[精选]社区商业开发及营销专题.pptx

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1、社区商业开发及营销专题本资料仅供参考，应根据不同项目的现实情况相应调整目录一、社区商业简析二、社区商业市场研究三、项目商业定位四、社区商业规划五、招商策略六、销售策略一、社区商业简析1、社区商业简述社区商业，出现于20世纪50年代的美国。是以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。以地域内居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般

2、应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。2、社区商业类型外向型:社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足以支撑商业的稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营。  偏外向型:商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。  内向型:商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业完全依赖本社区居民的需求，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营

3、。按商住比分：按照距离分：:有专家把构建社区购物网称作“51015”：即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。社区商业的特点就是便民。3、社区商业的主要物业形态社区底商：利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或临近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”。“邻里商业”主要是方便居民就近购买生活必需品，为居民提供生活服务功能。选址在社区主要出入口，服务人口5000人左右。社区商业街：社区商业街内的商铺多为独立铺位；社区商

4、业街功能以满足社区居民日常生活，注重娱乐休闲等多元化，个性化的综合性消费；社区商业街的服务对象为小区居民，外向型商业街服务范围可延伸至社区外。社区商业中心：社区商业中心是大盘时代的产物；社区商业中心是社区商业最高组织形式；社区商业中心设在居住区内人流集中区；社区商业中心功能齐备。4、社区商业的基本特点总结1、以城市商业为基础；2、有很强的地域性；3、辐射范围较小；房地产E网二、社区商业市场研究社区商业市场研究是社区商业定位的基础，对社区商业市场需求的准确把握，关系到商业经营的持续生命力，影响到社区商业

5、项目老运作的成败。社区商业市场研究可分为：定性研究定量研究1、定性研究城市经济政策环境区域规划状况片区及本项目消费群特征分析（消费水平、消费习惯、消费群体构成）片区内竞争项目基本状况本项目发展状况2、定量研究片区居住人口分析片区内消费群体构成比例自身项目及商业分布情况竞争项目及商业情况分析三、项目商业定位1、规模定位商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的

6、对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。规模定位中主要考虑的因素有：市政规划对项目片区商业规模的影响竞争性项目对项目规模的影响（商铺租售经营情况、商业业态）项目商业体量，人均商业面积；项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）项目商业物业条件对规模定位的影响。内向服务型外向服务型偏外向服务型社区配套为主,区域配套为辅，满足生活配套的商业区域配套、社区配套并重，满足生活休闲、娱乐的配套社区配套为主满足家庭装修、生活用品的商业家政服务、家居饰品便利店、面包房。中型超市、银行、药品店、快餐店、洗衣店、美容。中西

7、餐厅、大型超市、休闲俱乐部、服装店、化妆品等。2、功能定位社区商业是属地型商业，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求。根据项目发展规率，确立社区商业功能定位。3、业态定位业态定位也是社区商业项目事前引导性规划的重要内容之一。外向型社区商业和内向服务型社区商业的业态配置有着很大程度的差异。当前，社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且业已形成了自己相对独立的市场空间，所以今后社区商业的业态应以超市、文化、餐饮、娱乐、休闲、医院等为一体的综合性商业为主。4、

8、主题形象定位商业的主题形象定位主要考虑的因素：1、住宅楼盘的整体风格；2、项目片区的整体氛围；3、主题营造的可实现性；4、项目的商业属性；一些个性鲜明、有特色的社区商业中心或社区商业街正倍受众多消费者青睐。因此，把社区商业作为树立或者提升品牌的宣传工具，规划营造独具个性特色的风格。社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘原则”，首先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其次才是社区商业自身价值的最大化。5、价格定位项目整体价格