华侨城之忧企管研究

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1、房地产智库.comwww.home8848.com第48期责任编辑:千阳E-mail:wangxishang@hotmail.com08头条HEAD·LINE●本刊记者王熙上华侨城之忧华侨城最近烦心的事情比较多。11月23日，国家发改枝散叶，得到诸多机构投资者的推崇。委正式批复上海迪斯尼乐园项目。这距离上海欢乐谷正式然而，这样的明星上市公司，国内翘楚的研究机构中金开业仅两个月。紧接着，11月24日，又有报道称法国未来公司却选择回避，究竟为何？华侨城在深圳的成功模式能否世界集团决定投资1.8亿欧元在武汉兴建主题公园，并已在异地成功复制？在异地的旅游市场竞争中能

2、分到几杯羹？与武汉市政府签订合作意向书。而此前的8月份，华侨城曾如果“旅游”和“地产”不能发挥协同效应，华侨城的优势何高调宣布投资45亿元在武汉东湖建造欢乐谷主题公园。在？这些都让人感受到华侨城光环之下的隐忧。除了主题公园，华侨城“旅游+地产”的业务模式在一些二线城市的复制也不太顺利，被券商机构质疑“存在着一独特的“华侨城模式”深圳非常成功定经营风险”。而在不久前的11月11日，华侨城A尽管地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率占了（000069）才刚完成对控股股东华侨城集团的定向增发，期绝大部分，经常还有研究报告把华侨城归入房地产企业，但待了数年之久的集团

3、整体上市终于尘埃落定。华侨城的庆华侨城却坚称自己的主业是旅游而不是地产。“旅游+地功宴才刚刚散去，一连串棘手问题已接踵而来。产”的开发模式一直是华侨城的特色所在。该模式在降低土背靠实力大股东华侨城集团，华侨城A在深圳耳熟能地成本、保证高毛利率的同时，还可实现旅游与地产开发资详，在集团资产注入后前景更是一片光明。“旅游+地产”独金周期互补，使得公司资金运用能力明显高于行业平均及有的“华侨城模式”助其在深圳打响品牌，并逐渐在全国开主要竞争对手（见表1）。表1：主要房地产公司资金运用比较华侨城2008年主题旅游地产毛200620072008利率高达57.7%，远高

4、于2008年房地每股经营资产负债每股经营资产负债每股经营资产负债产行业平均毛利率39.36%；主题公园现金流率(%)现金流率(%)现金流率(%)旅游毛利率将近40%，也高于2008华侨城0.0848.49%0.2454.24%0.3650.45%年旅游业平均毛利率37%。公司净资万科-0.2864.94%-0.9566.11%0.0067.44%产收益率高达16.42%，而2008年房金地-0.5966.76%-2.5463.65%-0.7070.34%地产行业和旅游业的平均净资产收保利-1.1475.71%-2.6668.62%-2.1670.78%益率分

5、别仅为10.63%和11.12%。招商-1.1268.33%-2.3363.58%-2.2856.51%华侨城在深圳市场深耕细作20行业平均-0.0157.95%-0.0656.54%-0.3955.41%多年，所确立的“旅游+地产”的开由股市造成的错误迟早都会由股市自身来纠正。———本杰明·格雷厄姆[美国]珠峰高度8848第1页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com责任编辑:千阳E-mail:wangxishang@hotmail.com第48期HEAD·LINE头条09发模式，其核心之一是受益于旅游项目

6、综合拿地的优势。不1）。联合证券地产行业研究员鱼晋华认为，“这一模式在深同于万科等通过招标或者挂牌拍卖等公开方式来拿地，华圳以外的拓展，由于具备‘国企背景+政绩工程’优势，有一侨城往往通过与当地政府协商以较为低廉的价格拿到住宅定复制性。”与其持相同观点的机构不在少数。开发用地。图1：近几年华侨城的扩张从近几年房地产开发的毛利数据来看，华侨城的毛利的确高于同属行业第一集团的万科、金地、保利及招商，也远远高于行业平均水平（见表2）。表2：主要房地产公司毛利率对比公司200620072008华侨城40.28%70.40%57.70%万科36.15%41.99%39

7、.00%金地39.10%43.85%43.14%保利35.82%38.50%40.80%今年公司三季报显示，十大流通股东中有9席被融通招商37.57%47.00%41.29%基金、南方基金、诺安基金、鹏华基金、银华基金和信达澳银行业平均30.00%33.00%35.00%基金的几只基金占据，所持股份比例从0.63%至1.93%不等。“华侨城模式”另一个特色是地产开发借助景区优势实其中，除了银华基金，其他5家基金公司的总部均设在深现溢价。首先，公司通过对环境的改造提升景观效果，实现房圳。而资料显示，银华基金成立于2001年5月，原总部也在产项目溢价。其次，旅游

8、项目带动周边交通设施及配套设施深圳，2007年5月，