温也提高要求，一般都是

8、双层玻璃，南方为单层玻璃。n2、地质条件：北方多数是天然地基，南方很多地方需要增加地基桩。n3、抗震等级：依各地区的实际规范要求，级别高，成本增加。典型项目的成本水平n一般的高层住宅建安成本大致的范围区间为2000元~2500元。区别在与外立面材料及玻璃窗品质的选择不同。n园林成本如按建筑面积测算，范围区间在50元~80元。如按室外园林面积测算，综合硬装和软装，造价在300元左右。造价搞定取决于硬（软）装的比重及