中国城市住房价格动态特征及其影响因素

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1、2011年第7期总第329期中国城市住房价格动态特征及其影响因素*卢建新苗建军摘要：本文从理论和实证两个层面分析了1997-2007年中国35个大中城市的房价动态特征，并考察了城市因素对房价动态参数的影响。所得主要结论有：中国城市房价具有强序列相关和弱均值回归特征；住房使用成本、地区市场化指数、土地交易价格指数及其变化对序列相关系数有显著影响；真实收入及其变化、建造成本、地区市场化指数对均值回归系数有显著影响；各城市的房价动态参数拟合值几乎全部落入震荡收敛区内，东部城市房价的波动振幅普遍高于中西部城市；1999年后35个大中城市的平均房价波动振幅有逐渐增大的趋势

2、，尤其是2007年的房价波动振幅出现了非正常增长，但波动频率变化幅度不大。关键词：城市住房价格；序列相关；均值回归JEL分类号：G12,R21,R31一、引言在现代经济中，房地产市场日益成为金融风险高度积聚的重要载体和金融危机爆发的策源地。住房作为房地产市场中最重要的组成部分，其价格波动成为风险最直接的表现形式，并成为社会各界关注的焦点。这是因为：第一，住房是家庭最大的单个投资，房价波动不仅影响着人们的居住水平和生活质量，也是家庭面临的最主要的金融风险（YaoandZhang，2005）；第二，住房市场与金融市场之间的共生关系使得房价波动风险高度集中于银行体系，

3、进而直接威胁着我国金融稳定和金融安全；第三，房价波动对整个国民经济具有牵一发而动全身的波及作用，从而直接影响着社会经济的和谐发展和宏观调控效果。因此，要控制房价风险，就必须首先掌握其动态特征。那么，我们该如何刻画房价的动态特征呢？国外研究表明，城市房价具有序列相关和均值回归特性（AbrahamandHendershott，1996；Malpezzi，1999；Meen，2002；Capozza等，2004，Glindro等，2008）。由于我国房地产市场在20世纪90年代以后才开始快速发展，并且住房金融制度和地区市场化程度与西方发达国家存在显著差异，因而我国城市

4、房价动态特征可能会受到这作者简介卢建新：复旦大学经济学院在站博士后，中南财经政法大学金融学院副教授，硕士生导师；苗建军：美国波士顿大学经济系副教授、博士生导师，中南财经政法大学金融学院特聘教授。*本研究得到国家社科基金项目（“住房价格波动的时空特征、传导机理与金融风险研究”项目号：11CJY034）；中国博士后科学基金项目（“内外部资本市场互动关系及其政策效应”，项目号：20080440588）；中南财经政法大学青年教师创新项目（“房价泡沫与银行稳定研究”项目号：2010032）的资助。第一作者特别感谢美国波士顿大学经济系曲忠军，复旦大学经济学院刘红忠、罗长远，

5、北京师范大学经济与工商管理学院尹恒提出的建设性评论。－2－中国城市住房价格动态特征及其影响因素些因素的影响。考虑到特殊的住房市场环境后，我国城市房价动态是否还具有类似特征呢？如果答案是肯定的，那么，还有哪些因素会影响这些动态特征呢？本文试图对这些问题作初步探讨。本文的结构安排如下：第二部分是文献回顾；第三部分从理论上分析城市住房价格的动态特征；第四部分对中国城市住房价格的动态特征进行实证分析；最后是结论与政策建议。二、文献回顾在西方发达国家，城市房价动态问题很早就受到重视。早期研究主要集中在住房市场效率和城市房价的决定因素上。例如，HamiltonandSchw

6、ab（1985）使用美国49个城市统计区的住房平均销售价格数据研究了住房市场效率问题，并拒绝了有效市场假说。Gottlieb（1976）认为长期房价变化受总体经济发展状况的影响。Poterba（1991）认为税收政策和人口因素在房价变动中起着重要作用。Hort（1998）认为收入、使用成本、建筑成本的变化对真实房价有显著影响。随着研究的不断拓展，城市房价动态特征及其影响因素逐渐成为研究的重点。研究者主要从时空两个纬度来刻画房价的动态特征。从时间维度来看，城市房价动态具有序列相关和均值回归特征（AbrahamandHendershott，1996；Malpezzi

7、，1999；Meen，2002；Capozza等，2004）。这些文献一致认为不同城市房价的序列相关和均值回归程度存在较大差异。例如，AbrahamandHendershott（1996）发现内地城市与沿海城市的房价序列相关特征存在明显差异。从空间维度来看，房价波动存在扩散效应或连锁效应。PollakowskiandRay（1997）研究了美国不同人口统计区域和主要城市区域的房价扩散方式，他们认为，一个地区的房价冲击会在格兰杰意义上引发同一个地区和其他地区的房价冲击，城市房价变动会在邻近区域间扩散。此外，他们还认为房价变动并没有立即反映可得的公开信息，即住房市场

8、不是有效率的。Meen（