广西柳州荔浦景业商业广场项目定位整合推广策略报告

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1、景业商业广场整合推广策略StrategyAd.Planning商业物业发展历程荔浦商业现状商业物业发展大势寻找竞争对手竞争对手的弱点项目概况项目规划建议市场定位建立市场定位分析市场定位建立案名建议项目推广定位市场形象建立推广执行策略VI系统概念设计公司简介主创团队成员尚美战斗群正在服务项目工作流程及报价商业物业发展大势商业物业发展历程荔浦商业现状寻找竞争对手竞争对手的弱点中国商业物业发展大势*中国的商业业态，从50年代开始到目前为止，已经经历了5代的发展历程：第1代商业：传统的老百货商店*如：老百货商店；第2代商业：个体户及

2、商业街*如：批发服装市场；第3代商业：ShoppingCentral名店商业中心*如：香港太古城；第4代商业：大型仓储超市*如：沃尔玛、家乐福等；第5代商业：主题式购物中心*如：广州天河城（初级形态）；新的业态出现会迅速淘汰旧的业态，以消费者体验（全程、全面）为特色的商业模式成为休闲时代的商业物业必然要求。•21世纪是一个体验的世纪，华南MALL、中信城市广场等现代商业模式的精髓在于体验（休闲面积、休闲娱乐业态比例等），正确的定位使它们对接了一个城市、一个大区域的体验式消费动脉，从而获得了传统商业可望不可及的高度，并源源不断

3、地吸引着休闲体验时代的投资客们。中信城市广场荔浦商业市场环境：荔浦商业形态较为齐全，有酒店、通讯、电器、银行、超市、电动车摩托车专卖店、服装、饰品、床上用品、五金、电脑配件、电动车和摩托车配件等。但商业发展仍处于成长阶段，部分专业市场较为杂乱，且存在停车难等问题。主要商业分布荔柳路：电器、通讯、服装、家私等大型卖场和药店、银行、珠宝店等商业。主要商业分布中山路：品牌服装店、药店、美容美发店、窗帘布艺店主要商业分布荔浦商业中心（荔柳路、荔桂路交汇处，五岔路口）：服装、大型超市、电器、通讯等商业主要商业分布荔桂路：五金机电、通讯

4、配件、电脑配件、电动车摩托车专卖主要商业分布荔平路：夜市、餐饮、超市、药店、银行寻找竞争对手竞争对手百汇商城商业形态：地下一层经营男女装、鞋类和饰品等，商品档次低，自由形成的百货类商场，没有招商规划，地下二层为百嘉超市。营业情况：部分店面空置，购物人流较少未来竞争：借景业商业广场之势，以低租金分流商户。竞争对手地王大厦商业形态：定位为中高档百货商场，目前主营中低档服装、鞋类和饰品等。招商情况：根据经营现状来看，招商并不成功。没有主力店和品牌店，大量内铺空置，购物人流非常少。未来竞争：地段优势加以利用，假借景业商业广场宣传，以

5、现铺现租，低租金分流商户，以商业前景吸引投资者。竞争对手金茂·欢乐购物广场商业形态：定位为高档百货商场，品牌服装专卖店。招商情况：招商正在进行，国内二三线品牌比例较大。未来竞争：时间就是金钱，抢到时间差，以现铺现租现卖，分流商户，吸引投资者。竞争对手的弱点1、未出现类似MALL的大型商业体，以百货商场类型作为零售业商业综合体；调查地王大厦、金茂大厦均只能做为零售业中端百货商场，无论从开发体量、建筑形态与景业商业广场毫无可比性，形象等也都未表达出大型商业物业的精彩，但必定会分流部分客户。2、整体物业功能没有体现娱乐消闲环境，不

6、具备现代商业物业的运作要求，没有实质性现代商业模式价值。从世界各地及中国近年成功的大型商业物业调研看，零售面积：娱乐面积=1:0.3，如美国MALLOFAMERICA、北京东方广场等，美国三分之一的土地，三分之一的人口，三分之一的消费用来娱乐，国内大中城市的娱乐业已经成为巨大消费力量。桂林荔浦是一座偏爱休闲生活的城市。良好的休闲可以使商家的客流量数倍增长。3、没有真正引领城市新商业的高度。虽然提出了众多大型商业物业宣传的概念，如铺王、地标、商圈、新模式等，但没有能将荔浦的商业指向一个新的高度。4、竞争对手已在大块切分市场蛋糕

7、。地王大厦和金茂欢乐购物广场已进入市场相当长一段时期，品牌已为客户所接受，且相当一部分客户为其所瓜分。结论：•景业商业广场将以全新的姿态建立完全区隔竞争对手的新商业形象、新商业模式、新商业机会，真正引领荔浦乃至桂林全新现代商业。•景业商业广场将全面借力使力地打击、利用竞争对手，站在新高度上。市场定位建立项目概况项目规划建议市场定位分析市场定位建立项目概况项目周边现状及周边环境项目北面现有教育局、交通公路局等单位的办公及居住用地，东南角为县城唯一的公园——中山公园，西南角是荔浦体育馆，南面毗邻商业中心——百汇广场，西侧体育场山

8、岭上为革命烈士陵园。本片区位于荔浦县城的中心区位，是荔浦的黄金地段，但目前休闲配套功能不齐全，公园、体育场的使用处于粗放阶段，居民区的居住、生活条件需要改善。项目概况项目地块现状烈士陵园中山公园县城中心广场体育场项目概况项目地块规划项目位于荔浦最繁华的商业地段，幅射数条原始商业街区，占尽地