预售商品房转让之法律分析

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1、华东政法学院硕士学位论文预售商品房转让之法律分析姓名:黄园媛申请学位级别:硕士专业:法律指导教师:朱芒;庄建伟20040101预售商品房转让之法律分析法律硕士专业学位论文摘要专业法律硕士研究方向民商法作者姓名黄园媛指导教师朱芒庄建伟预售商品房转让指的是预售人将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给预购人预购人交付定金或购房款并在未来确定的日期将预售房屋交付给预购人的一种法律行为长期以来我国立法对预售商品房转让的定位不明预售商品房转让具有较大的投机性可能产生泡沫经济特别随着按揭方式的盛行众多的预售商品房转让发生在按揭贷款的过程中贷款银行的介入使转让更为错综复杂在我国个人信誉度普遍偏低和缺乏资信

2、评估中介的情况下银行很难对借款人资信做出准确评价很可能危及金融信贷安全但也另一方面事实也证明随着房地产业的迅猛发展预售商品房转让的数量在急剧攀升它对房地产市场的繁荣起到了巨大的推动作用与此同时相关的纠纷大量出现如果缺乏统一的立法指导由地方各自为政不仅会导致法律权威性的难以树立而且也会抑制房地产业的健康发展所以对预售商品房能否转让进行立法已成为我们当前立法亟待解决的问题预售商品房转让从民法理论分析转让并非是现实的物权而是一种债权或1债权债务以及所有权之期待权根据转让时预购人已履行预售合同义务程度的不同转让的法律性质分别是债权让与和债权债务的概括转移综观各国的立法体例对债权转让大多持许可态度

3、由于我国大多数预售商品房转让是发生在向银行按揭贷款的过程中转让难免牵涉到方方面面的利益由此带来了各方面的阻力尤其是预售人和贷款银行所以本文用大量篇幅分析了预售人和贷款银行在预售商品房转让中影响力的大小具体而言在按揭过程中预售人的身份是债务人和连带责任保证人其无论以何种身份出现除非有特别约定否则不影响转让效力的发生但未经预售人同意的转让预售人将不再对银行承担偿还贷款的连带保证责任而银行因我国意义上的按揭本质上仍属于抵押权范畴所以其是集贷款人和抵押权人于一身作为贷款人当借款人预购人转让其债务偿还贷款时必须得到银行的同意而作为抵押权人时根据抵押权的理论银行并无权利阻止作为抵押物的预售商品房的转

4、让预售商品房转让本质上是债权转让在现实的所有权实现之前就会存在预购人将所购商品房再行转让给第三人的可能法律虽有违约制度加以保护但受让人取得预售商品房所有权的交易目的将无法实现借鉴各国立法以及我国商品房预售登记制度预售商品房转让登记的性质也应定性为预告登记登记的目的是使被登记的请求权产生物权效力对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他和对抗效力此外本文还着重分析了商品房预售登记和商品房转让登记的效力问题在预售商品房转让的过程中不仅要明确预售人预购人受让人银行等各方主体权益所在而且更重要是分析转让给各方带来的风险显然在预售商品房转让过程中银行是最大的风险承担者其风险主要

5、来自于借款人的信用风险抵押物的价值风险抵押权的实现风险贷款利率风险房地产市场风险等等针对以上风险文章提出我国应尽早建立完备的个人信用评估机制以及信用档案银行在预售商品房抵押贷款中引入立即到期条款政府参与个人住房抵押贷款保险业2务充分发挥商业保险公司的作用等等对策与此同时文章还对预售人预购人以及受让人在预售商品房转让中将会面临的风险进行了充分的论述对如何有效地防范提出了一些建议随着近年来银行转按揭业务的实施预售商品房的转让逐渐变得简单易行银行预购人受让人三方从转让中获益非浅所以无论从法理分析还是实践需要立法对预售商品房转让都应持肯定和宽容的态度在肯定的立法前提下将预售商品房转让限制在合理的

6、范围内防止过度投机同时不断完善登记制度信用评估制度以及转按揭制度从而引导预售商品房转让健康地发展关键字预售商品房转让按揭预告登记风险3LegalAnalysisofTransferofAdvanceSaleCommercialHousingAbstractTransferofadvancesaleofcommercialhousingisthekindofjuristicactsanditmeansthatahousenotcompletedorbeingbuiltissoldtoapurchaserinadvance.Duringthecourse,thepurchaserpaysad

7、epositorthetotalfundofhousetothesellerinadvance,thenheorshewillownthehousefromthesellerinfuturedefinitedate.Foralongtime,thelocalizationoflegislationovertheadvancesalecommercialhousingisnotsoclearinourcountry.Asaheavys

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1、华东政法学院硕士学位论文预售商品房转让之法律分析姓名:黄园媛申请学位级别:硕士专业:法律指导教师:朱芒;庄建伟20040101预售商品房转让之法律分析法律硕士专业学位论文摘要专业法律硕士研究方向民商法作者姓名黄园媛指导教师朱芒庄建伟预售商品房转让指的是预售人将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给预购人预购人交付定金或购房款并在未来确定的日期将预售房屋交付给预购人的一种法律行为长期以来我国立法对预售商品房转让的定位不明预售商品房转让具有较大的投机性可能产生泡沫经济特别随着按揭方式的盛行众多的预售商品房转让发生在按揭贷款的过程中贷款银行的介入使转让更为错综复杂在我国个人信誉度普遍偏低和缺乏资信

2、评估中介的情况下银行很难对借款人资信做出准确评价很可能危及金融信贷安全但也另一方面事实也证明随着房地产业的迅猛发展预售商品房转让的数量在急剧攀升它对房地产市场的繁荣起到了巨大的推动作用与此同时相关的纠纷大量出现如果缺乏统一的立法指导由地方各自为政不仅会导致法律权威性的难以树立而且也会抑制房地产业的健康发展所以对预售商品房能否转让进行立法已成为我们当前立法亟待解决的问题预售商品房转让从民法理论分析转让并非是现实的物权而是一种债权或1债权债务以及所有权之期待权根据转让时预购人已履行预售合同义务程度的不同转让的法律性质分别是债权让与和债权债务的概括转移综观各国的立法体例对债权转让大多持许可态度

3、由于我国大多数预售商品房转让是发生在向银行按揭贷款的过程中转让难免牵涉到方方面面的利益由此带来了各方面的阻力尤其是预售人和贷款银行所以本文用大量篇幅分析了预售人和贷款银行在预售商品房转让中影响力的大小具体而言在按揭过程中预售人的身份是债务人和连带责任保证人其无论以何种身份出现除非有特别约定否则不影响转让效力的发生但未经预售人同意的转让预售人将不再对银行承担偿还贷款的连带保证责任而银行因我国意义上的按揭本质上仍属于抵押权范畴所以其是集贷款人和抵押权人于一身作为贷款人当借款人预购人转让其债务偿还贷款时必须得到银行的同意而作为抵押权人时根据抵押权的理论银行并无权利阻止作为抵押物的预售商品房的转

4、让预售商品房转让本质上是债权转让在现实的所有权实现之前就会存在预购人将所购商品房再行转让给第三人的可能法律虽有违约制度加以保护但受让人取得预售商品房所有权的交易目的将无法实现借鉴各国立法以及我国商品房预售登记制度预售商品房转让登记的性质也应定性为预告登记登记的目的是使被登记的请求权产生物权效力对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他和对抗效力此外本文还着重分析了商品房预售登记和商品房转让登记的效力问题在预售商品房转让的过程中不仅要明确预售人预购人受让人银行等各方主体权益所在而且更重要是分析转让给各方带来的风险显然在预售商品房转让过程中银行是最大的风险承担者其风险主要

5、来自于借款人的信用风险抵押物的价值风险抵押权的实现风险贷款利率风险房地产市场风险等等针对以上风险文章提出我国应尽早建立完备的个人信用评估机制以及信用档案银行在预售商品房抵押贷款中引入立即到期条款政府参与个人住房抵押贷款保险业2务充分发挥商业保险公司的作用等等对策与此同时文章还对预售人预购人以及受让人在预售商品房转让中将会面临的风险进行了充分的论述对如何有效地防范提出了一些建议随着近年来银行转按揭业务的实施预售商品房的转让逐渐变得简单易行银行预购人受让人三方从转让中获益非浅所以无论从法理分析还是实践需要立法对预售商品房转让都应持肯定和宽容的态度在肯定的立法前提下将预售商品房转让限制在合理的

6、范围内防止过度投机同时不断完善登记制度信用评估制度以及转按揭制度从而引导预售商品房转让健康地发展关键字预售商品房转让按揭预告登记风险3LegalAnalysisofTransferofAdvanceSaleCommercialHousingAbstractTransferofadvancesaleofcommercialhousingisthekindofjuristicactsanditmeansthatahousenotcompletedorbeingbuiltissoldtoapurchaserinadvance.Duringthecourse,thepurchaserpaysad

7、epositorthetotalfundofhousetothesellerinadvance,thenheorshewillownthehousefromthesellerinfuturedefinitedate.Foralongtime,thelocalizationoflegislationovertheadvancesalecommercialhousingisnotsoclearinourcountry.Asaheavys

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