我国住房信用问题研究

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1、内容摘要匕﹄了了自1998年以来，我国经济增长出现了减缓的趋势。从拉动经济b增长的主要因素来看:国内投资需求在多种因素的制约下，继续增长的空间狭小;由于受东南亚金融危机的冲击，出口增长又受到很大影响;因此，我国经济增长最终还将依赖国内消费需求的拉动。许多经济学者己经提出种种依据证明:我国正在或者说己经由卖方经济转向买方经济，由投资拉动的经济增长转向消费拉动的经济增长。因此，如何扩大内需并以此促进经济增长己经成为一段时间以来理论界和政策制定者关注的问题。在中央银行连续7次降低利率，财政加大收入差距调节力度等一系列扩大内需的措施中，发展消费信用，特别是住房信用，提高居民万元级商

2、品的消费能力也成为诸法之一。住房产业因其关系国计民生，产业关联度高，经济贡献大，己经被国家列为新经济增长点和消费热点。而我国居民消费等级还处在升级的过渡当中，消费能力还处于积累时期。此时，如何发挥银行的信用中介职能，提高居民购房能力，扩大内需，促进经济增长就成为一个紧迫的现实问题。夕论文第一章对把住房作为我国的新经济增长点和消费热点进行了可行性分析。文章认为，住房对国民经济有较大的影响和贡献，具有较高的产业关联度和较大的市场容量，已成为我国目前扩大内需中的新经济增长点:而且随着我国消费热点的变迁和人民生活水平质量的提高，住房己经或者说正在成为我国的消费热点。论文第止章论述了

3、我国目前住房湘和住房消费市场化过程中，发展御越遇的重要彭，并对住房信用的概念做了阐述，确定了全文分析的角度和层次。艺在目前的住房制度改革中，我国的住房消费运行框架正在由过去的实物分配向货币分配转化。在住房消费新框架中，由于没有了国家行政手段的住房建设资金归集，也没有了行政方式的住房实物分配，而住房这一产品在消费品中属于价值较大的固定资产，先期一次性资金投入量很大。无论是对住房开发商而言，还是对住房消费者即居民而言，单靠自己的力量都难以保证正常的住房开发规模和合理的住房消费条件。在这种情况下，住房信用就应运而生。尸住房信用是一种与居民住房这种产品有关的借贷行为。它是指发生在住

4、房的消费和开发过程中的，由于资金不足而向银行等金融机构申请贷款，并按期还本付息的信用行为。住房信用包括住房信用需求和住房信用供给。其中住房信用供给包括对住房消费的信用供给和对住房开发的信用供给，供给的实现取决于金融机构对信用需求者信用等级的评定，对自身资产流动性和安全性的判断，以及整个社会的保障状况等等因素，归结为一点就是银行在住房信用供给中如何防范风险。这里既有微观层次上每一笔贷款的风险防范问题，也有宏观层次上整个住房信用及其所属的房地产信用中的风险防范问题。此外，银行住房信用供给的嚣鱼米A(包括公积金和居民储蓄)，也是研究住房信用必须要涉及的部分。住房信用需求包括住房消

5、费者的信用需求和住房开发商的信用需求，住房需求的实现取决于住房开发商和居民的意愿和能力，住房开发商的信用需求可以说是没有障碍的，关键是消费者的住房信用需求意愿和能力。论文第三章对我国目前住房信用的现状和问题进行了分析。LFU于住房信用在我国还刚刚起步，无论是信用供给、资金来源还是信用需求都存在着这样或是那样的问题。在住房信用供给中存在的问题:一是住房消费信贷规模过小。表面上看这是因为银行不肯放宽对住房抵押贷款的发放条件，而深层次的原因是银行对住房抵押贷款的违约风险、流动性风险、利率风险、提前还款风险和抵押物及其变现风险等认识不足，并且缺乏相应的防范措施和机制。二是住房消费贷

6、款和住房开发贷款比例不协调。以往在卖方经济中形成的“重生产，轻消费”的观念，造成了住房开发贷款发放过多，住房空置现象严重。在住房信用资金来源方面存在的问题:我国目前的居民存款规模巨大，但是期限结构相对于二、三十年的住房消费贷款而言却不相匹配。为了解决资金来源与运用的期限矛盾，我国建立了住房公积金制度。但是由于缴交率低，缴交者与管理者的关系不明确，机构不统一，职权不到位等问题，使公积金作用的发挥受到影响。在住房信用需求方面存在的问题:居民收入增长趋缓、收入差距扩大、房价与居民家庭年收入之比过大、“勤俭持家、量入为出”的消费观念、对未来经济能力缺少乐观预期、尚不健全的社会保障制

7、度等等制约了居民的住房信用需求。)厂一.论文第四章针对前面谈到的问题提出了一些政策建议。首先，建立风险防范机制、设计多样化的住房信用供给:建立个人信用评估制度，适时推进住房抵押贷款证券化，设计满足各种需求的住房抵押贷款品种，调整住房开发贷款的投向结构等;第二，改进我国的住房公积金制度，保证住房信用资金来源:改进我国公积金交缴率的设定方式，明确公积金交缴者和管理者的债权债务关系，保证公积金的安全运作，建立统一的管理机构和管理制度;第三，扫清障碍，扩大居民住房信用需求:提高居民收入水平，降低商品房价格，推进住房制度改革