保利林语项目营销总案

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1、保利·林语项目2010年营销总案保利地产长春公司营销团队Contents目录PART1—项目市场分析PART2—项目本体分析PART3—项目形象定位PART4—项目VI系统PART5—营销推广思路PART1项目市场分析1.1整体市场分析1、2009年长春房地产住宅市场概况长春商品房市场住宅部分近5年数据分析900500080045007004000350060030005002500400200030015002001000100500002005年2006年2007年2008年2009年预售面积（万㎡

2、）417.6545528690.6561.54成交面积（万㎡）217.8338.7525516.6842.6成交均价（元/㎡）25662876367041424400（数据来源：长春房产信息网）1、长春每年成交量和均价保持上升趋势。除了08年，其他每年成交增幅均达到两位数；2、成交均价保持稳步上升，06，07年增幅较大，09年涨6%；3、预计2010-11年长春地产成交量、成交价格比较平稳；2、2009年长春土地交易市场概况2009年东北三省省会城市土地市场交易情报住宅宗数用地面积楼面价格城市（宗）（万

3、㎡）（元/㎡）推出成交推出成交推出成交长春402942634212201685（数据来源：保利代理整理）沈阳2361161855952732937哈尔7758495416722732滨1、09年长春土地市场成交火爆，楼面价达到1685元/㎡，按照1.5的容积率计算同比08年成交价上涨近6成(08年1063元)；2、对比东北三省，长春土地成交价最高，是哈尔滨的2倍多。一是长春09年推出的土地量少、质优，二是长春龙头地产加大土地储备，竞争激烈（长春09年85.9亿元土地出让金，70%由中海、万科、保利贡献；

4、50%的土地被三家得到。其中，万科掏钱27.82亿，掠地89.6万㎡）。3、超过近1700元/㎡的楼面价，预示着2010和2011年上市的产品将有一定价格涨幅；3、市场板块格局成型，但各板块间价格梯次尚不明显1、各板块内的品牌开发商项目与低密度优质产品成为价格领跑的主要铁北板块支撑要素；3000-4500元/平米2、近年长春市场大盘项目不断涌现，且多分布在宽城、高新、汽开及绿园区、南关等非城市中心区域；绿园板块伴随着大盘运动的加速，城市3200-5500元/平米二道经开板块外拓进程亦明显加快；中心板块3

5、500-5500元/平米5000-8000元/平米高新汽产区板块3700-4500元/平米东南净月板块联排8500-10000元/平米别墅8000-15000元/平米多层：4000-8000元/平米南部新城板块5600-7000元/平米1.2竞争市场分析1、项目竞争区域界定直接竞争I.南部新城板块II.高新汽产区板块铁北板块次要竞争I.绿园区域II.东南区域III.中心区域绿园区域二道经开板块中心板块高新汽产区板块东南区南部新城板块2、在售项目分析——普宅市场确定普宅市场参考项目：新里·中央公馆、倚

6、澜观邸、融创上城、保利·罗兰香谷、中海国际社区、中海南湖一号在售项目分析——别墅市场确定别墅市场参考项目：金越·逸墅蓝湾、融创上城、保利·罗兰香谷、中海国际社区、南湖湾在售项目产品小结：主力产品：周边在售项目以小高层、高层为主，洋房产品为辅。除南湖1号高端项目外，小高层、高层面积基本在60-160㎡之间，多层面积基本在130-250㎡之间。普宅畅销产品：80-90㎡两房产品、130㎡左右三房产品、以及设计较有新意的花园洋房市产品和部分公寓产品。场借鉴之处：新里中央公馆的七星公寓设计、融创上城的退台洋房设

7、计、保利·罗兰香谷的90平米和130平米户型设计。主力产品：周边在售别墅以联排别墅为主。除南湖湾之外，联排别墅面积区间基本在200-300平米之间。别墅畅销产品：面积在280㎡以下的附加值高的产品，如金越逸墅蓝湾的“偷面积”做法，市部分赠送大露台大花园产品，带有双车位和地下室的产品。场借鉴之处：金越逸墅蓝湾的“偷面积”产品，赠送多处面积。融创上城的带地下双车位和多处赠送露台的户型。3、2010年市场供应分析确定2010年本案主要竞品项目：新里·中央公馆、金越·逸墅蓝湾、倚澜观邸、融创上城、保利·罗兰香谷

8、、中海国际社区…PART2项目本体分析1、项目基础情况基础规划指标：物业类型：住宅、商业地理位置：乙四路以东、乙二路以南、前进大街以西、102国道以北建筑类型：未定占地面积：278255㎡（其中住宅222604㎡、商业55651㎡）建筑面积：约28万㎡容积率：1.04限制高度：＜18米绿地率：>40%2、区域规划情况“一带”——S形流绿空间绿化廊带，东西向自然沟渠绿化，连接八一水库、富强水库，与城市的母亲河——伊通河衔接，共同构筑了一条生态