商品房预售合同转让法律适用研究

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1、单位代码10475学号104753100325分类号D913硕士学位论文商品房预售合同转让法律适用研究学科、专业：民商法学研究方向：中国民法申请学位类别：法学硕士申请人：鲍放指导教师：袁绍义副教授二〇一三年五月ResearchonCommercialHousingPre-saleContractsfortheTransferofApplicableLawADissertationSubmittedtotheGraduateSchoolofHenanUniversityinPartialFulfillmentoftheRequirementsfor

2、theDegreeofMasterofLawByBaoFangSupervisor:Prof.YuanShaoyiMay,2013关于学位论文独创声明和学术诚信承诺本人向河南大学提出硕士学位申请。本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师的指导下独立完成的，对所研究的课题有新的见解。据我所知，除文中特别加以说明、标注和致谢的地方外，论文中不包括其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同事对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。在此本人郑重承诺：所呈交的

3、学位论文不存在舞弊作伪行为，文责自负。学位申请人（学位论文作者）签名：201年月日关于学位论文著作权使用授权书本人经河南大学审核批准授予硕士学位。作为学位论文的作者，本人完全了解并同意河南大学有关保留、使用学位论文的要求，即河南大学有权向国家图书馆、科研信息机构、数据收集机构和本校图书馆等提供学位论文（纸质文本和电子文本）以供公众检索、查阅。本人授权河南大学出于宣扬、展览学校学术发展和进行学术交流等目的，可以采取影印、缩印、扫描和拷贝等复制手段保存、汇编学位论文（纸质文本和电子文本）。（涉及保密内容的学位论文在解密后适用本授权书）学位获得者（学位

4、论文作者）签名：201年月日学位论文指导教师签名：201年月日摘要商品房预售制度对于推动我国房地产市场的发展发挥了不可替代的作用，但商品房预售所具有的不同于一般现房买卖的特征，也给预购人带来了较大的风险。同时伴随我国商品房价格的持续上涨，且从商品房预售到交房存在较长的时间空档，商品房预售合同转让也已成为房地产市场交易不可或缺的部分。实践中的预售商品房交易，一方面处于强势地位的开发商（即预售人）出于对预购人资信能力的考虑，拟定格式条款限制预购人的权利自由；另一方面出于各种原因预购人需要转让所购预售商品房，甚至在房价飞涨时，预购人基于投资性购房的目的

5、，通过转让行为而牟利。另外，开发商在利益的驱使下，“一房多卖”的现象也是时有发生。从司法实践中法院审理的大量有关此类案件的纠纷可以看出，实务界对预售合同能否转让的态度不同，对预售合同转让应蕴含的法律原则缺乏认识，造成司法裁判的不统一，同一案件，法院内部往往形成不同处理意见的对立，或者类似案件，不同地区法院的判决明显不同。出现以上问题的原因在于我国现有的预售合同转让的法律法规不完备，尤其是对预售合同转让的法律性质认识不一。通过对现有关于其法律性质的两种学说—债权债务说和物权说进行比较，并结合民法理论和具体实践，发现两种学说各自都有其存在的缺陷，难以

6、对各方主体的权益形成有效的保护。对此比较合理的途径是从“债权物权化”的角度将预售合同转让定性为买卖合同，赋予债权以一定程度的对抗效力，保护权利人的利益。同时解决预售合同转让纠纷法律适用的关键在于对合同自由给予适当限制，并统一预售合同转让的法律规范，细化预售合同转让的具体法律规定。因此，基于对预售合同转让法律适用的完善，首先，应从立法层面对预售合同转让的合法性、转让的种类、转让条件及程序作出具体性的规定，以规范转让行为，使实践中预售合同转让达到法律适用的一致，维护法律的统一与威严，切实保护各方当事人的利益。其次，在登记制度方面，确立《物权法》在房地

7、产登记法律体系中的核心地位，改造现有的商品房预售合同登记备案制度，建立预售合同登记制度和预告登记制度的衔接，防止预售合同转让中纠纷的产生，保障受让人的购房权益。再者，在格式条款的解释适用方面，应在适用《合同法》及《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》的基础上，确立格式条款的解释原则，同时加强预售合同格式条款的司法规制，平衡当事人间的权利义务。最后，预售合同转让的多重买卖合同，合同的履行可以参照《买卖合同I解释》对普通动产和特殊动产的多重买卖合同履行问题做出的规定。关键词：商品房预售，合同转让，性质，法律适用IIABSTRACTT

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