广西柳州乐和桃源名邸项目整合营销推广策略报告

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1、【乐和·桃源名邸播策略案】发展商：乐和地产提案：2009年8月31日目录ContentsPART1—分析PART3—品牌提升1.1柳州别墅版块分析3.1LOGO方案1.2桃园名邸SWOT分析3.2VI规范及应用1.3与典型项目的比较分析3.3广告原则1.4价格策略3.4广告表现1.5目标客群分类1.6影响购买行为的因素分析PART2—策略PART4—战术2.1远景设计4.1传播计划模型2.2策略推导4.2分阶段传播战术详解2.3策略核心2.4策略解读2.5SloganPART1—分析Analysis水天一在水一方现代城颐园本案托斯卡那大美天第1.1柳州别墅版

2、块分析一、柳东板块1、代表项目：【兆安·现代城】·颐园2、特点分析供给有限，多数为联排【兆安·现代城】·颐园项目作为柳州柳东板块一个代表性的项目，该项目别墅暂未开盘，项目多以高层为主，现阶段别墅套数共43套。其中大多为3＋1层联排式别墅，靠近中心花园位置的为4＋1层。别墅面积大约在300－500平米左右。项目别墅板块容积率为0.87；绿化率43％；建筑密度26.32％。机动车停车位达到102辆，基本上每户均有2个以上的车库。价格为11000元/㎡起步项目规划为城市综合体，别墅只是附加产品兆安·现代城项目占地148亩，建筑面积近35万平米，物业形态包括低层

3、洋房、高层电梯洋房、国际办公写字楼、soho公寓等多种物业形态。项目的地理位置优越，规划领先，因此，颐园作为本项目的主要竞争对手二、其它各版块1、代表项目托斯卡纳/水天一/大美天第/在水一方托斯卡纳水天一大美天第附：项目基本数据表建面/套数户型面积价格项目名称开盘时间（平米/套）（平米）（元/平米）12000㎡/30套＞300㎡/户预计10000元/㎡起步预计国庆托斯卡纳水天一——面积未定价格未公布预计国庆期间在水一方总88000/218最小250㎡/户7000元/㎡起步自然销售阶段楼盘名称地段规模景观产品配套价格周边汇集国际五星级酒桂中大道两旁，兆安现代别

4、墅群30.6亩倚重江滨公园的公店、国际名品商业街、河东新区CBD核欧式建筑风格1.1万/平米起城共43套园江景。柳州市政府、银行、医心地段院、学校、体育馆。香格里别占地156亩私家花园、休闲娱乐中北雀路45号江景别墅现代建筑风格40-100万/套墅（售罄）一期共40户心、运动场。车库桂景湾北雀路45号木材占地230亩江景别墅小学、农贸市场、社区6500-7000元/现代建筑风格水天一厂原址共26套。社区内水系景观文化中心、车库平米潭中西路7号壶西11栋，共72套外部江景5500－6000元/在水一方桥头部分为叠拼别内部大型主题园林欧式现代风格建筑车库平米精装

5、修200滨江路旁墅景观万/套叠拼洋房占地283亩，南临级景区大龙潭距市中心，紧靠南线快依山而建中式现代简约大美天第龙潭路22号总建筑面积公园，东临龙潭路、速干道柳石路，出行便7000元/㎡风格185704㎡西临银仔山。利总占地21亩，项目以横山公园为建筑面积：区域内商业氛围浓厚，托斯卡纳蝴蝶山路58号邻，自然生态景观欧式建筑风格10000元/㎡12000㎡，共生活便利。佳。30户2、特点分析1、具备优良的景观优势这几个楼盘的地块位置较差，在景观规划及产品规划上都各具特色，各有风格。外部景观资源：柳江江景、市政公园的山景形成对这些项目的外部环境支撑内部景观

6、资源：内部景观规划及设计各具特色，水天一及在水一方都打造的内外水景结合的景观优势，托斯卡纳和大美天第是打造风情化园林。2、产品结构单一多为联排式的建筑规划，没有独栋建筑。1.2桃园名邸SWOT分析优势点（Strength）1.绝佳地段，地块地处柳州市河东区核心地段，通达性好；市政府搬迁于此区域，多职能部门、著名学校、医院迁移此地，形成集行政、科教文卫于一体的新城市中心，非常具有投资价值；2.中心地标的独栋别墅，稀罕的地段、稀罕的独栋形态是是本案的核心利益点。3.创新式现代简约中式建筑、奢华会所是本案的提升性利益点，柳州首创建筑风格，首个奢华私家会所无不是彰显

7、主人尊贵身份的象征劣势点（Weakness）1.项目受地块呈狭长状，给人较低档的用地类别；2.规模有所局限，体量小限制景观的规划；3.区域资源型环境缺失，影响别墅品质；4.紧邻其他住宅项目，形成普通人包围的豪宅。机会点（Opportunity）1.城市别墅的机会；新区规划的机会;2.体量小是劣势也是优势，更易创造精品;3.市场竞争局限于资源型价格与产品硬性常规价值，缺少附加值；威胁点（Threat）1.市场上存在多个别墅项目，且具备一定的竞争力；2.周边公寓的趋向高端化对价格敏感型客群成在分流；产品核心价值：核心地段独栋别墅产品附加价值：私家会所现代简约建筑

8、形态1.3兆安现代城颐园的比较分析以兆安现代城颐园为