最新房地产全程营销策划与实战全纪录-部分(II)

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1、第二篇房地产全程营销!"外资开发房地产中存在的问题与措施引进外资开发我国房地产是对外开放的重要方面，几年来，这项工作取得了很大成绩，有效地加速了地方城市建设和群众住房水平的改善，特别是广东、福建两省，这项工作的成效十分明显。有关成绩不再赘述，这里仅从改进和加强工作的角度提出问题。（#）成片开发土地过多，项目拟租土地面积过大引进外资开发房地产是一项长期和细致的工作，受资金周转和材料供给限制，城市发展建设有个持续发展的过程，不能操之过急。目前不少地方对房地产开发希望急功近利，大量出让土地，缺乏审慎的态度，个别地区甚至存在着盲目出让现象。还有一些城市随意突破或下放批租土地的审批权，省、市、县以

2、及乡镇各级领导都在审批土地。有的地方甚至违反国家规定，自主确定出让土地的最长期限。还有的城市，领导为了加快城市建设，急于得到投资，甚至对外商讲，只要你们投资，你要哪块地就给你哪块地。此外，有的地区自行立法，无偿或低价为外商提供土地。上述情况说明，我国对外商批租土地工作必须加强，否则，国家利益将遭受重大损失。!土地出让面积过大，数量过多，政府掌握的土地供应量减少，难以根据城市经济发展和社会需要调整用地结构，削弱了政府对土地市场的调控能力。"在当今社会稳定、经济发展时期，地产增值很快，与小块土地分期出让比较，大片出让土地必然导致土地增殖收益大量流失到外商手中。#既存在固定资产投资规模膨胀的潜

3、在危险，也会导致大量土地的闲置和浪费。$这种低价大片出让的土地，势必成为占有者“炒地皮”的物质条件。尽管有的城市已经批租出大片土地，但是由于基础工业、交通道路、公共设施、能源水电、材料供应不能满足大量土地同时开发的需要，造成工作停滞和管理紊乱。一些开发商以不能即时提供开发条件为由，迫使政府同意其转让土地，炒卖牟利。还有的开发商利用低价取得的土地，采取划片与他人合作、分包、分租等各种方式变相炒卖地皮。实力雄厚、多处投资的开发商，采取转移建设资金，囤积土地等待升值的按兵不动策略，来谋求地价迅速升值与地产投资银行利息的差价，获取暴利。其中不少地块已经炒了几手，使这些城市的土地地价越炒越高，而城

4、市建设却起色不大。这种情况不仅国内人士深感担忧，而且不少外国专家也提出了忠告。为此，必须严格执行国家有关土地的各项法规，严肃出让土地的审批权限，认真监督履行土地出让合同条款，土地闲置时间不得超过两年，否则，政府必须无偿收回土地使用权。（$）加强城市规划与土地出让合同的实施管理许多地方对外商的管理仅限于程序审批，只要外商买了地，办了合法手续并按时缴税，就无人问津了。实际上，对外商房地产开发的经营管理是十分重要的。当前，有的城市出让土地与城市规划脱节很严重，不仅出让的土地没有详细规划，而且有的连总体规划也没有。有的市长、县长陪同外商拿着地图圈地和洽谈出让条件，有的是共同到拟出让地块的现场，临

5、时商定开发条件和建设内容。这些不重视城市规划的情况，不仅损害了城市建设的合理布局，而且违反了出让土地的法定程序，极易造成·&%#·最新房地产全程营销策划与实战全纪录漏洞。外商出于追求经济效益，常常利用不严谨的土地出让合同，将应该承担的市政公共服务设施和基础配套设施，作为负担甩掉；或者通过解释、更换不确定、不严谨的房地产开发条件，选择投资少、配套项目比例小、收效快、效益大的建设方案来实施。有些同志责怪开发商不顾大局或违背承诺，这也不全然，主要问题还是我们管理不善造成的损害。因此，认真依照城市规划法发展城市建设，是当前亟待加强的工作。（!）对外商预售楼宇亟待加强管理香港对开发商预售楼宇的管理

6、是很严格的，楼宇建设的实际投资不达到建设投资的一定比例和阶段，是不准开发商预售的。我们一些省市对此也有规定，但是有些省市则不够重视，或管理薄弱，还有许多省市没有这方面的规定。有些地方，外商晒制了建筑图纸或者刚打桩放线，就开始预售楼宇，对此，还无人管理。这种做法的结果是，国外开发商把经营风险完全转嫁到预购楼宇的订户身上。外商一但经营失利，或者出现其他意外情况（如携款出逃、建筑设计重大变更等），就会由于犯罪、违约给房产预购人造成重大财产损失；涉及国外购房的，后果更为复杂严重。（"）认真研究外销房地产转让的管理对策与国内相比，国外人购买国内房产后，实际投入使用的比例要小得多，有相当一部分外国人

7、或港、澳、台同胞，来内地购买房地产的目的，是转赠亲友或投资增殖。如深圳市售出的一般商品房，空房率占"#$左右，高档商品房空房率达%#$&’#$。广东省其他城市此类情况也很普遍，有的住宅楼虽然都有港澳产权人，但很少有人居住，到了晚上一片漆黑，当地形象地称为“鬼楼”。这部分房地产的转让或炒卖是不可避免的，目前，这类房屋转让存在一些问题，管理方面也还在摸索和总结。一个方面是获取产权房屋的转让。由于地价迅速增值，几年内房屋的售价就会远远高于