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1、经济理论与经济管理2010年第8期中国城市住房价格变动影响因素分析许光建,魏义方,戴李元,赵宇(中国人民大学公共管理学院,北京100872)[摘要]近10多年来,我国房地产业高速发展,住房市场价格呈现持续上涨的特征。本文运用聚类分析方法,依据房价波动情况,将全国35个大中城市划分为三类。在此基础上,从全国层面以及不同类别城市的角度进行比较分析,通过回归分析得出以下结论:除了地价、居民收入、信贷规模等宏观性的影响因素外,城市基础设施、教育、医疗卫生等公共服务的投入也在一定程度上影响着房价的变动以及不同城市房价水平的差别。[关键词]住房价格;变
2、动趋势;聚类分析;影响因素[中图分类号]F2933[文献标识码]A[文章编号]1000-596X(2010)08-0005-10时期。一、对1999年以来中国城市住房经过10多年的发展,我国的住房产业市场化市场价格变动趋势的回顾程度不断提高,住房投资在GDP中的比重越来越高。根据有关统计资料,2009年商品住宅投资占随着改革开放的不断深入和城市化进程的不断全社会固定资产投资的比例达1139%,住房产业加速,城镇住房市场化改革在不断推进。1998年已逐渐成为我国的支柱产业之一。但与此同时,住全面实施的住房制度改革,基本结束了传统的计划房的销售价格也
3、持续上涨。1999年,全国城镇经济体制下具有显著福利性的住房分配制度,加快(不含我国的台湾、香港、澳门地区,下同)平均了以个人购买住房为主要特征的市场化、货币化的房价仅为每平方米1857元,到了2009年,平均改革进程。随着住房抵押贷款制度、城镇土地使用房价就超过了4000元,10年间上涨了24倍之权出让、低收入居民住房保障等制度逐步建立与完多。分年度来看,2004年涨幅最大,同前一年相善,我国城镇住房市场进入了持续繁荣的高速发展比的住房销售价格上涨了94%。此后房价涨幅有[收稿日期]2010-06-28[基金项目]教育部211工程三期子项目
4、中国特色的公共管理与公共政策学科平台建设[作者简介]许光建(1958!),男,山西晋城人,中国人民大学公共管理学院副院长,教授,博士生导师;魏义方(1988!),女,江苏徐州人,中国人民大学公共管理学院硕士研究生;戴李元(1985!),男,安徽定远人,中国人民大学公共管理学院博士研究生;赵宇(1976!),女,河北邢台人,中国人民大学公共管理学院博士研究生。感谢匿名评审人提出的意见,笔者已经作了相应的修改,本文文责自负。5经济理论与经济管理2010年第8期所放缓,在2008年末还一度出现了近10年来房价城镇房价收入比波动情况如图2所示。整体上,
5、近的首次回落。但是,到2009年,房价又迅速回升。10多年来,我国房价收入比在6∃1~75∃1之无论是绝对价格,还是相对变动,近期的住房价格间。2003年以前,房价上涨并不明显,但与此同均处于高位运行阶段。表1和图1显示了1999年时居民收入快速提高,城镇居民房价收入比在相对∀以来住房价格的变动趋势。较低水平上小幅波动,这一时期居民的住房支付能力相对较强。进入2004年以来,居民收入水平的表11999!2009年中国住房价格变动趋势大幅提高并未提升住房负担能力,房价收入比大幅住宅销售价格新建住宅销售价格指数年份(元/平方米)(上年=100)跃升,并在2
6、009年达到最高比787∃1。中国城199918571004镇居民住房支付能力的显著下降,房价高速增长无200019481014疑是一个重要的推动因素,但是,随着人们生活水200120171019平的不断提升,由对面积、性能等住房品质要求的200220921040提高所带来的影响亦不容忽视。200321971057200426081094200529371084200631191064200736451082200835761071200944741091资料来源:数据来源于中经网统计数据库。其中2009年住宅销售价格来源于国
7、土资源部,2009年价格指数以国家统计局公布的当年12月份房屋销售价格指数代替。图21999!2008年中国城镇房价收入比(二)房价-房租比变动趋势#住房作为投资品,是家庭财富的重要组成部分,购买住房可为投资者带来投资收益,住房租赁则反映了更基本的住房需求,合理稳定的租售比显示住房价格背后的有效需求支撑。从这个角度来看,住房销售价格与租赁价格之比也是一个重要的图11999!2009年中国住房价格变动趋势衡量价格波动的指标。在健全的房地产市场中,销售市场与租赁市场需协调平衡发展。从图3可以看以下通过近年来房价收入比、房价租售比、竣出,在住房市场化初期,
8、住房租售指数比均大于工面积与销售面积比等关键指标进一步考察和评价1,表明住房租赁
