城市再分化、板块相对低估高溢价

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1、Table_BaseInfoTable_Title2018年05月07日行业动态分析房地产证券研究报告城市有保有压再分化、板块相对低估+高溢价投资评级同步大市-A■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率1.8379，较上周下降45.05%，从申万一级其他行业表现来看，房地产行业交投活跃度再次下探。周收益率-0.13%，较上周收益率提升Table_FirstStock首选股票目标价评级0.63pct，相对其他板块处于中下水平。当前地产板块风险溢价4.29%高于动态均值2.54%，且上穿“均值+1SD”线，我们认为地产板块目前已进入相对低估高溢价状态；从申万各一级行业表现看，地

2、产板块风险溢价水平仅略低于银行、钢铁板块。Table_Chart■一手房成交环降16.95%：全国41城一手房成交面积351.77万方，同比下降40.92%，环行业表现比下降16.95%，累计同比下降35.43%；其中一线4城成交面积50.59万方，同比下降26.61%，房地产沪深300环比下降23.76%，累计同比下降32.39%；二线19城成交面积173.91万方，同比下降54.84%，29%24%环比下降20.62%，累计同比下降47.53%；三线18城成交面积127.27万方，同比下降9.98%，19%环比下降7.85%，累计同比下降4.63%。14%■二手房成交

3、环降45.73%：全国15城二手房成交面积107.26万方，同比下降27.18%，环9%比下降45.73%，累计同比下降43.66%；其中，一线2城成交面积32.08万方，同比上升4%-1%7.28%，环比下降42.96%，累计同比下降43.87%；二线9城成交面积66.24万方，同比下2017-052017-092018-01降37.97%，环比下降47.45%，累计同比下降22.99%；三线4城成交面积8.94万方，同比资料来源：Wind资讯下降15.65%，环比下降41.73%，累计同比下降19.90%。%1M3M12M■可售库存环降1.12%，去化周期略减0.33

4、周：1）全国15城可售库存套数同比下降10.58%，相对收益5.494.79-4.41环比下降1.12%；其中一线4城同比下降4.80%，环比下降2.13%；二线8城同比下降15.35%，绝对收益3.41-4.237.18环比下降0.50%；三线3城同比下降8.87%，环比上升0.30%。2）全国15城可售库存去化周期31.72周，较上周减少0.33周；其中一线4城去化周期34.34周，较上周减少0.92黄守宏分析师SAC执业证书编号：S1450511020024周；二线8城去化周期30.06周，较上周增加0.38周；三线3城去化周期30.01周，较上huangsh@es

5、sence.com.cn周减少1.96周。021-35082092■土地供应量价齐升、成交量缓价升：1）100大中城市供应规划建筑面积3351.07万平米，张春娥报告联系人zhangce@essence.com.cn累计同比+25.96%，相对过去四周变化幅度为+39.84%；100大中城市挂牌均价2065元/平米，同比+32.97%，环比+7.11%。2）100大中城市成交总建面1861.53万平米，累计同相关报告比+2.95%，相对过去四周变化幅度为-6.45%；100大中城市成交总价591.41亿元，累计同比+7.20%，相对过去四周变化幅度为+6.11%；100大

6、中城市成交楼面价3177元/平米，同比+36.88%，环比+12.34%。3）100大中城市土地溢价率14.95%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为5.97%、21.08%、14.71%。■投资建议：1）上周一手房环降16.95%，二手房环降45.73%；其中一线城市二手房在上周成交虽环比下降，但同比上升7.28%；三线城市一手房成交环降较少（-4.63%）；二线城市上周在一二手房的成交量上均有明显的减少。2）政策方面：a)继西安、湖北武汉、珠海等地开始提升首套房公积金贷款额度、出台人才政策等，力求保刚需。上周南昌、呼和浩特等地陆续跟进，人才政策力度再提高！进一步证明

7、“政策层对于楼市的态度已有所缓和，虽然调控紧松分化，但政策相对宽松的城市正在逐步的扩大”的观点。b)上周四大行上调北京首套房贷款利率，继下周起按央行基准利率的1.1倍执行（较此前政策提升5pct），二套房贷款利率政策不变（较基准上浮20%）；对于刚需者而言，房贷利率的上行意味着成本的抬升，假定贷款300万，25年期计算，月供将由17800.88元上升到18226.07元；从一线城市为代表的北京到部分三四线城市的人才政策出台，城市有保有压仍在进行中。3）板块基本面：我们认为目前行业融资能力变量正对行业集中度做新一轮的筛选，未来行