保利林语中心_2013年营销策略总和执行计划

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1、保利·林语中心2013年营销策略总纲及执行计划呈：湖南保利房地产开发有限公司世联地产·保利麓谷林语项目组2012年11月28日会议共识&争议11月20日会议达成的共识以及分歧回顾11月20日月度会议几方达成的共识2、推新盘：项目13年以综合体形象出街，以形象带价值3、区域中心：综合体定位为辐射10公里的区域级中心4、提前招商：通过专业商业运营公司提前招商，年前确定主力店及旗舰店5、渠道安排：线上主推综合体区域中心、地标写字楼形象，线下“3新1火12季”格式推公寓1、目标：写字楼、公寓、商业销售完毕，清盘10亿按达成共识的内容铺排推售

2、12.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.12时间销售货源商业3新1火12季格式推售公寓写字楼形象及蓄销期担心出现问题：①写字楼与公寓同期售卖，两物业之间存在争夺客户的情况？②若公寓卖不动，线上是否要主推公寓？若线上不推公寓通过什么渠道进行公寓推广？若主推，进入2012年同期推两种产品的尴尬局面。11月20日月度会议中需再延展的问题：1、写字楼体量及标准：3-A是否改写字楼，做成什么样的写字楼2、综合体的价值体系：支撑综合体成为区域中心的价值体系构成

3、是怎样的？3、综合体如何售卖：综合体内各物业定位及价值体系是怎么样的，如何能完成年度清盘销售目标本次报告将努力解决以上问题写字楼体量及售卖3-A写字楼or公寓写字楼如何售卖PART1前提月份9月10月11月剩余货量月均去化去化7655281800150项目长房时代城红公馆建安像素汇雅阁国际阿普阿布月均去化4830215-825公寓平均每月需销售150套，是市场出货速度的3-5倍，是目前本项目出货速度的2倍3-A作为写字楼售卖的前提：①解决公寓售卖的出货压力问题②减少公寓货量，为错峰推售争取时间③通过转型，拓宽公寓的售卖途径3-A定位

4、依据河西商务市场分析河西宏观环境分析河西规划分析河西经济发展河西商务供需市场分析河西商务租赁市场分析写字楼OR公寓？长沙宏观商务环境河西商务客户分析商业公寓的特殊性壹●河西宏观环境分析河西宏观环境分析河西规划分析河西经济发展长沙宏观商务环境长沙宏观商务环境良好：长沙写字楼步入“成熟发展阶段”长沙宏观商务环境河西经济基础良好：河西GDP快速发展尤其是第三产业高速发展及众多企业纷纷进驻河西岳麓区全区GDP2011年实现546.7亿元，增长率为18.8%，为近5年来的最高值。处于长沙市内六区的第三位，仅次于雨花区和芙蓉区。岳麓区自2000

5、年以来，通过优惠政策的牵引和产业园区的号召，越来越多的国际国内知名企业相继入驻岳麓区。典型代表有：中联重科、双鹤医药、威胜电子、湖南拓维、江南兵器、梦洁家纺、五强集团、红太阳光电、红星美凯龙等等岳麓区第三产业发展迅速，2011年实现总产值210.8亿元，增长11.9%，第三产业占比进一步增加占到38.6%。河西经济基础河西规划利好：大河西先导区规划下，河西写字楼快速建设，正在逐步形成规模效应大河西先导区规划图大河西先导区规划建设方案将先导区范围分成了三个层级：规划区、核心区以及起步区，并在此基础上实行三步走的策略。第一步，起步阶段（

6、2008—2012年），核心区骨架基本拉开，起步区主体功能区基本形成；第二步，快速发展阶段（2013—2020年），综合实力全面提升，核心区主体功能区基本形成；第三步，成熟发展阶段（2021—2030年），基本实现现代化，带动辐射能力显著增强，先导区基本建成。核心区起步区河西规划分析河西写字楼发展步入“快速发展阶段”河西写字楼发展宏观商务环境利好：——长沙写字楼发展步入“市场化发展成熟阶段河西写字楼发展经济基础良好：——河西GDP快速发展尤其是第三产业高速发展及众多企业纷纷进驻河西河西写字楼发展规划利好：——大河西先导区规划下，河西

7、写字楼快速建设，正在逐步形成规模效应贰●河西商务市场分析河西商务市场分析河西商务供需市场分析河西商务租赁市场分析河西商务客户分析在河西写字楼快速发展的环境下，河西商务客户需求也处于大量的办公升级阶段，购买写字楼需求量大逐步增大萌芽阶段启动阶段快速发展阶段写字楼租买比例1：1成熟阶段写字楼需求写字楼租买比例写字楼需求量住住宅楼里开始出现写字楼产品，客户对办公空间的要求为可以容纳员工和设备的空间开始出现普通等级的写字楼以及商务公寓，客户对写字楼的要求升级为辅助办公及公司形象出现高等级高配置的甲级写字楼，客户对办公空间要求高形象、功能多样

8、个性化多样化的写字楼出现，客户对写字楼需求变更为体现公司品味和针对性打造元素写字楼启动阶段开始，越来越多的企业对写字楼有需求，但是由于供应数量和经济实力的限制，选择租用的比例高随着写字楼市场的愈发成熟，租买比例趋近于1：1，越来越多的