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1、统计学软件应用（论文）课题名称:论中国城市住房价格变动影响因素分析------关于城市住房价格问题的研究姓名:刘影准考证号：201012040235专业：精算与风险管理班级:统计10.2指导教师:张明达联系电话：13844223680[摘要]近10多年来，我国房地产业高速发展，住房市场价格呈现持续上涨的特征。本文运用聚类分析方法，依据房价波动情况，将全国35个大中城市划分为三类。在此基础上，从全国层面以及不同类别城市的角度进行比较分析，通过回归分析得出以下结论：除了地价、居民收入、信贷规模等宏观性的影响因素外，城市基础
2、设施、教育、医疗卫生等公共服务的投入也在一定程度上影响着房价的变动以及不同城市房价水平的差别。[关键词]住房价格；变动趋势；聚类分析；回归分析;因子分析；影响因素目录引言..............................................................................................................................1一、对1999年以来中国城市住房市场价格变动趋势的回顾………………………2（一）房价一收入比的变动趋
3、势……………………………………………………3（二）房价一房租比变动趋势………………………………………………………3（三）商品房供给和需求变动趋势…………………………………4（四）不同城市房价变动差别………………………………………………………4二、住房价格波动的宏观因素分析………………………………………5（一）从全国层面分析住房价格波动因素………………………………6（二）从不同城市比较分析住房价格波动因素…………………………………..8三、结论………………………………………………………13致谢……………………………………
4、……………………………………………14参考文献……………………………………………………………………………..14引言近几年我国房地产价格急剧上涨,特别是在上海、北京、杭州、深圳等沿海地区城市。如在过去的五年间上海市房地产价格上涨了200％,这样一个速度已远远超过GDP的增长速度和居民收入增长水平。全国的平均房价收入比在7倍至10倍左右,反映了我国虚高的房价和居民相对较低的购买力的矛盾。由于对房价上涨反应强烈,工资的上涨并没有给老百姓带来更多的安全感,相反有调查显示城镇居民对收入的满意度大幅降低,越来越多的人的反应是：工
5、资涨不过房价。那么,中国房地产价格和城市居民收入之间是否存在长期稳定的均衡关系呢?房地产价格和居民收入之间的因果关系又是怎样的呢?这就是本文所要关注的问题。改革开放以后,房地产业重新在中国出现,并获得了快速的发展,期间经历了房地产业的复苏阶段、高速发展阶段、调整阶段、回暖升温阶段和宏观调控阶段。目前中国的房地产市场正处于高峰阶段,房地产投资加速增长,占全社会固定资产的比重也稳步上升；房地产价格更是上涨势头强劲,尤其是最近三年的涨幅超过7％,而全国几个大中城市的涨幅甚至超过了10％。在决定房地产价格的机制当中,供求两方面
6、的因素是最主要的,城市化进程则是推动房价变化的一个基石。而伴随着经济的快速发展,中国城市居民人均可支配收入也迅速提高,2005年更是越过了万元大关。同时居民收入的来源也更加多元化,工资性收入的比重在逐渐下降,财产性收入和经营净收入的比重不断提高。在居民收入不断增加的同时,住房消费需求也随之上升,住房消费支出不断增加,占总消费的比重已经超过了10％。为了更进一步对中国房地产价格与城市居民收入的关系进行分析,本文采用了聚类分析；回归分析;因子分析等现代计量检验方法,分析了二者的长期均衡关系以及它们之间的因果关系。1一、对1
7、999年以来中国城市住房市场价格变动趋势的回顾随着改革开放的不断深入和城市化进程的不断加速，城镇住房市场化改革在不断推进。1998年全面实施的住房制度改革，基本结束了传统的计划经济体制下具有显著福利性的住房分配制度，加快了以个人购买住房为主要特征的市场化、货币化的改革进程。随着住房抵押贷款制度、城镇土地使用权出让、低收入居民住房保障等制度逐步建立与完善，我国城镇住房市场进入了持续繁荣的高速发展时期。经过10多年的发展，我国的住房产业市场化程度不断提高，住房投资在GDP中的比重越来越高。根据有关统计资料，2009年商品住
8、宅投资占全社会固定资产投资的比例达11．39％，住房产业已逐渐成为我国的支柱产业之一。但与此同时，住房的销售价格也持续上涨。1999年，全国城镇(Jg含我国的台湾、香港、澳门地区，下同)平均房价仅为每平方米l857元，到了2009年，平均房价就超过了4000元，10年间上涨了2．4倍之多。分年度来看，2004年涨幅最大，同前一年相
