最新房地产全程营销策划与实战全纪录-部分(I)

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1、第二篇房地产全程营销（!）更合理地掌握各功能空间的基本尺度运用人体功效学的基本方法和内容，把握好各种人体行为在套内务功能空间所需的基本尺度范围，以及为完成行为所使用的家具、设备、器具所占尺度范围和人体活动余地范围，对于提高套型设计的可居性，既具有经济性的意义，又具有合理性、科学性的考虑。虽属“老生常谈”，但此类问题中存在的不合理性，在当前各类住宅设计中十分常见。设计师应从“行为单元”的分类及基本尺度的数据资料系统并结合自己设计经验的积累，去寻找套内空间设计的依据。除此以外，还应考虑到人们的心理效应，即感觉空间尺度的要求。（"）努力提高套内空间的多适性由于我国幅员辽

2、阔，地区经济发展不平衡，东西南北各地区各民族生活习俗各异，因此，应大力提倡套型设计的多样化即多适性。即使在同一地区，由于我们面临的时代是一个激烈变革中的时代，人们的思想、观念、情趣、要求表现出多种层次：有超前、也有滞后。作为与社会文化功能密切相关的住宅建筑，也必然应当具有多样化的特点。套型设计的标准、类型必须体现多层次、多品种，以努力提高在商品住宅条件下对不同人口构成、不同生活方式、不同经济文化层次以及不同职业结构家庭实现多种适应的可能性。比如，南方住宅必须开敞，特别注意穿堂风的组织，大进深的套型设计就难于做到；北方住宅要求封闭，北侧服务阳台很受欢迎；知识分子家庭

3、要求设计一小型书房或工作室，穆斯林聚居区家庭中的长者需要朝西礼拜的空间，等等。多适性的创造应植根于住宅设计的针对性。（#）积极探索套内空间的可变性可变性问题包括套型平面的远近期调整的可能性和住户参与设计，根据个人意愿灵活分隔的可行性两个方面。由于当代经济技术条件的限制，大量性砖混住宅往往做不到这一点。我国城镇住宅建设目前仍处于高峰期，根据国内外经验，大量的小开间砖混住宅由于住房标准的不适应和用地紧缺等原因，部分房屋建成!$%"$年就面临拆除、改造、扩建期。这给国家财力物力造成了极大浪费。为了改变这种情况，特别是对于仍然采用砖混结构的多层住宅，必须强调套型设计的可变

4、性，这已成为历次住宅设计方案竞赛的重要评分标准。住宅设计师们努力探索的目标，就在于努力创造出一种“限而不定”，“隔而不断”的空间分隔形式。发展轻质折门、推拉门、家具隔断和新型有效的其他轻质隔断材料等是目前的手段之一。由于种种原因，实现住宅的可变性依然处于探索阶段。支撑体住宅的推广，以及在多层、中高层住宅中，采用大开间框架结构体系，将在实现住宅的可变性方面，率先走出成功的一步。最后，要大胆创造适合青年、老年、残疾人居住的新套型。青年人对未来世界充满美好憧景，对现代文明反映敏锐，其生活模式和审美情趣，同经历过五六十年代生活的成年人大相径庭。而且，这批青年人中又包含着多

5、种经济、文化层次，从博士后到打工仔，混杂在几千万流动大军之中。如何从中挖掘出住宅租赁和购买的市场潜力，从一定程度上取决于适合的套型，促进了近年来“小户型”公寓的流行。老龄社会的出现和不断发展，社会对残疾人的日益关注，则将推动套型设计向提·&&!·最新房地产全程营销策划与实战全纪录供更多的自助、互助与社会化服务，向无障碍化方向发展。凡此种种，均值得我们的住宅设计师和房地产业主认真研究与探索。（二）我国住宅类型划分标准的历史变迁住宅类型划分，涉及到不同的概念。比如，住宅建筑按层数划分，我国规定有四档：（!）低层住宅为一层至三层；（"）多层住宅为四至六层；（#）中高层住

6、宅为七至九层；（$）高层住宅为十层及十层以上。过去，有规定高层住宅的上限为#%层，由于《高层民用建筑设计防火规范》（&’(%%$(）修订后，高层建筑已突破!%%)的限制，故今后高层住宅也不作上限为#%层的层数规定。住宅建筑若按平面构成划分，则可以分为以下类型：内廊式住宅；外廊式住宅；单元式住宅。在五六十年代，我国住宅设计沿用前苏联模式，用内、外廊的平面布局，建造了许"多厨卫合用型的，“两把锁”型的低标准住宅，在面积标准不足$%)的当时，这种布局是必然的、大量的。当代则多偏重以公共楼梯为中心的一梯两户至多户的单元型住宅，占据了当代中国住宅类型的主流。老百姓都知道自己

7、分了或买了一套“单元房”。这种套型实现了“一把锁”独立分户和厨卫配套使用的要求，因而受到普通百姓的喜爱。随着高层住宅的出现，电梯与电梯间通道的设计需要，又回复到单元与廊结合的局面，出现了新的平面类型。沿用了二十多年的公共楼梯为中心布置住宅户型的单元式住宅，也随着户均面积的扩大，住户需求的变化，经历从户内通道到小方厅，再到大厅小卧的套型演变过程。从平面形状特征，人们还将住宅建筑分为条形、点式、板式、蝶形、蛙式等不同类别，这里不一一细述。我国政府建设主管部门，从当代国情及住宅消费档次分类，还将住宅建筑划分成四种：安置型；适用型；舒适型；豪华型。政府所提供的相关配套政策

8、，据此将有