余姚泗门大庙周村地块前期定位报告

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1、余姚泗门大庙周村地块前期定位报告读地关键词：郊区无配套小盘公园田野河流地块现状地块为净地，西北面为河道，东南面为道路。地块四至余姚市级粮食生产功能区村民活动中心建设中的环镇东路郊区环镇新建小区东（已封顶）路本案地块泗门镇步行约20分钟本案地块位于洪明路北侧，大庙周村村委西侧，总面积18397平方米，容积率≤1.8。环镇东路穿越本案地块而过，总长2040米，标准路幅宽度34米，北接四海大道，南接汝湖路。项目地块周边的道路的现状：A、主要交通干道：洪明路、环镇东路（在建）、G329B、公共交通：目前地块周边暂无公共交通，唯一交通是G329上的城乡公交，以及城际巴士。C、周边居民主要交通工具：摩

2、托车、电瓶车、少量中低档汽车。无配套G329果蔬步行约20分钟大棚村民活动中心泗门中心幼儿园村民委员会步行约25分钟公园粮食生产功能区泗门中心小学地块环境◆地块四个方向的环境：A、地块东面：大庙周村村民委员会B、地块南面：洪明路，余姚市级粮食生产功能区C、地块西面：河流、皇封桥村D、地块北面：河流，果蔬大棚，社区服务中心，村民活动中心E、地块中间：环镇东路北接四海大道，南接汝湖路，中连洪明路与G329。地块周边市政、公建、商业配套设施地块位于泗门镇东边大庙周村南边，泗门中心小学泗门中心幼儿园位于本案地块西边约2公里范围内。目前公共配套及生活配套缺乏。小盘地块一+地块二＜28亩地块经济指标：

3、本案地块位于泗门镇大庙周村村委会西侧、洪明路北侧。用地面积为18586平方米，其中地块一14712平方米，地块二3874平方米。地块一(1)、建筑密度：28%-32%(2)、容积率：≤1.8(3)、绿地率：≥30%(4)、地下室深度：≤5.5米地块二(1)、建筑密度：28%-32%(2)、容积率：≤1.6(3)、绿地率：≥30%地块拥有的资源：公园、河流、农田、村委会S优势(strength)劣势(weakness)•目前来看，地块位置相对偏僻，相关配套缺乏。·地块东边、南边为环镇东•地块形状狭长，东首地块面积过小，不利于规划。路和洪明路，交通便利。·地块西、北边围河，南北W都是田野，环境

4、优美。SWOT分析T机会(opportunity)威胁(threat)•泗门经济发达，居民收入高，•位于镇上的汝湖明珠和星海嘉苑，一个已经在售，为当地房地产的发展夯实了基础。一个已经进入前期推广，后期可能会分流一部分客•泗门作为宁波市的重点建设卫星源。城，发展前景看好。•4月份以来，国家集中出台了一系列抑制房价上0•随着土地资源的减少，农民的自涨过快的政策，10月份又出台限购令等政策，应做建房随之减少，商品房的需求量好充分准备。在上升中。地块综合印象：拥有大量自然资源和少量行政资源，缺乏配套的郊区小盘小盘思路·低价策略获取主动权·微调面积避对手锋芒·特色产品更高价搏击·差异营销以精品对阵向

5、左走，向右走？由谁来定？观城A、低价策略，获取主动权适用前提：低水平收入地区，价格是影响销售的决定性因素。C、特色产品，更高价搏击适用前提：高收入水平地区，价格是影响销售的次要因素。泗门镇泗门镇位于余姚市境西北，濒临杭州湾，东距宁波市区约70公里，离余姚、慈溪、上虞三市中心城区均为20公里。并且位于慈溪和上虞的连接线（国道329）的中点。全镇总面积66.3平方公里，辖16个行政村、4个社区，常住人口近10万人，建成区人口约5万人。城镇化水平：09年，全镇总面积66.3平方公里，辖16个行政村、4个社区，常住人口近10万人，建成区人口约5万人。城镇化程度达到50%。区位优势：泗门镇100KM

6、嘉兴市慈溪市20km涟水沈海高速杭州市G329上虞市余姚市绍兴市宁波市泗门位于宁波、绍兴、杭州、嘉兴这4个地级城市的中间位置，地理位置十分优越。此外泗门境内329国道穿镇而过，把慈溪、上虞和泗门连在了同一条线上。泗门镇位于余姚市境西北，濒临杭州湾，东距宁波市区约70公里，离余姚、慈溪、上虞三市中心城区均为20公里。并且位于慈溪和上虞的连接线（国道329）的中点。综合实力：2009年全镇实现工农业总产值242.77亿元，财政收入6.30亿元，农民人均纯收入16628元。泗门镇综合经济实力列省百强镇第十位，宁波市第一位。2009年全镇实现农村经济总收入254.41亿元，农业收入6.61亿元。（

7、一）农业泗门镇农业产业主要是榨菜种植和加工，全镇榨菜种植面积近4万亩，经济：以榨菜加工为主的农业龙头企业14家，有4万多农民从事榨菜种植，3000名职工从事榨菜加工生产，每年的榨菜产值达到2亿元。目前全镇榨菜种植面积已超过5万亩（包括海涂面积），占全镇耕地总量的80%，全镇有4万多农民从事榨菜种植，3000名职工从事榨菜加工生产，全镇每年的榨菜产值达到2亿元，该镇农民人均收入中有1000元来自榨菜生产，榨菜已成产该镇农业