保利金沙洲项目营销初案N

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1、保利金沙洲项目营销初案2009.10CATALOG目录PART1：市场分析PART2：项目定位PART3：附加值提升市场现状今年“十一”黄金周，广州市场呈现如下特征：供应：新推楼盘少，中心六区缺货尤为严重大多数楼盘9月底抢闸出货、十一新货供应减少成交：十一总体成交（2500套）低于五一（3500套），少数楼盘热销热销楼盘代表：1、恒大绿洲：短期内密集推广、低价入市2、翠城花园、江南新苑：海珠区居家成熟盘3、星河湾海怡半岛、玖珑湖：高端项目成交畅旺价格：价格小幅拉升，整体已处于高位水平人气：“价格洼地”效应使金沙洲成广州西部热点板块商

2、用物业市场淡静，人气较差一、市场概况1、十一期间广州楼市表现去年十一今年五一今年十一同比变动率可售货量3.5万套2.4万套2.5万套-29%新推货量近2万套1.3万套1.3万套-35%十一广州十区供应情况十一广州十区签约情况海珠成签约大户广州别墅市场二、广州别墅市场1、广州别墅市场供应全广州主要别墅项目40个金沙洲、萝岗、番禺板块最近广州市区，但供货量非常稀缺未来别墅供货主要集中在花都、从化、增城3大外围片区市区渐无供货，本案将成为新一代城市别墅金沙洲板块花都板块从化板块增城板块萝岗板块番禺板块4个别墅盘代表项目：中信山语湖、恒大御

3、景半岛、中海金沙熙岸联排：360-500万，独栋：500-1400万13个别墅盘代表项目：玖珑湖、保利城、美林湖、假日半岛低端：140-220万中端：280-450万高端：500-1300万7个别墅盘代表项目：方圆明月山溪、富力泉天下、居礼润园联排：180-300万，独栋：350-1000万南沙板块3个别墅盘代表项目：保利香雪山双拼：500-600万4个别墅盘代表项目：凤凰城、恒大山水城、金地荔湖城联排：150-300万，独栋：400-800万3个别墅盘代表项目：南沙碧桂园、南沙境界、南沙滨海花园联排：180万－300万，独栋：30

4、0万－800万4个别墅盘代表项目：新光城市花园联排：500-600万，独栋：800-1200万颐和高尔夫庄园联排：1200-1800万，独栋：1500-1.68亿二、广州别墅市场2、主要竞争别墅别墅市场面向大广州客群，从总价分流的角度看，500-700万联排别墅，700-900万双拼别墅，面临什么样的竞争？项目名类型套数面积（㎡）单价(元/㎡)总价(万元)成交率月均销售速度预计明年货量玖珑湖双拼、独栋245双拼：350，独栋：430-870双拼：17000，独栋：21000-25000双拼：595，独栋：138091%45200以上

5、颐和高尔夫庄园联排、双拼、独栋166联排：360-690，双拼：360-800，独栋：460-500300001000-250055%7151新光城市花园独栋、联排161联排：270-280，独栋：320-600联排：18000，独栋：22000联排：500，独栋：800-120088%10127中信山语湖独栋、联排246联排：250-290，独栋：320-620联排：13000，独栋：20000联排：400，独栋：600-120080%40200以上恒大御景半岛独栋、双拼346256-700双拼：18000售磬，独栋：24000－

6、35000双拼：300-400：独栋：500-140085%150中海金沙熙岸联排、双拼156280-530联排：13000，双拼：22000400-1200售罄1332本项目双拼、联排194联排：235-250双拼：328-334/////合计/1514/////710套以上500-900万的广州高端别墅市场，联排主力面积为240－280㎡，双拼主力面积为260－350㎡玖珑湖、中信山语湖成交好，月均40－45套；其他别墅月均10-15套御景半岛、金沙熙岸即将售完；预计本项目入市至少有710套以上竞争货量本项目入市将面临710套以

7、上500-1200万级别墅竞争华南快速西二环佛山一环迎宾路山前大道二、广州别墅市场3、主要竞争别墅PK——位置、交通项目名位置交通距珠江新城车程过路费玖珑湖广州1小时20元颐和高尔夫庄园广州30分钟无新光城市花园广州40分钟无中信山语湖佛山1小时10元恒大御景半岛佛山30分钟无中海金沙熙岸广州30分钟无本项目广州30分钟无御景半岛金沙熙岸本项目中信山语湖新光城市花园颐和高尔夫庄园玖珑湖珠江新城CBD金沙洲板块番禺板块南海和顺板块南湖板块花都板块本项目是最近珠江新城CBD的别墅，但当前交通通达性一般二、广州别墅市场4、主要竞争别墅PK

8、——风格、产品项目名建筑风格产品花园面积车位地下室Golf水景山景景观排序其他玖珑湖现代简约1：0.721：0.35√√1档-颐和高尔夫庄园现代简约1:0.4-0.61-21:0.37√√1档部分为电梯别墅新光城市花园南加州1：0.2