房地产市场的发展与崩溃时点

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1、中国房地产市场的发展与崩溃时点的一点个人意见中国的房地产产市场到底会不会崩溃，会怎么崩溃，到底如何是一种健康的发展模式，我很好奇，也很感兴趣，但是面临如此大的一个课题，没有可以给出完全正确的答案，我仅仅想要从我个人的一些直觉结合部分并不准确的数据来简单的猜测一下中国的房地产市场的发展状况。A崩溃主要观点：1、房价收入比约为1:20，即一个普通中国人要花费20年的时间才能买的起一套房，国际房价收入比约为1:6左右，即六年可以买起一套房；2、房价租售比，国际上认为在发展稳定国家的租售比一般为1:100，即每平方米房价相当于8-10年的房租来收回，在发展增速

2、比较高的国家可以达到1:230左右，按照郑州现有房价1万/平米，最高租金300/平米·月，可估算全国的平均租售比为1:330左右，应该说超越了国际租售比的警戒线，在北京等一线城市租售比最高可能达到1:600左右，即需要50年才能收回租金。3、空置率，有知名房地产评论家牛刀指出中国的房地产空置约有6540万套，可供2.6亿人居住，也有房地产老总任志强指出中国房地产的空置率为4%，此数据难以准确统计，局部城市大规模空置确实存在。4、案例，假设房地产崩溃是指崩溃是指一年下跌30%，或者3～5年跌幅超过50%。已知温州2012年房地产市场的平均价格回调了30%

3、-40%，可以认为是房地产市场崩溃的可能参照。5、人均住房面积。已知欧洲的人均住房面积35.4平米，即三口之家所需住房面积为120平米左，中国人均住房面积已达到36平米，超过了部分欧洲发达国家的人均居住面积，认为已经达到饱和。B非崩溃主要观点：1、土地保有量。共所周知，中国的土地要紧守18亿亩的耕地红线，中国虽然地大物博却远远不能和美国的耕地面积约29亿亩相比，但与此同时中国的人口却是美国人口的6倍，因此建设用地必然是有限且不可再生资源，房地产的长期发展是必然结果。1、城市化率。房地产老总任志强提的最多的是城市化率，任何一个国家人均达到了3000美金的

4、时候，会有大量的人口涌入城市，为城市带来新一轮的发展契机，并带来经济增长的机遇。根据中国城市化率从30%要上升到国际标准的70%，中国现在的城市化率仅仅达到了55%左右，所以房地产的高房价依然会持续。C、价格影响因素主要观点：1、投资需求及观念。伴随着中国房地产的高涨和中国经济的高速发展，国际热钱和民间借贷推高了中国房价，高房价也催化了中国人重房子的根深蒂固的观念，同时买房的保值心理使得房地产能够跑赢中国的通货膨胀也成为了高房价的不二推手。2、中国大量发行货币，2012年发行M2接近100万亿，对于经济整体的影响极为巨大，受益者为中国收入人群最顶端的2

5、0%。3、房地产绑架了银行。中国法制的不规范，为前期大量投机商人留下了机会，空手套白狼，高评估，贷款质押，中国房地产的崩溃必然会给银行带来巨额呆坏账，如若国家允许房地产崩溃则会引发国家性经济动荡，损失难以估量。4、刚性需求。由城市化率带来的，并且最终消化掉房地产市场的中国新生代的中产阶级，也是中国中产阶级收入陷阱的最大填坑者。郑州从02年左右的500万常住人口发展到近千万的常住人口，充分说明中国刚需的存在量。5、配套因素。北京上海的房价无限高，因为资源的高度集中，不论是学校还是生活保障，北京上海占足了优势。而作为香港人的后花园的温州却没有支撑起房地产的

6、欣欣向荣，因为吸引力不足。6、中国不可忽略的影响因素，应包括人口结构的变化和老龄化社会的影响，虽然我还没想清楚影响因素如何作用于中国房地产。7、政府行为。限购、限价、限利、房产税都是为抑制房地产过快上涨，并非是不上涨的行为，但会短期内影响房地产价格。D、个人结论1、（长期来看）中国人性格内喜欢大、宽敞、气派的东西，更爱面子，因此个人结论中国虽然达不到美国人均92平米的住房面积，但是按照现有住房面积计算，中国城市的房屋总面积还有较大差距，因此房地产行业还会有一个发展期，不会在短期内陷入崩溃。同时，有泳池或者地面车库等高端产品的数量因为受到土地供应量的限制

7、还会有局部的较快上升期，上升期的来临时间应该在人均收入增幅最快时期。2、（现行问题）高房价，低收入，如何破？20年才能买一套房子的价格不是任何一个政府愿意看到的，如何在能保障经济发展的同时，让房价回归到合理区间，政府应该会出台政策鼓励经济的高速发展，例如削减税费，简化政府程序，规范政府职能上做一些文章，快速拉动整体收入的上涨，给创业者制造机会。3、（当前发展趋势）一线城市人口饱和度过高，已经给经济带来了较多负面影响，因此一线城市的房价会企稳，短时间内不会发生大规模上涨或下跌；二线城市人口涌入速度较快，在高房价的情况下依然会保持增速，增速与该地域经济发展

8、状况相关，会缓慢上涨至偏高价值；三线和中小城市将会在人均收入达到一定规模时，步入高速上涨，上涨