最新房地产全程营销策划与实战全纪录-部分(III)

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1、第二篇房地产全程营销可变成本}生产总成本费用固定成本图!"!"#生产总成本费用构成图（之三）总成本费用估算表的形式如表!"!"$所示。表!"!"$总成本费用估算表（万元）序号项目%!&’()%生产成本%(&%*)!&+(!#!+*(!#!+*(!#!+*(%*%原材料%!!,*%%,))*)!’(#*!!’(#*!!’(#*!%*!燃料及动力(+*+#+*+%++*+%++*+%++*+%*&生产人员工资及福利)*)%+*(%&*%%&*%%&*%%*’制造费用!’(*,!’$*,!’,*!!’,*!!’,*!%*’*%折旧%$&*&%$&*&%$&*&%$&*

2、&%$&*&%*’*!修理费),*&),*&),*&),*&),*&%*’*&其他&*&(*&)*))*))*)!管理费用$(*’$(*’$(*’$(*’$(*’!*%管理人员工资福利费!+*,!+*,!+*,!+*,!+*,!*!摊销’’’’’’’’’’!*&其他管理费用%+*(%+*(%+*(%+*(%+*(&销售费用%+(%)#!%+!%+!%+’财务费用#(*%#)*##!*,)#*%(&*!’*%长期借款利息$’*%(,*&’’*(!,*$%’*#’*!流动资金借款利息%%*+!$*(&#*’&#*’&#*’(总成本费用%$,$*%!)&(*!&%##

3、*#&%$’&%(,*%)经营成本%’,’*$!&&%*%!###*)!###*)!###*)$固定成本&%#&%#&%#&%#&%##可变成本%’$,*%!&%$*!!($+*)!#()!#’%*%（二）房地产项目投资成本费用的构成与估算%*房地产项目投资与成本费用构成房地产项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量的资金。在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并做出投资决策，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算。由于房地产项目的投资过程本身就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，而应合二为一。房地产开发项目投资与成本费

4、用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及有关开发期间的税费等全部投资。房地产项目各项费用的构成复杂，变化因素多，不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目之投资和费用的构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，其投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分构成。·&%%·最新房地产全程营销策划与实战全纪录（!）开发成本房地产项目的开发成本一般包括如下九项：!土地使用权出让金。"土地征用及拆迁安置补偿费。#前期工程费：!规划设计费。!项目可行性研究费。!地质勘察测绘费。!三通一平

5、费。$建安工程费!土建工程费。!设备及安装工程费。%基础设施费。&公共配套设施费。’不可预见费。(开发期间税费。（"）开发费用房地产项目的开发费用一般包括如下三项：!管理费用。"销售费用。#财务费用。"#房地产项目投资与成本费用估算（!）开发成本的估算!土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。土地出让金的估算一般可参照政府延期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布

6、的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。以广州为例，该市的平均标定地价如表"$"$%所示。表"$"$%广州市平均标定地价表住宅用地类型商铺写字楼工业&层以下!’(!%层!&层以下""""""!%’’元)*!"+’元)*,-’元)*%"’元)*.,%元)*+.&元)*平均标定（建筑（建筑（土地（建筑（建筑（建筑地价面积）面积）面积）面积）面积）面积）每宗地标定地价的计算公式·,!"·第二篇房地产全程营销!"某用途的标定地价（单价）#$%&平均标定地价’（$&地段系数&交通系数&市政、公建系数&繁华系数&特殊

7、系数$）’位置系数’楼层系数’得房率系数’使用年限系数’特殊系数()"每宗地标定地价（总地价）#!某用途的标定地价（单价）’某用途的计价面积特殊因素$包括特殊的地形、地貌、地质条件、规划限制、地区发展潜力或发展制约等微观因素。该系数一般控制在*$%+以内。特殊因素(包括政策因素、政治因素、市场供求等宏观因素。其余调节系数参见表(,(,-至表(,(,$.。表(,(,-地段（距离）调节系数表调节系数（单位+&表地段说明用途示上调，,表示下调，以下同）中东风路以南，越秀路以西，珠江河以北，人民路商业&$%/&(%心以东的范围（商业用地上述道路两旁的临街用地属工业&0%

8、%区同一地段）住宅&(%