江苏盐城中庚香格里拉花园项目市场分析报告

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1、市场研究报告第一部分项目简介：37中庚·香格里拉花园项目位于盐城市西环大道——开元路交叉处，项目用地:48431平方米，规划建筑面积约:102073平方米，地下建筑面积:14891平方米，地上建筑面积:87179.5平方米；建筑密度:17.5%；绿化率:52％；容积率为:1.80。项目定位是由11栋10----17层的高层建筑组成,其中10栋高层和小高层定位为高档精品商品住宅来满足高端客户需求,另一栋定位挑高的酒店公寓.项目总户数758户,总停车位634辆.沿开元路和规划道路设成1-3层的商业,商业面积达到8290.9平方米.沿西环大道设计成架空层,主要满足客户的休闲运动,儿童娱乐.在景观设计

2、采用新古典的自然风格.第二部分宏观市场分析：一、城市发展与未来规划1、城市性质:37盐城是国务院批准的沿海对外开放城市之一。1985年9月，江苏省人民政府批准盐城市的城市性质为：“新四军抗日革命根据地，以发展食品、轻纺、机械工业为主的工商城市，市域中心”。1990年12月，经江苏省人民政府批准，盐城市的城市性质调整为：“苏北沿海中心城市之一，以发展轻纺、食品、机电工业为主的工商城市，新四军抗日革命根据地。”1995年11月，《盐城市城市总体规划修编纲要》通过专家论证，明确盐城市的城市性质为：江苏沿海中心城市，滩涂、海洋工程开发基地，新四军抗日革命胜利纪念地。2、城市发展定位:盐都是盐城市的政治

3、、经济、文化中心，是大市区最活跃、最强势的经济板块，是东部沿海城市开发开放的投资热土，发展态势强劲、充满着勃勃生机.全区率先在全市实现了规划全覆盖，以工业区向城市区转型的新城区，以六大功能片区为依托的高新区，以特色镇和示范村为主导的新农村呈现出互动并进的良好发展态势.依托盐都现有的产业基础和目标定位，在认真抓好城西南片区纺织汽配产业规划、高新区IT产业规划、重点镇特色镇产业规划的基础上，我区重点编制了全市现代农业、三产服务业和旅游业发展布局规划。3、城市空间结构及发展方向：37在盐城市城市总体规划（423平方公里、六大片区规划）中，盐都涉及五个片区，占有89.4平方公里。（城南片区28.7平方

4、公里、城西片区18平方公里、城中片区1.1平方公里、城西南片区33平方公里，城北片区8.6平方公里。）城市区外的12个建制镇857.8平方公里，其中集镇规划区34.88平方公里，村庄规划面积25.79平方公里。4、城市区域发展与规划：　城南片区分区规划:北自青年路、南至小新河、西起西环路、东达通榆河，规划面积45.53平方公里。以居住、行政、文化、教育功能为主的生态型现代化的城市新区。  西南片区分区规划：该区是盐都城市区的核心区，以生活居住功能为主，融商务贸易、行政办公、现代物流、生产制造等功能于一体，具有浓郁水乡风情的现代化新城区。   　城西片区分区规划：东接西环路、南到世纪大道、西抵宁

5、靖盐高速公路、北邻新洋港，总用地面积约20.13平方公里，位于潘黄镇境内，逐步建设成为生态宜居新城。  盐城高新技术产业区规划：该产业区为盐城市高新技术产业集中区，具有较强的科技研发、孵化和服务功能，是辐射苏北地区的高新产业基地。第二部分经济发展一、总体状况：综合经济实力明显增强，国民经济持续快速增长。招商引资项目推进力度大、全社会投入最多的时期。五年完成固定资产投资146.8亿元，比“九五”高21个百分点.37人民生活水平不断提高。城镇居民人均可支配收入10300元，农民人均纯收入5246元,分别比“九五”期末增长58.6%和42.1%。社会保障体系逐步完善，城镇就业五年净增1.2万人，城镇

6、劳动保障三大保险覆盖面达91.5％，城镇登记失业率控制在4.5％以内。公共财政状况进一步好转。财政结构趋于优化,一般预算收入占到总收入的51.6%,年均增长24.9%。1、产业结构：①、海洋经济服务特色：“海上苏东”战略和丰富的海洋资源为盐城市发展海洋经济提供了极为有利的条件。全方位发展海洋经济，实施“海上盐城”战略是盐城的既定战略，海洋产业也将构成盐城重要的产业特色之一。②、生态旅游产业特色：盐城生态旅游资源丰富，景观独特，品位很高。，利用海涂湿地独特的生态优势，把盐城湿地建成具有自然保护、科学研究、环境教育和旅游休闲等综合功能的高效益的国家湿地公园，并力争进入世界自然遗产行列。生态旅游将成

7、为盐城重要的特色产业和城市名片。③、企业品牌特色：著盐城现状全国知名企业，如悦达集团、江动集团、森达集团等现代企业集团，是代表现代盐城人和盐城市的主题。  2、经济结构：，37服务业内部结构逐步优化，城乡市场兴旺，物流、房地产、旅游、社区服务等新兴服务业比重明显提升，商贸流通、交通运输、餐饮等传统服务业发展态势良好。二、城市居民消费能力与周边城市比较　1、苏中苏北八城市居民收入总体状况　①、从收入