中体奥林匹克花园项目市场分析研究报告

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1、刊2011-07-31目录19刊第一章政策法规篇2一、政策法规国家宏观政策2二、政策法规本地法规5第二章宏观信息篇7一、国家经济发展7第三章土地篇8一、土地批租8二、土地成交10第四章房地产市场发展篇12一、九江市房地产供求概况12二、九江市商品房市场发展动态151、区域市场供求152、区域重点竞争楼盘及市场动态283、楼盘广告2819刊第一章政策法规篇一、政策法规国家宏观政策★“新沪四条”出台7月26日，上海住房保障和房屋管理局昨日公布了《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》（下称“新沪四条”），对商品住房销售方案备案审核、商品住房预订行为监管、严

2、格执行住房限售政策和房地产经纪市场专项整治等四方面在原有楼市调控政策的基础上进一步进行细化。第一条定价过高可以约谈第二条　商业网站不得违规预订第三条　个税补缴将不予认可第四条开展经纪市场专项整治【天睿观点】：来房地产市场的调控重点应该放在对已有政策执行情况的落实上而不是继续出台新的调控政策。从这一点上看，“新沪四条”体现出政府目前对于楼市的态度还是比较理性。★央行上调金融机构人民币存款准备金率0.25个百分点中国人民银行6日晚间宣布，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0．25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及

3、个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行今年以来第三次加息，也是金融危机之后第五次加息。调整后，金融机构人民币一年期存款利率达3．5％，一年期贷款利率达6．56％。【天睿观点】：在经济增速趋缓的背景下，央行宣布再次加息，凸显出当局坚决抑制通胀的决心。★公积金上调0.2%与商贷利息差再度拉大前晚央行宣布加息后，住建部同时发布通知，要求各地从7日起，对住房公积金存贷款利率进行调整。其中，个人住房公积金5年以上中长期贷款利率上调0.2%。连续加息后，公积金与商贷利差拉大。5年期以上个人住房公积金贷款利率，由4.70%上调至4.90%。【天睿观点】：由于每次加息，商贷利率上调

4、幅度一般为0.25%，而公积金贷款利率上调幅度一般为0.2%，目前5年以上贷款，商贷与公积金贷款利差达到2.15%。19刊相比商贷，公积金贷款还是有很大优势。仍以贷款60万元、期限30年、等额本息计算，如果使用商贷，按基准利率7.05%算，每月还款为3911.55元，比公积金月还款的3184.36元高出727.19元★调控政策从抑制楼市需求转向土地供给端7月20日，温总理在国务院常务会议上，针对研究部署近期加强土地管理的重点工作提出了五项要求，而这一次的五项要求，被市场人士解读为土地调控“国五条”。一、力争"十二五"期间再建成4亿亩旱涝保收的高标准基本农田。开展建立耕

5、地保护补偿机制试点，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护。　　二、切实解决重点工程项目用地未批先用问题。要抓紧清理整改高尔夫球场。　　三、落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》，坚决制止违法强拆行为。加快推进土地管理法修订，切实规范和完善集体土地征收与补偿。依法保障农户宅基地用益物权。　　四、保证今年1000万套保障性安居工程建设用地。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。　　五、建立规划和项目节约用地评价制度。【天睿观点】：中央政府部门频繁发出加强房地产与土地调控的信号，意在加大地方对于中央政策的执行力度

6、。土地调控“国五条”的提出，说明调控政策正在从关注抑制楼市需求端，转向更具效果的土地供给端。★7月百城房价逾六成上涨新“限购令”或8月出台根据中国指数研究院对100个城市的全样本调查数据，2011年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，较6月上涨0.21%，其中66个城市价格环比上涨，33个城市环比下跌，1个城市价格与上月持平。与去年7月相比，全国100个城市住宅平均价格上涨6.81%，其中39个城市涨幅介于5%~10%之间，23个城市涨幅在5%以内，5个城市住宅价格同比下跌，跌幅皆在5%以内，其中上海、北海2个城市跌幅低于1%。二三线限购名单猜想之

7、二房价涨幅较快的城市19刊解读：本表所列是6月70大中未限购城市的房价同比涨幅走势图，房价上涨幅度为5%这个基线来预测有可能限购的二三线城市，在红线指标左侧为房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，红线右面的阴影部分不限购可能性较大，但在以往的数据上并没有给出限购标准和时间表。而是在住建部调研及拟定二三线城市限购名单，并将从房价涨幅、成交量、外地人购房比例以及群众对房价和调控的直观感受等五个标准来评判是否需要限购，预计两个月内，最快8月底前就将正式公布二三线城市新购名单。【天睿观点】：相关部门已经着手调查部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的