世家-保利中心市场地位及营销策略研究

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1、www.sagaorg.com保利中心市场地位及营销策略研究Page2首先，谨代表世家机构，对于保利成功拍得“领事馆地块”表示由衷的祝贺！并感谢保利对于世家的信任，受邀参加此次的比选。Page3我们从熟悉中开始解题对于这宗地块，世家非常熟悉。在"全域成都"新理念下，成都市从2008年开始，拟用3-5年时间在中心城区进行“两轴四片”建设。“两轴四片”中的两轴指：人民路、东大街东沿线，四片指：天府广场-陕西街片区、红星路-盐市口片区、骡马市片区、猛追湾-游乐场片区。“两轴四片”建设不仅是成都市城市经

2、济增长的依托和城市繁荣的标志，也是城市现代化的最直接体现。世家机构作为“成都市规划局·城市设计中心”核心成员，直接参与了领事馆路所在区域的人民南路城市设计工作，为这条成都市最重要的轴线建设提供专业支持。Page4本案土地的取得在竞争中具备成本优势而相较于同等区位的其他地块，如大源中天盈地块、华宇的财校地块……，当前我们所取得的用地条件已经表现出明显的成本优势。Page5向市场要方向！正如我们所看到的，成本优势可以转化为产品优势、营销优势，唯一的前提是产品的大方向不能出错。失败案例：龙湖世纪峰景因

3、此，让我们再次将视线投向本案。正如我们所知，对于本案而言，当前最大的课题是定位，是产品，是客群。那么，根据房地产研究的规律，从市场要机会，我们首先将目光投向城南市场！Page6成都城南市场特质解读☞Page72009年宏观市场大势结论(详细分析参见提报文本)当前整体宏观经济形势企稳，房地产行业整体信心处于回升期。成都楼市在2009年上半年整体供应态势属于萎缩之后理性恢复；成交量在大幅度反弹后进行合理回落；地震影响的逐步远去，外地客群依旧追捧成都市场；刚需累计释放形成市场主旋律，大户型的去化形势

4、严峻依旧Page8价格方面止跌回升，下半年整体平稳中难抑局部上涨；土地供应既有供应量和交易量的回升，地价也有所上扬；预期政策方面大起大落不是调控目的，若出现成交量深跌，不排除适度放松；就消费市场而言通货膨胀的预期一旦加强，肯定会增加投资者进入楼市的力度和速度，给房价带来不理性上涨的变数。就土地市场来说，行业之外的变数同样会影响到土地的成交价格，一旦形成趋势的话，难免形成土地泡沫。Page9成都各方位商品房均价比较2008年1-9月主城区住宅成交均价大都在5600元/平米以上，10月开始主城区住宅

5、成交均价才开始出现明显下滑，2009年1月成交均价跌至最低点5008元/平米。市场的逐步回暖使得4月开始成交均价稳步攀升，因此，总体来说，2008年全年主城区住宅成交均价略高于2009年上半年。从各方位住宅成交均价来看，无论是2008年还是2009年上半年，城南都是各方位中成交均价最高的。从较高的成交均价可反映出城南发展较为成熟、区域认知度较高。Page102009年1-6年城南商品住宅成交均价走势分析可以看出，自2009年1月开始，城南商品住宅成交均价呈现震荡走高态势，3月开始价格回升势头愈发

6、明显，6月成交均价达到近半年来的最高点，较1月增长14.6%。可见，市场逐渐复苏，刚性需求集中爆发的同时，改善性需求、投资性需求逐步入市，支撑城南整体成交均价的走高。Page112008年各方位商品住宅市场供需比较2008年，无论市场新增供应量还是成交量，城东都位于四大方位之首。城南新增供应量略高于城西，排名第二。而成交量低于城西，位于第三。从供需比来看，整体市场供过于求。08年全年城南商品住宅市场供需比达1.92，高于主城区平均水平1.67。在08年整体市场较为萧条、购房者观望情绪浓厚之时，城

7、南相对较高的价格给区域房源带来了一定销售抗性。Page122009年1-6月各方位商品住宅市场供需比较2009年上半年，无论是新增供应量还是成交量，城南都位于第三。从供需比来看，整体市场供不应求，主要以消化08年的巨大存量为主，市场新增供应量较小，而成交量大幅上涨，无论是主城区整体还是各方位，09年上半年成交量均超过08年全年成交量。城南供需比达0.78，超过了主城区平均水平0.59。由于刚需是购房的绝对主力，在市场逐步回暖的大势下，价格较高房源的去化速度相对较慢.Page132008—2009

8、.6各方位新增供应占比对比分析可以看出，无论是2008年还是2009年上半年，城东新增供应占比都稳居榜首，这与城东大规模旧城改造、厂区搬迁有关。城南与城西的新增供应占比旗鼓相当，这两个区域发展相对较为成熟。而城北由于专业市场盘踞，居住环境较差、生活配套不完善，新增供应占比远远低于其他三个区域。值得注意的，城南的供应量主要都集中于三环外。Page142008—2009.6成交占比对比分析无论是2008年还是2009年上半年，城东和城西的成交占比旗鼓相当，远远超过城南和城北。城东成交占比高主要是由于