社区商业研究及开发

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1、社区商业研究及开发一、社区商业分类及表现形式1、按照承载社区商业建筑集散程度及整体布局分类社区商业三种表现形式为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。（1）、社区底商社区底是指利用楼盘底层或低层建筑作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者各种需求；（2）、社区商业街社区商业街是指位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，且多为独立商铺，辐射半径3-5公里，服务人口3-5万人，建筑形式底商+裙楼+底层纯商业建筑。（3）、社区商业中心社区商业中心是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业区域，是各类商业网点的集

2、合体，目前众多大型社区中，社区商业中心也被成为社区商业广场，辐射半径3-5公里服务人口5-10万人。建筑形式为底商+裙楼+组层纯高商业建筑+会所中高层酒店。社区商业、社区商业街与社区商业中心比较表商业类型商业面积/住宅面积人均商业面积组成物业物业范围辐射范围社区商业中心≥5%，一般不超过20%≥2平米底商+裙楼+组层纯高商业建筑+会所中高层酒店必要日常生活+一定量精神享受+商务社区及周边辐射区域社区商业街2%~~5%1~2平米底商+裙楼+底层纯商业建筑。必要日常生活+一定量精神享受一般为单个社区社区底商≤2%≤1平米利用楼盘底层或者低

3、层作为商业用房主要方便居民就近购买生活必需品，为居民提供必要生活服务服务人口一般5000人左右，商业服务网点为5个以上二、社区商业最优化开发流程1.社区商业开发的市场研究、定性定量2.社区商业商铺物业规划设计3.社区商业开发盈利、理想持售比分析4.社区商业的招商策略对溢价的作用5.做好后期营运管理，以提高销售部分溢价率6.商业的开发周期受模式控制1、社区商业开发的市场研究、定位定量（1）、社区商业开发的市场研究、开发模型市场研究方法如下图：社区商业定性研究（过程指标）社区商业开发定性定量（结果指标）交通情况商业环境市政配套未来规划社区

4、商业定量研究（过程指标）消费人群消费能力消费需求商业面积配比(国际惯例人均0.8平米，人均1.2平米，一线城市人均2平米)商业功能组合商业业态组合商业品牌化程度商业物业规划（2）社区商业市场研究的过程指标交通情况商业环境市政配套未来规划消费人群消费能力消费需求1.道路情况：城市主干路，次干路，之路，社区内部道路2.公交车线路数量，可达范围；轨道交通3.交通拥堵情况，时间成本1.商圈级别：市政核心商圈、区域商业中心、特色商业街、专业市场集群、旅游景区2.商业特征：购物中心、百货公司、卖场、专业市场1.医院：社区卫生所，区级医院，市级、省

5、级医院2.景观：社区、区域、市级的广场、公园3.学校：幼儿园、小学、中学、大学4.市民中心：公安局，办证中心5.客运中心：火车站、长途汽车站、地铁换乘中心、地铁站、公交总站、公交站1.交通规划：地铁、城市主干道路、公交线路，站点设计2.商业规划：市、区域、社区商业中心1.步行2-5、5-10、10-15分钟的可达人群来源2.骑车5-10、10-15、15-30分钟的可达人群3.机动车10-15、15-30分钟以的可达人群1.低端消费为主2.中档消费为主3.中高档消费为主4.高档消费为主5.奢华消费为主1.消费支出以满足生活必须消费品为

6、主2.消费支出中满足生活必须与休闲娱乐消费比例相当3.消费支出满足以休闲、娱乐消费为主4.所处商业环境的特色消费（3）社区商业研究分级模型商业类型服务人口辐射距离代表物业形式道路公共交通交通方式交通时间便利型Clubs1500-5000人100-500米内部会所小区内部道路无步行2-5分钟街坊型Street1-3万人1-2千米住宅底商，街区内部道路，支路公交站点步行5-10分钟邻里型Neighborhood5-10万人3-5千米集中型物业支路，次干道公交分站步行、骑车、机动车10-15分钟区域型Department15-30万人5-1

7、0千米复合型次干道、主干道公交换乘中心骑车、机动车15-30分钟城市型City50-100万人10-30千米商业综合体集群交叉主干道公交总站，地铁，快速公交骑车、机动车30-60分钟泛城市型BeyondCity200万人以上城际范围专业市场型商业中心城际道路交通枢纽中心机动车60分钟以上（4）社区商业市场研究的结果指标商业面积配比商业功能组合商业业态品牌化程度商业物业规划商业面积设置与消费人群的比例餐饮功能、购物功能、休闲娱乐功能、服务功能间组合比例（内容太多，暂空）以非品牌为主以区域品牌为主以国内品牌为主以国际品牌为主社区商业物业的

8、规划设计（5）社区商业开发分级模型所在商业类型开发商业面积区域功能组合商业业态品牌聚集度物业规划设计便利型Clubs4000平方米以内餐饮：购物：休闲：服务：2：3：3：2以中小型业态为主非品牌为主根据不同业态、品牌的不