解读社区商业新模式

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1、解读社区商业新模式--上海联洋集团总裁卫平访谈录（2003-08-12）--------------------------------------------------------------------   新华网河南频道8月13日电 回望身边的各种商业形态，我们发现，关于社区内的商业规划明显滞后。现代"社区商业"到底是什么模样？上海率先给出了一个答案，推出了各种各样的"社区商业示范点"，各种新鲜的创意正在这块试验田上生根发芽，并一步步向全国"克隆"。也许有一天，具有海派商业特色的现代社区的种种尝试就化作了您生活中实实在在的便利。　　从浦东的世纪大道往

2、前三公里，路右边就是目前被产业界广泛关注和研究的上海大型住宅社区--联洋新社区。驱车在占地２５０万平方米、总规划建筑面积２９４６１万平方米的大型社区"走马观花"，你会有一种感觉：平静中的震撼。平静的感受不仅来自１４０万平方米的世纪公园和社区中央罗丹广场的开阔，也不仅因为那一大片足球场的碧绿，而更深层次的则来自于这个超大型社区整体规划产生的一种独特的生活氛围--舒适而祥和。我们看过太多的大型社区，北京的方庄、望京以及这两年火爆的世纪城等，在大多数人的印象中，大型社区几乎成为了喧嚣的代名词和分不清楚的一排排钢筋水泥混合体。这就难怪看到错落有致、韵律悠扬的"天际

3、轮廊线"建筑时会感到震撼。而更难想象的是，这个社区是由１０家开发商一起开发的。本文将重点探讨社区商业，我们观察到的联洋社区商业只是社区规划新理念的一角。　　社区配套的"思想者"　　显然，联洋新社区的配套是卫平首先推出的招牌菜。２００１年９月，上海市召开社区商业工作会议，与会者都是中国商业最发达的上海市的商业精英。联洋集团的总裁卫平是唯一的房地产开发商代表，上海市副市长冯国勤请他第一个走上台发言。提到联洋新社区的配套设施，卫平引进了一个"大环境、大配套、大社区"的新概念。在他看来，联洋新社区类似一个小城市，在这么大一块居住地，所有的规划都要有"城市规划的理念"

4、，"功能上要相对集中，讲究大而全，配套标准要高，总之，要让社区的居民感到这才是生活"。　　在联洋新社区里除了会影响环境的设施，你能想到的一应俱全：学校、医院、超市、餐饮、娱乐、健身，甚至还准备盖一所基督教教堂。联洋新社区规划很大，但土地资源都被合理规划和运用。在批租土地时，卫平与所有的开发商达成一致：所有的楼房底层向外的一边都不盖商店。"我们不能因为一些蝇头小利而破坏我们的居住环境，这也是为了提升联洋的社区品质。"当然，卫平能这么做是因为他有２５０万平方米的资源优势。他给我们算了一笔账，如果每平方米增值１０元，就能增加２５００万元的收入，如果每平方米增值１０

5、０元，数字就非常惊人。事实上，联洋新社区已开盘的项目比周边的每平方米至少贵５００元以上，这是最好的证明。曾任北京中关村某项目操盘手、现任上海水清木华房地产开发公司副总经理的汪先刚说，他们一期推出的７万平方米商品房，销售一周全部告罄。而集中共享的７０万平方米的配套设施功不可没。　　规划机制的创新--控制性规划　　去年，在全国范围内举办的新世纪人居住经典住宅小区方案竞赛评选活动中，联洋新社区以整体开发优势和新的规划理念荣获规划环境金奖，其规划上的创新引起了市场的广泛关注，被列为十大社区商业的示范。它的总体规划师同济大学城市规划与建筑研究所所长吴志强教授说，联洋新

6、社区的规划与世界的最先进水平是同步的。解读联洋新社区的规划理念，特别是规划机制的创新，应该是大型社区开发商的必修课。　　在联洋新社区还是农用荒地的时候，联洋集团就进行了社区的提前规划，吸收国外社区规划的精华，制订《联洋新社区引导性规划》，并成立联洋社区企业联合会，使土地开发商和房产商不再各自孤立。卫平说："一些好的设想单靠一个房产商搞不起来，但把涉及的方方面面集合起来就能成功。"联洋新社区规划中，涵盖了建筑、绿化、交通、文化等方面的设计思路，使整个社区的开发具有完整性、统一性，确保了居住的生态环境和人文环境。为了确保它的执行，联洋集团将此规划报请规划委员会审

7、核批准，使之成为政府的规划性文件。它在整个联洋新社区的开发过程中，起到了引导和监督的作用，使每一家开发商有了统一的建造方向，在此方向的引导下，再进行局部的规划。因此，整个联洋新社区的１０家开发单位，均服从整体规划，保持统一的基调，朝着最具人性化居住空间的方向发展。　　从社区商业规划来看，联洋新社区商业的集中配置首先有效地降低了居民区的噪音污染，使各个街坊变成真正意义上的纯住宅，而且更有利于形成社区商业中部辐射周边的商业形态。其次，避免了各开发商重复建设、相互争夺客源的尴尬。第三，使得社区商业更具有规模效应，使社区在商业引资、聚集人气等诸多方面占得了市场先机。

8、　　社区文化的精髓--邻里中心　　联洋新社区"邻里中