新景祥咨询顾问中心新政背景下市场营销策略分析

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1、中国领先的房地产综合服务商新政背景下市场营销策略分析咨询顾问中心2010.07PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com新政百日，市场依然胶着，房价微幅下跌，调控效果不达中央政府预期；购房者观望情绪依旧，成交惨淡Ø2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.1%。70个大中城市房屋销售价格环比下跌0.1%，自此全国房价连续上涨15个月后终于开始下跌。Ø从上海的成交数据来看，成交惨淡,价格小幅下跌。06月份成交套数有所回升，但成交套数仍不及09年同期的四分之一。上

2、海商品住宅成交月度走势2000025000165411567515377160031428620000150001276612504121751500012219122381000084617133647010000546750004004368926822595500000月月月月月月月月月月月月月月月月月月123456789012123456年年年年年年年年年111年年年年年年999999999年年年000000000000000999111111000000000000000000222222222000222222222成交套数成交均价2PDFcreatedwithpdfFacto

3、ryProtrialversionwww.pdffactory.com上半年10.3%的经济增速给了政府更多的灵活空间，调空不达政府预期，政策将不放松，开发商面临一场硬仗Ø尽管中央政府面临诸多“两难”，但10.3%的经济增速给了政府更多空间资产价格泡沫货币政策选择“两难”实体通缩经济刺激计货币政策短期无重大调整财政政策“两难”保障性住房政策划推出与否新疆经济刺激计划10.3%的经济增速Ø面对调控放松的“谣传”，中央部委集体辟谣，房地产调控无放松迹象谣传：三套房信贷政策松动谣传：国资委授权国有房企拿地住建部、国资委、财政部及时“辟谣”谣传：房产税2010年开始征收3PDFcreatedwit

4、hpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com是不是众多楼盘唯一“出路”？？？本报告以2010.05.01——2010.07.21时间段上海成交套数Top25楼盘为观察样本，寻求答案（注：仅限普通商品住宅）4PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com通过分析成交前Top25楼盘，除了“降价”外，还有其他比如：性价比、品质、地段、区域竞争强度等因素影响成交续表：排成交均价21龙湖郦城93嘉定新城15917楼盘名称成交套数所属区域名（元/㎡）22万科阳光苑87闵行149531印象欧

5、洲506徐汇华泾2005623新虹桥首府85松江九亭168312保利叶上海368宝山顾村163553恒盛湖畔豪庭二期328奉贤南桥1177624乐莫苑281松江老城区112914临港海滨国际花园261南汇723225海景城75奉贤149395复地北桥城210闵行北桥129646绿地蔷薇九里192松江区12597大幅降价促进成交7新城盛景园170青浦新城12097此类楼盘多处在竞争相对激烈区域，前期8新城悠活城168嘉定新城14037价格上涨过快，通过大幅度降价促进成交9绿地公园壹品161宝山顾村1329010绿地海语墅151奉贤8941地段好、品质好楼盘低价入市促进成交11东方郦

6、都146宝山杨行1518412香溪澜院141奉贤南桥10679此类多为新政后上市楼盘，项目本身或13凤凰花苑141崇明11145是由于地段较好、或品质较好吸引客户14万达城市公寓137嘉定江桥18944注意，限于政策调控，入市价格较低，15御景龙庭124金山7306促进成交，后期价格走势持平或小幅上16中信泰富又一城117嘉定新城12042涨17万安金邸112金山951118盛高香逸湾99宝山16707区域竞争相对较弱，性价比较高，成交较好19香岛原墅99宝山罗店20655此类楼盘多位于竞争较弱区域，同时产20保利家园95嘉定新城9935品价格相对较低，竞争力较强5PDFcreate

7、dwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com宝山顾村、嘉定新城、松江新城等区域，供应量较集中，前期涨幅较大，楼盘通过较大幅度降价策略和较大幅度的优惠策略促进成交急增降价幅度（06月广告广告排成交开发所属楼盘名称物业形态成交均价份在04营销手段投入价值名套数商区域月份基础费用诉求上）生态高层政策前：1.7-1.8万/㎡；环境、（89-141㎡）380新政后：1.6万/㎡，