最新房地产全程营销策划与实战全纪录-部分(IV)

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1、第二篇房地产全程营销当!!"!#时，则!$!!%"%!"式中!———预期成本；#!"———酬金的增减部分，可以是一个百分比，也可以是绝对数。!&目标成本加奖罚。这种承包方式与成本加浮动酬金基本相同，这种办法在初步设计（概念设计）时，粗略估算成本作为目标成本，随着施工图（详细设计）的逐步具体化，工程量和目标成本可以加以调整。另外，规定一个百分数，作为计算酬金的比率，最后结算时，根据实际成本与目标成本的关系确定计算公式。其计算公式为：!$!!%#’!#%#(（!#)!!）式中!———目标成本；##’———基本酬金百分数#(———

2、奖罚百分数。!按建设过程分类：按项目建设过程，项目投资的承发包方式可分为如下三类：*&全过程承（发）包。承包商承包能力很强，营业范围很广，可以从投资机会研究开始，一直到项目试车投产或交付使用为止的全过程的任务总包过来。全过程承包也叫统包。我国所指的全过程承包的范围，仅包括项目实施阶段的内容，即投资时期所包含的内容。+&投资前时期承（发）包。内容包括投资机会研究、制定项目建议书、可行性研究（初步可行性研究、可行性研究）、项目评估和投资决策（评估报告）。,&投资实施期承（发）包。承（发）包的内容包括勘察设计、设备与货物采购、工程

3、施工。即从勘察设计开始，一直到工程建成试车投产或交付使用的实施全过程，我国称为总承包。按建设过程分段承（发）包，业主往往把不同建设（投资）时期的任务发包给不同性质的承包单位，这种承（发）包方式称为无总包单位的分包。而全过程承（发）包，即从投资机会研究开始，一直到试车投产或交付使用的一个建设项目建设全过程。总包单位根据其经营需要，也可以将它所承包任务中的一部分，分包给对其直接负责的另一承包单位。（(）项目控制。项目控制是指投资者为了行使项目开发建设的主权、保证项目施工按投资意图顺利进行，以实现投资目标而行使的控制与管理工作。显

4、然，控制活动贯穿在项目开发建设的始终，是项目实施期的重要内容。项目控制的具体内容内容包罗万象，严格地说，凡是项目有关的事项均在控制之列。主要的控制内容可归结为五大部分。’）项目进度控制。即按项目进度计划实施的控制，以确保项目按预定工期完成。(）项目投资控制。即项目开发建设成本费用控制，以确保项目经济效益的实现。-）项目质量控制。即按项目质量要求和国家颁布的质量标准实施的质量监督与控制。.）项目合同控制。即按项目承包中签订的合同条款实施控制，以确保合同的覆约。·(-’·最新房地产全程营销策划与实战全纪录!）项目风险控制。即投资

5、风险的识别、规避、防范与控制。（"）项目财务管理。项目财务管理的主要工作内容是资金筹措计划的实施、已完工程款的结算与决算、到期借款的还贷、现金流量表的编制、项目现金流量的差异分析等等。项目财务管理的基本任务是防范财务风险、控制投资、降低成本，保证项目资金及利润计划的实现。"#项目经营使用期经营使用是指项目交工验收、交付使用后的一段时期，是项目生命周期的最后一个阶段。经验收合格的投资建设项目，便可交投资者经营使用，进入项目的经营使用期。房地产投资项目，因项目性质、用途不同，经营使用期的工作内容，形式有很大区别。租赁经营的商场、

6、写字楼、酒店等，其项目交工验收后便可从事租赁经营业务；销售性的住宅、酒店等物业，一般在项目投资实施一个阶段以后，便可进行该物业的预售业务，因而，对于可预售的房地产项目，其投资实施期与经营使用期在时间上往往无法严格区分。（二）房地产项目投资$#房地产项目投资特性房地产项目投资是指以资金作资本，购建房地产物业，以图谋取未来收益的经济行为。由于房地产物业本身所具备的物理及经济特征，房地产投资也表现为区别于其他投资的固有特性。（$）前期工作十分重要由于房地产项目开发周期长，少则数月，多则数年甚至十数年；投资数额巨大，少则数百万、千万

7、、高则上亿元；投资回收期远远长于一般商品经营。较大的风险使投资者不得不谨慎从事，不惜时间和精力，进行投资前的调查研究和分析，使失误的可能性降到最低程度。（%）增值与保值由于土地资源的稀缺性和不可再生性，以及人类对土地资源需求的日益增长，造成房地产商品，尤其是住宅，经常处于供不应求的状态。这一特定的条件决定了房地产商品的增值性与保值性，因而，房地产投资成为抵御通货膨胀冲击，可以保值与增值的，最吸引人的投资项目。尽管由于经济周期的作用及经济环境的影响，暂时的、短期的波动在所难免，但从长远来看，房地产投资的增值与保值特性是十分明显

8、的。（"）替换性房地产的不可移动性使投资者十分关注房地产项目的替换性，即房地产商品使用性质的可变换性。投资者一般不愿投资于那些难以更改用途的特种物业。如特种厂房、码头、油罐等。由于其适用性、替换性差，更改用途困难，一旦该行业不景气，就会使投资者蒙受损失而束手无策。而商场、写字楼、厂房、公寓