富力地产成本管理特点研究

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1、房地产智库.comwww.home8848.com富力地产成本管理特点研究——占领产业链是控制成本的最好方法前言广州富力地产成立于1994年，连续多年荣获中国房地产品牌企业称号；从2005年至2008年，富力连续四年获得由国家统计局评选和公布的“年度中国建筑与房地产企业500强”综合实力冠军。2009年12月22日，富力牵手另外两大地产巨头——雅居乐和碧桂园，组成民企军团一举击败保利、万科、中海组成的央企军团，以255亿元天价买到了中国历史上最贵的一块土地——广州亚运城。2010年，富力地产全年预计的销售目标是300亿元，比2009年又增长30%左右。富力取得如此成就，可以说是其独特

2、管理模式的成功，而其独特管理模式中“占领产业链”模式是傲视同行控制成本的绝招，也有了目前房地产业界“管理看万科，成本看富力”的说法。2005年，有人向富力地产董事长李思廉发问：“万通的冯仑提出要做美国式专业发展商，首创置业的刘晓光提出要做城市运营商，你对此怎么看？”李思廉不假思索地回答：“控制好成本，保证一定的利润率，比什么理论都重要。”而在另一个公开活动中对富力赢利快速增长之谜，李思廉解释道：“占领产业链是控制成本最好的方法，后期的物业管理、二手买卖等环节也会增加富力利润。”万科的运作模式一直在做“减法”，而富力一直在做“加法”。那么，富力是如何用占领产业链（做“加法”）模式控制成

3、本？又如何获得成功呢？下面是我对富力地产的“占领产业链是控制成本的最好方法”进行的分析和研究，希望能对集团成本管理体系改善有所启发和帮助。一富力的“占领产业链”模式解读对于富力来讲，“占领产业链”的准确解读就是“肥水不流外人田”，即“每个环节的钱都由自己赚”。1.富力集团产业链基本包括了房地产开发的上下游产业，包括设计、开发、监理、装修施工、销售、物业管理、总承包工程公司、园林绿化工程公司、市政工程公司、门窗制造公司、担保公司、广告公司、物流公司、百货公司，甚至于创投公司等。2.富力自己生产建筑材料和苗木。目前的材料生产种类有：商品砼、铝合金门窗、木门、木地板，还有苗木等，每个苗圃都

4、有三四百亩地。“基本上除了钢筋、水泥、瓷砖不生产，其他的基本上我们都可以解决。这样的话对我们的成本核算就比较有利。”自己生产原材料，当然可以取得成本最低，但也加大了管理成本，而且还面临如何控制和保证自己生产产品的质量和供货期等问题。3.富力是在做真正的施工承包。富力是从做施工起家的，所以富力集团很早就有了广州天力建筑工程有限公司，而且天力公司较早就具有了施工总承包一级资质，后来又陆续成立装修、园林、市政等施工企业。富力是在做真正的施工，只对下游的劳务承包商发包劳务，而不是如城建集团或保利地产仍由私营承包商承包施工。富力这样做有如下优点：●目前建筑行业的挂靠费、私营承包商利润均进入到富

5、力囊中。珠峰高度8848第1页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com●节约了招投标时间。●施工过程管理顺利，特别不会出现争议或索赔而引致阻碍工期甚至停工的问题。●施工责任清晰，保修有保障。这种模式当然也增加了较大管理成本和协调工作量：●需增加一批具有一级建造师资质的项目经理，如保利下属的施工总承包企业为了展开在全国的施工任务，招纳了近三百个一级建造师。●需增加一批真正能进行承包商施工管理的专业人员。●增加了管理力度和管理成本。举个简单例子，富力为了避免劳务承包商拖欠民工工资，甚至要直接支付民工工资。再比如，当同属于集团的监理公司和天

6、力发生争议时，就需集团公司层面进行协调。4.富力的工程管理采用一套班子，两块牌子（对外监理公司，对内工程管理部）模式。富力是地产行业较早收购设计院和监理公司的房地产民营企业，而监理公司和房地产公司的工程部是按一套班子，两块牌子运作，节约了现场工程管理人员，也做到了现场工程管理扁平化，没有太多层级，提高了工作效率。中海基本也是采用这种模式，不同的是中海自己没有监理公司，而是与社会监理公司签订一个盖章合同。保利最近也收购了广州重工监理公司，准备采用这种模式。二富力完整产业链除了非常有效降低建安成本，也有效地降低了税收目前房地产成本构成中，主要由地价、建安成本、税收成本、管理费用、财务成本

7、等组成。因此，控制和节约税收成本支出，特别是土地增值税支出，无疑是降低成本的重要举措之一。按现在税法规定，只有开发商需要交纳增值税，而上下游的公司都不需要，这样，利用增值税和营业税的税差就可以降低税负。富力有如此完整的产业链，应可以有效降低增值税，还有企业所得税。三富力做到了真正的集团集中采购对于富力不能自已生产的材料，如钢筋、水泥、瓷砖、开头插座、洁具等，富力是对全国在建项目统一采购，不只是为某一个项目采购一批产品。富力目前全国每年开发量是五六百万平方米