社区商业开发模式

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1、1社区商业概述1.1社区商业定义1.2社区商业发展历程1.3社区商业特征1.4社区商业与城市商业的区别1.5社区商业分类1.6国外社区商业开发模式1.1社区商业定义定义社区商业是一种以住宅小区为载体，以一定地域居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以满足、并促进居民综合消费需求为目标的属地型商业以住宅小区为载体表明了社区商业对住宅小区的依存关系，这种依存体现在建筑和经营两个方面。建筑上，社区商业和住宅小区是紧密联系的；经营上，社区商业指向小区住户以一定区域居民为服务对象表明了社区商业指向的终端消费者的地域性，这是其区别于其它商业最重

2、要一点以便民为宗旨社区商业不是也无法满足所指向的终端消费者的所有商业需求，它对消费者需求的满足必须具备方便的特性1.2社区商业发展历程发展历程社区商业起源社区的由来社区商业发展社区商业火爆1930195019902005“社区”一词，是20世纪30年代中国社会学者由英文“community”翻译而来。其强调这种社会共同体是存在于一定的地域之内的。19世纪50年代美国产生了专门服务郊区新建社区的社区商业。60年代，英国、日本、法国等西方国家也相继出现大规模的社区商业。70年代，新加坡的社区商业也有了大规模的发展。我国社区商业起于9

3、0年代初的北京、上海等大城市，延续了“社区商业就是为社区居民服务的属地型商业”的内涵。20世纪末开始，国内新规划的社区，根据规划理论和实际需求，与社区同步建成的新社区商业。在商业溢价远高于住宅的背景下，开发商一味地追求商业面积最大化，导致了社区商业同质化现象严重。2010主题特色路线住宅限购，社区商业逐渐重视居民的实际需求、前期商业定位规划及后期运营管理。风情、主题、特色、艺术、文化等类型社区商业涌现。2012年9月，国务院发布《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》指出，新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比

4、例不得低于10%。1.3社区商业特征特征地域性强服务对象明确商圈较小社区商业以住宅小区为载体，主要为本地居民提供服务，一般不具有广域性和辐射性以经销日常生活用品为主社区商业主要为特定社区居民提供日常生活需要的商品和服务，一般不经营技术性强、单价高的耐用消费品和生产资料交易频繁、交易额小交易时间短、成交机率大社区商店主要销售居民日常急需的生活便利品，一般来说交易次数多，交易额小，购物时间短，成交机率大营运成本相对低廉社区商业经营占用资金相对较少，租金低，装修成本低，销售对象明确，营销费用低。连锁经营更可以享受规模效益，运营成本更低

5、商业功能、业态的多样性社区商业集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多功能于一体，汇集社区购物中心、超市、便利店、折扣店、仓储、餐饮美容等多种业态于一身，满足社区居民消费需求。顾客属地性业种配套性日常便利性服务亲和性盈利稳定性需求依赖性商圈扩展性1.4社区商业与城市商业的区别与城市商业的区别区位地段不同社区商业因依附于社区而通常离居住集聚区很近，而城市商业通常在城市的商业区消费群体不同社区商业面向的消费群体主要是周边居住区的居民，而城市商业所面向的消费群体则广泛的多业态组合不同城市商业包含了各种各样的业态，而社区商业的业态则主要面向社区

6、居民的日常消费、针对性更强建筑形态不同社区商业最常见的建筑形态是底商，一般是独立的商铺，少量的为大开间的商场。而城市商业的建筑形态更为多样1.5社区商业分类分类按商住比指标分类辐射型：5％—11％，中间型：2％—5％，内向型：2％以下按服务的规模分类便利级商业（3000㎡以下）、邻里级商业（3000—2万㎡）、社区级商业（2万-5万㎡以下）按建筑形式分类底商型商业、裙房型商业、独立型商业按布局分类散点式商业、商业街型商业、购物中心型商业按位置分类内部型商业、外部型商业、兼有型商业按社区规模分类小型社区、中型社区、大型社区（人口规

7、模：1-1.5万户，人均商业面积：0.8-1.2平米/人）1.6国外社区商业开发模式国外开发模式两大特点：一是以大型超市或购物中心为核心；二是呈块状发展，与周围的文化娱乐等设施连成一体。美国区域型和邻里型购物中心主要为社区居民服务，满足了人们“一站式”购物的需求。美国“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。“造镇计划”下的社区商业中心，是一种新兴的生活乐园。在日本便利店除了卖及时快速消费品之外，还有代收水煤电各种费用的服务，还可以代售车船票、提供快递业务等，非常方便。日本为满足居民的日常性购物，模式为：主力店+各

8、种专卖店。主力店，是利用聚客力强的优势来吸引人流，也是吸引专卖店进驻的重要因素。主力店所承受的租金水平是最低的，专卖店则是涉及人们日常生活的零售业态。澳洲“邻里中心”是新加坡社区商业中心的名称，即按照社区建设的配套建设指标，根据物业的规模、类型以及居住人口需求配