合富辉煌全国房地产市场分析与下半年预测

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1、控投资限购扩至三线增供应价稳赢取成交——2011年上半年全国房地产市场分析与下半年预测2011年7月1国务院:严格执行现有调控政策，房价上涨过快二三线城市要采取限购措施合富辉煌集团市研部6月专题提出，限购政策退出还需2-3年，短期内房价异常会招致政策加码——合富辉煌集团市研部6月专题发布国务院:严格执行现有调控政策，房价上涨过快二三线城市要采取限购措施7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然

2、较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。2011年上半年全国房地产市场情况4政策背景：上半年房地产调控持续严厉，“三限”“两提”措施陆续出台2010年至今，中央四次出台调控楼市政策，且调控力度逐次增强2011年上半年，限购、限价等行政干预措施的出台使得调控力度升级，加上房贷的收紧，“三限”措施构成了上半年严厉的政策背景虽然新“国八条”各项措施已基本落地，但由于中央遏制房价过快上涨的

3、决心十分坚定，若房价出现异动，调控政策仍有加码空间。政策背景：一线城市及经济发达的二线城市限购严格，三四线城市差异大四大一线城市以及经济发达的二线城市如天津、佛山、南京、武汉等限购政策严格三四线城市限购政策差异大，部分城市不限购注：限购影响程度以下文的楼市统计数据区域范围为参考基准上半年商品住宅总体成交量平稳，但城市有所分化全国商品住宅总体成交量平稳增加，非限购区域成交面积增长快–上半年全国商品房销售面积4.44亿平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%–选取的19个城市上半年

4、商品住宅成交面积5968万平方米，同比略减少2.6%，显示非限购区域是成交面积增长的主要来源–中西部城市成交量大，但今年受限购影响同比有所萎缩，成交量高速增长势头有所减慢–一线城市以及东部沿海城市成交量同比普遍有所增加，一是去年受4.17政策影响成交低迷，今年市场表现好于去年同期；二是部分城市不限购受限购影响，2季度部分二三线城市成交量同比下降受限购政策影响，2季度各地成交面积走势分化–一线城市的沪穗深（去年受4.17影响成交低迷）、不限购的东莞、中山以及供应增加的济南2季度成交面积同比增长–北京的限

5、购最严格（5年纳税证明），开发商推盘不积极，市场成交低迷–大部分二三线城市2季度成交量受限购政策影响，同比萎缩明显，显示二三线城市今年限购影响远大于去年4.17的信贷收紧全国商品住宅成交金额同比增加上半年全国商品房销售额2.5万亿元，同比增长24.1%，其中，住宅销售额增长22.3%19个城市上半年商品住宅成交金额5549亿元，同比增加6.7%不限购的东莞、中山以及楼价升幅最显著的成都成交金额增长最大商品住宅成交均价同比普遍有较大增长上半年全国住宅累计销售均价5536元/平方米，同比上涨9.0%

6、选取的19个城市中，中西部城市商品住宅成交均价同比涨幅大，普遍在10%以上广州、深圳房价平稳甚至下降主要是外围中低价楼盘、限价楼盘成交占比大增不限购或限购宽松二、三线城市楼价涨幅靠前全国部分楼价涨幅靠前的城市目前楼价涨幅靠前的多为二、三线城市右表所列城市5月新建商品住宅价格同比涨幅在5.5%以上；其中大部分涨幅超过7%右表所列城市相当部分为限购相对宽松或不限购地区数据来源：国家统计局一线城市上半年商业/办公物业受追捧一线城市上半年办公物业成交量和价格增长明显一手商铺成交受供应影响，成交量分

7、化，但成交价格亦大幅增长2011年上半年一线城市商业/办公物业成交情况表2011年上半年开发商销售业绩同比大幅增长2011年上半年，万科等11家品牌房企合计销售面积2669万㎡，同比增加48%；含远洋、合景等13家品牌房企合计销售金额2930亿元，同比增加64%销售业绩的增长一方面由于去年二季度受4.17新政影响，销售回落明显，而今年年初以及5、6月份的销售较好；另一方面，业绩的增长也是房企不断扩张的必然结果以及商办物业成交的增长但由于近期房贷放贷速度慢，房企实际销售到账的资金将打折扣数据来源：房

8、企公告全国布局的大型房企上半年销售金额目标完成情况较好2011年上半年品牌房企销售情况上半年15家品牌房企销售金额合计3317亿元，占其全年销售金额目标的49%，整体完成情况较好目标完成情况两极分化。其中完成较好的是保利、中海等大型的全国性布局较为完善的房企和恒大、碧桂园等以刚需产品为主的房企，此类房企受今年房地产宏观调控影响较小部分房企目标完成情况较低，预示下半年的推货量将有明显的增加数据来源：房企公告受调控影响，上半年土地市场热度